针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑，《每日经济新闻》(以下简称NBD)专访了中原地产创始人兼董事施永青。
NBD:去年下半年起，龙头地产商降价卖楼的新闻，新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么？
施永青：一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情，背后主要有两方面因素。一方面，这些大地产商都是上市公司，背负业绩压力，因此它们有降价促销拉动销售的动力。
另一方面，为了吸引买家注意力，这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分，比如某项目宣称最高降幅达四成，但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品，而现在推的大多是中小户型产品，产品并无可比性。
NBD:以新鸿基为首的大型地产商率先降价卖楼，是否意味着他们不看好后市？
施永青：应该说香港地产商从去年下半年开始对于后市态度转为谨慎，最重要的原因是“双辣招”发挥了作用，内地买家与投资客撤出了市场，购买力急剧下滑，地产商推新货的时候发现市场承接力不足，为了尽快回笼资金，只能降价吸引买家。
NBD:新盘频频降价促销，对于二手市场产生怎样的影响？
施永青：压力肯定是有。实际上，一手房市场并不能代表香港楼市走势，在“辣招”出台前，二手房成交量占香港商品住宅成交高达八成，如今受新盘降价潮影响，成交占比降至六成左右。
目前二手房市场成交急剧萎缩，市场也出现了一些二手房业主降价卖楼的案例，但我们注意到，业主的抛售意愿并不强，这主要由于目前按揭利息为2.2%，低于约3%的租金回报率，大多数业主房贷压力并不大。当然，部分以公司名义入市或者内地炒家由于自身资金原因，出现零零星星的减价套现个案。
我预计，今年内一手市场售价降幅或将达到15%~20%，二手房价年内降幅应该在5~10%。
NBD:“双辣招”与美国退出量化宽松政策带动利率上涨，哪个才是影响香港楼价的最重要因素？
施永青：“双辣招”不过是行政干预政策，通过大幅加税抑制需求达到降低房价的目的，但这个政策并没有改变香港楼市的基本面。如果现在“双辣招”退出，市场必然出现剧烈反弹。
相对而言，香港楼市受到全球低息环境的影响更大。以往数年，香港房价之所以大幅上涨，与美联储大量“放水”不无关系。如果美联储退出QE，由于香港实行联系汇率，银行(行情 专区)势必跟进加息，如果届时中国内地经济向好，加息对楼市的影响较少，但如果中国经济走弱，在市场预期转为悲观的情况下，加息的负面作用或许会被放大，所以美国量化宽松政策下一步怎么走，对香港楼市影响重大。
NBD:自2003年末见底后，香港房价开启了一波十年牛市。目前是否到了房价的拐点？
施永青：是否到了拐点，目前还看不清。如果中国经济能够完成结构性改革并重拾升势，香港特区的经济也必然受惠，楼市也能走出新一波的涨势。但如果中国经济走入困境，那么香港经济也难幸免，楼市无可避免受到拖累。
很多人担忧香港楼市重蹈1997年崩盘的覆辙，我觉得可能性很小。在经历了数次房地产(行情 专区)牛熊周期转换后，香港无论是地产商还是小业主财务状况都较以往更稳健，香港龙头地产商负债率都很低，就算熊市来了，他们受到的影响也相当有限。相反，内地房地产市场尚没有经历了一次完整的周期，很多内地地产商发展策略激进，负债率高企，一旦熊市来临，大量企业将面临生存危机，进一步加大市场波动。
人民币贬值或刺破楼市泡沫
昨天人民币汇率再度下跌，今年已下跌2.5%
昨天是央行扩大汇率浮动幅度的第二天，人民币对美元即期汇率开盘报6.1858，较上一个交易日收盘价6.1781贬值77个基点。当日9点15分央行公布人民币中间价报6.1341，小幅贬值20点。人民币对美元汇价与今年1月的低位相比已跌去2.5%。过去两个月的跌幅也创下人民币史上最高的两个月下跌记录。专家表示，人民币的估值已达到了一个长期均衡点，自2005年7月汇率改革以来人民币升值趋势或将告一段落，国内楼市泡沫有可能被刺破。
人民币炒家或损失23亿美元 外行预计未来一个月仍将下行
周一是央行决定扩大人民币波动幅度后首个交易日，人民币对美元即期收盘大跌285点，创出近11个月低位。大量美元购汇及止损盘一齐涌出，推动汇价在午盘进一步扩大跌幅，全天几乎呈单边下跌走势，短线市场看空氛围趋浓。
