第一类债权是建设工程欠款，建设工程承包方与A公司签订建设工程施工合同，因承建工程投入大量劳务、材料款，拖欠其工程价款达四千万元；第二类债权是抵押担保债权，银行向A公司提供贷款，A公司以该在建工程向银行提供抵押担保，银行为A公司的抵押债权人；第三类是购房款债权，购房户（消费者）数量有二百多人，与A公司签订购房合同后，已经支付了全部或者大部分（70%以上）购房款，因工程停建无法向购房户交房，也未办理产权登记。
这三类债权与该烂尾楼工程均有特定法律关系，如何确定债权的性质及清偿顺位，都与债权人的切身利益息息相关，同时也关系到破产清算程序能否顺利推进，甚至影响地方经济秩序和社会稳定问题。因此，需严格依法规范审查确认债权。经审查三类债权人申报的债权资料，均符合法律规定要求，债权均依法有效，可依法确认。现结合A公司破产清算案件具体债权情况，对相关债权的性质及清偿顺位进行分析论证。
一、关于三类债权的性质确认
（一）银行抵押债权
根据《物权法》第179条、180条之规定，债务人以正在建造的建筑物抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿；我国《企业破产法》第109条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”因此，银行依法对抵押的A公司烂尾楼享有优先受偿权。
（二）建设工程承包方的建设工程价款债权
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人将该工程协议折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先受偿。”该条款赋予了建设工程承包人在发包人不支付工程价款的情况下享有对该建设工程的优先受偿权。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”进一步确立了建设工程承包人的优先受偿权优先于一般抵押权和其它债权的原则。
但是《批复》同时又规定可优先受偿的建设工程价款仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。而且承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此看见，建设工程承包方申报的债权要审查其是否在法律规定的期限内行使了优先权，其优先权只限定在人工报酬、材料款等实际支出的费用，其余工程利润及损失等不在优先受偿范围内。
经管理人审查，因建设承包方未在法定期限内主张优先受偿权，其已经丧失对A公司烂尾楼工程优先受偿的权利，该事实已经法院对建设承包方与A公司的承包合同欠款纠纷案的生效判决书中予以确定。如果建设承包方在法定期限内行使了优先受偿权，那么其对A公司享有的人工报酬、材料款等实际支出的费用是应当优先于银行的抵押债权受偿的。但是由于其超出期限丧失法律对其优先权的保护，所以，该债权性质确定为普通债权。
（三）购房款债权
《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 该规定是对承包人的优先受偿权进行了限制，在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，是对消费者购房权益的一种保障。《批复》这样规定的原因在于消费者购买商品房是一种生存的权利，同时它还关系到社会的稳定；而承包人的权利主要还是一种经营权利。生存权优于经营权受到法律保护，既是一种通行的做法，也是符合我们国家实际情况的。但《批复》关于消费者购房权益的保护只能对抗建设工程债权人对已交款房屋的执行，并不能确定购房者直接取得相应房产。而且《批复》只是针对房地产纠纷审理和执行案件进行了这样的规定，没有对破产清算案件中的未完工程如何处理作出规定。但对破产法及相关司法解释未作出明确规定的，管理人在对相同类型债权的处理中，应该参照适用《批复》规定，按规定对债权进行排序、清偿，以体现破产法对所有债权统一、公平清偿的原则。由此确定购房者的购房款债权可以对抗承包人的工程款和银行的抵押债权，优于后两类债权得到保护。