市场人士表示，央行决定本周起将即期日波幅扩至2%，虽没有给出方向性指引，但境内企业和银行对人民币短线走势大多较为看空，这股力量在盘中得到了集中爆发，短线须关注6.20的关键点位。据国际投行摩根士丹利估计，人民币贬值让赌人民币升值的国内企业近期可能损失了将近23亿美元。此前，由于人民币连续升值，不少国内企业都购买了一种可做多人民币的“目标可赎回远期合约”，这类操作一般是借美元来换成人民币，在人民币升值时，此类操作可让企业从中获利，但当升值趋势逆转，企业则将蒙受巨大损失。如果人民币汇率进一步贬值，这些企业还会亏得更多。美银美林证券分析也认为，人民币在扩大波幅后连续贬值，敲响了热钱流出以及人民币炒家巨亏的警钟。巴克莱银行则预计，由于中国近期宏观经济较预期疲弱，且市场亦担心信贷风险，人民币对美元未来一个月走势偏于下行。
汇改以来升值趋势或将结束 贬值将刺破国内楼市泡沫
人民币贬值对楼市、股市也会产生不利影响。交银国际首席策略分析师洪灏表示，央行扩大汇率波幅后，市场的解读仍然大都集中在未来人民币汇率方向上，其实这对楼市、股市等大类资产定价有更深层意义。他认为，根据央行的意见，人民币的估值似乎已达到了一个长期均衡点。值得注意的是，此说法与中国生产力增长速度已然见顶的时间吻合，这意味着自2005年7月汇率改革以来人民币升值趋势或将告一段落。其实，即使对于美元及欧元等主要国际货币来说，2%的单日汇率波幅也并不常见。所以中国央行扩大汇率波幅至2%表示人民币的汇率定价从此以后将大致由市场主导。
洪灏担忧人民币贬值将刺破房地产泡沫。他表示，一般来说，一个国家可通过廉价的汇率推动出口，以增强外汇储备。然后，国家可以开始让货币升值，以便进行大规模的资产价值重估。一旦汇率升值至接近平衡点，资产价值重估将会停止。2005年7月，当中国开始进行人民币升值，中国的外汇储备只有8000亿美元，但现在这个数字已增长四倍至3.8万亿美元。与此同时，中国的房地产价格已急升至泡沫水平。若以史为鉴，人民币贬值将会是中国资产价格上涨的强大阻力，这些资产主要是房地产，而股市也将受到拖累。
人民币与楼市拐点基本可以确定
随着人民币浮动汇率区间由1%扩大到2%，加之从2月18日人民币开始贬值、至3月17日收盘跌至6.1782，人民币的贬值拐点基本可以确认。
在此轮人民币的贬值过程中，有着关键三步：第一步是2月18日央行首次调低人民币中间价；第二步是2月28日人民币盘中一度暴跌至6.1808；第三步是3月16日，央行宣布将人民币单日浮动汇率区间由1%扩大到2%。次日，即本周一，人民币再度大幅下跌，收盘至6.1782的低点。
本人曾在2月22日撰文预判——这次人民币贬值拐点很可能是真的。现在可以基本确认。因为这三步有着不同的含义。第一步，央行通过主动下调中间价，表明央行希望人民币贬值，或至少要形成双边预期；第二步，是市场主力在2月28日认同了人民币贬值；第三步则是央行扩大浮动汇率区间，而市场再度选择了贬值方向。
从央行明示希望人民币贬值，到市场认同人民币贬值，到市场二度认同。这个拐点一旦确认，绝大多数投资者将会顺势而为，今后再想升值将会很难。
为什么这么说呢？因为自2005年7月人民币对美元外部不断升值以来，人民币国内实际购买力因为楼价大涨数倍而出现贬值，这种对外升值对内贬值的背离一直在加剧，如今，人民币对美元存在泡沫已经成为共识。
对于人民币对美元汇率拐点的到来，还有以下理由：1。美联储开始收紧量化宽松，热钱回流；2。新兴市场危机的冲击波正冲击到中国；3。人民币对美元走势曲线在技术上已出现背离；4。房价与人民币升值同步进入拐点的迹象明显；5。热钱外流可能已导致央行兑付美元的压力。
在此需要强调的是，楼市同步出现成交量拐点已愈加明显。根据搜房网数据，1月份，35个城市的楼市成交量普遍下降，60%以上下降了20%~40%，降幅最大的青岛为51.9%。而2月份，由于春节的原因，成交量更差，以北京为例，根据链家地产市场研究部统计， 2月纯商品住宅成交为1383套，较1月同期下降62.2%；与去年同期相比，纯商品住宅成交量下降了67.4%。3月上半月，北京新建住宅和二手房住宅合计签约7252套，创造了北京楼市近6年来的最低值，比2013年同期大降74.9%。
虽然近期银行出面为停止房贷辟谣，但房贷收紧已是不争的事实；特别是超日债违约和天威债的停牌，使得债券和信托融资等受到打击，这些都将使得房产商面临越来越大的资金压力。
而当前的世界局势也因乌克兰局势的变化而显得更加复杂和尖锐，乌克兰冲突升级乃至影响到欧盟的油气供应，将打击欧元，这有可能造成类似于1999年科索沃战争对欧元的冲击；这还会让中俄打通欧亚交通线的计划搁浅。
总之，目前人民币和楼市的拐点已基本可以确定，也许这个判断早了一点，但那最多也只是战术的小失误，而如果仍停留在人民币升值的惯性思维中，那很可能将是战略性的重大失误。（第一财经日报）