二、A公司三类债权的清偿顺位
对三类债权如何清偿，应根据债权人会议对烂尾楼工程变价处置的决议进行安排，通常可以分两种情况处理，第一种为对A公司的烂尾楼工程进行变价，第二种情况是不对烂尾楼工程进行变价，以实物进行清偿。
第一种情况下，假设承包方的优先权没有超出规定期限，A公司的三类债权针对烂尾楼工程的清偿分配顺位依次为购房户、承包人、银行，即对烂尾楼工程进行变价后，变价款在支付清算费用和共益债务后，首先清偿购房户购房款；如果清偿购房款后有剩余的，再优先清偿承包方的人工费、材料费等实际支出的费用；清偿完后如有剩余款项，支付银行抵押债权。变价款不足以清偿同一顺位债权的，按比例分配。事实上由于承包人未在规定期限内主张权利而丧失对烂尾楼工程的优先受偿权，那么A公司的烂尾楼工程变价款首先对购房户进行清偿，剩余部分清偿银行抵押债权。
由于《企业破产法》第132条规定：“本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”故在以上职工债权不足清偿的情况下，从银行应获得优先清偿的抵押物价款中先清偿职工债权部分，剩余部分才能清偿银行抵押优先债权。
综合第一种情况，针对A公司烂尾楼工程的债权清偿顺位依次如下：购房户债权、不足清偿时的特定职工债权、银行抵押债权。优先债权不足清偿部分转为普通债权，承包方因丧失优先权列为普通债权。
第二种是烂尾楼工程不变价的情况，从物权的角度讲，购房户已交付全部或者大部分款项，A公司依约应当向购房户交付房屋，虽然《物权法》规定不动产物权自登记时生效，但由于A公司违约未交付房屋，购房户可向其主张交付房屋并成为事实上的产权人，而立法本意也是保护消费者基本生存居住权利,所以A公司的未完工程应当清偿给购房户。因A公司已经破产清算，对工程未完部分的损失购房户也要相应自行承担。在此情况下，经债权人会议表决通过，A公司的烂尾楼工程可以交付给购房户抵债，承包人及银行未获清偿的优先债权只能转为普通债权。
因此，第二种情况下，只有购房户可以对A公司的烂尾楼工程优先获偿。
三、问题讨论
由于相关法律及《批复》对建设工程价款如何清偿规定的比较原则，对实际相关问题具体如何解决没有制定规则，特别是对企业破产涉及到的各类债权如何清偿分配问题没有可依据的规定，所以对破产清算房地产企业的烂尾楼工程如何进行清偿分配，管理人只能参照司法解释并结合实际情况制定方案，经大多数债权人表决通过并经法院裁决后执行。而实际上，由于烂尾楼工程大多数情况下连购房户的损失都无法补偿，承包人及建筑工人的权益更无法保障。
但从破产法关于职工(劳动者)的工资、保险、经济补偿金等债权优于税款、普通债权的规定中，以及《批复》关于建设工程价款中的人工费用优于抵押债权的规定，可见法律规定始终以保护弱势群体利益同时兼顾社会稳定的原则。购房户权益属于生存权，建筑工人的报酬收入也是维持个人及家庭的基本生活需要，在权利上应当同等保护，如果烂尾楼工程仅优先保护购房者的权益，兼顾不了建筑工人的劳务报酬权益，总是令人感到不平等。为此提出两点建议借以参考：
1、对购房户的优先保护应当根据房屋性质区别对待，购房户的保护范围仅限定在用于生活居住用途的住宅房屋范围内，而对用于经营性用途的商用房则不应给予优先保护，该部分资产可用于优先清偿建设工程价款中的人工费用。
2、对购房户的优先保护应限定在已交房款本金范围内，对法律规定的本金以外的利息、损失赔偿金等，应当在优先清偿《批复》规定的建设工程价款中的人工报酬、材料款等实际支出费用后，再予清偿。
总之，由于法律法规对破产企业的烂尾楼工程涉及的各类债权如何清偿没有明确规定，相关司法解释也没有就该类问题具体规定，使实践操作无据可依，矛盾问题的处理面临更大困难，在现市场环境条件下，越来越多的房地产企业因经营不善面临破产倒闭的境况，使该类问题的处理矛盾越来越突出，希望就该类问题尽快出台具体司法解释，使问题处理有法可依，使企业有序退出市场，使问题得到公平合理解决。
华信公司 王伟萍
