侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同是否无效？（制度变迁）

　　裁判要旨

 

　　出租人侵犯承租人优先购买权，如未依法通知承租人而直接与第三人签约卖房的，侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同仍然有效。

 

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　　①2007年5月，卖房人良工公司与买房人谢纯衡等签订《土地房产出让合同》，约定将良乡××大街51号宗地及地上物出售给谢纯衡等三人；其中包括伟业科豪公司承租的部分房产。

 

　　②伟业科豪公司以良工公司侵犯其承租人优先购买权为由，提起诉讼，请求法院确认《土地房产出让合同》无效，并要求购买该房产。

 

　　③房山区法院一审、北京二中院二审及北京高院再审均认为，侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效，并驳回伟业科豪公司诉讼请求。

 

　　实务指南

 

　　①《民法典》确立了近亲属优先购买权相比于承租人优先购买权的优越地位，向传统致敬，值得赞赏。中国古代的法典中，有卖房“先问亲邻”的制度，将亲戚邻居作为优先购买权人，与传统熟人社会挺契合。新中国立法，《合同法》第二百三十条的规定，承租人在同等条件下享有优先购买权。在买房接盘上，亲邻并无特殊地位。现《民法典》第七百二十六条又重新确立了房屋按份共有人与卖房人近亲属优先购买权相对于承租人优先购买权的优越地位。

 

　　②笔者认为，侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同效力争议，历经变迁，以2008年底为界，从合同无效到合同有效；裁判规则的180度大转弯，体现了中国民法在立法与司法上水平的进步。此中关键在于承租人优先购买权的定性，究竟是物权还是债权。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这条确立了“买卖不破租赁”制度，赋予了承租人租赁权可突破合同相对性并对抗第三人（买房人）的效力。承租人优先购买权作为租赁权衍生的权利，其效力如何，能否对抗第三人缔约请求权，或优越于第三人缔约请求权，值得斟酌。甲、侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效，其请求权基础是民法通则意见第一百一十八条的规定；在21世纪初，且是司法实务中的主流意见，可参见当年由最高法院审判委员会定案的骨灰级案例《肖玉梅与徐理文、徐芬秀房屋买卖合同纠纷二审案》【最高人民法院（2001）民一抗字第21号】的裁判观点。乙、侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效，分两步走，先是最高法院于2008年12月公布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》，以与物权法规定冲突为由，果断废止了民法通则第一百一十八条。后最高法院又进一步出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释〔2009〕11号】第二十一条规定，承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该条明确了承租人优先购买权属于债权，不具有对抗第三人的效力。从此侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效，成为司法实务中的通说。丙、侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效，《民法典》第七百二十八条规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”与时俱进，直接吸收了司法解释的裁判观点。

 

　　③房屋出售的，在同等条件下（房屋价格、付款期限等），承租人优先购买权优先于第三人的缔约请求权，承租人知情后可以优先签约买房。值得进一步探讨的问题是，第三人已签约买房但尚未登记过户的，承租人并不否定其合同效力，但能否“截胡”并主张优先购买？笔者认为，此中要害非常考验司法智慧，二方争抢，房落谁家？是由卖房人向第三人承担违约责任，还是由卖房人向承租人承担侵权责任。反正总有一方要吃亏。北京司法实务中，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》【京高法发〔2010〕458号】第二十六条的规定（见关联法条），若承租人诚意买房，有履行能力的，可以“截胡”并要求在同等条件下签约买房。宁可亏待第三人。但从《民法典》第七百二十八条规定来看，出租人因与第三人签约卖房并侵犯承租人优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。承租人打算“截胡”的，《民法典》里没有请求权基础。目前司法实务中，有地方法院认为，承租人行使优先购买权只能在第三人的房屋买卖合同签约之前，承租人不能“截胡”，只能向出租人要求赔偿责任。参见《宋海鸥、袁璇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【深圳市中级人民法院（2019）粤03民终25425号】的裁判观点。《民法典》生效后，法院会如何判，让我们拭目以待。

 

　　裁判理由

 

　　本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，一、二审法院根据查明的事实，确认伟业科豪公司的请求缺乏事实及法律依据，从而予以驳回并无不当。

 

　　关联法条

 

　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

 

　　118 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购 买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（注：该条2008年底已废止）

 

　　《合同法》

 

　　第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

 

　　第二百三十条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

 

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释〔2009〕11号】

 

　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

 

　　《民法典》

 

　　第七百二十六条？？出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

 

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

 

　　第七百二十八条？？出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

 

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》【京高法发〔2010〕458号】

 

　　第二十六条　出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

 

　　承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

 

　　案例索引

 

　　《北京伟业科豪商贸有限公司申请房屋买卖合同纠纷申诉申请一案》【北京市高级人民法院（2016）京民申2881号】

 

　　关联案例

 

　　①司法实务主流意见，侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效。

 

　　案例一：《李贤源与重庆市黔江区拓成房地产经营公司、杨友奎、秦光明房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第01572号】，本院认为，本案争议的主要问题是杨友奎、秦光明与拓成公司破产清算组签订的《房地产转让协议》是否有效。李贤源认为本案应当适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是第一百一十八条因与物权法有关规定冲突，已通过最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》，于2008年12月24日后不再适用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该司法解释于2009年9月1日起施行，虽然拓城公司与第三人秦光明、杨友奎签订《房地产转让协议》是2009年1月7日，但本司法解释施行前的行为引起的纠纷，在本解释实施之后提起诉讼的，应当适用本司法解释，申请人的该项申请理由不成立。虽然该司法解释第一条规定了依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷不适用该解释，但李贤源现未提供相应的证据证明该诉争房屋为财政公房、福利房或者廉租房。因此，二审法院适用该司法解释并无不当。另外，清算组与杨友奎、秦光明签订的《房地产转让协议》并未违反法律和行政法规的强制性规定。同时，也没有证据能够证明清算组在出售讼争房屋时存在其他违法行为而损害了国家的利益，因此，杨友奎、秦光明与拓成公司破产清算组签订的《房地产转让协议》并无致合同无效的情形，该转让协议合法有效。

 

　　案例二：《张荃菁与李景诗、王艺乔、赵劲松房屋买卖合同纠纷再审申请民事裁定书》【云南省高级人民法院（2012）云高民申字第650号】，本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。在租赁期限内，李景诗将涉案的租赁房屋出售给赵劲松之前没有通知承租人张荃菁，之后其虽告知张荃菁涉案房屋要出售，但未告知此房屋已出售及真实的交易价格。李景诗的行为侵犯了张荃菁作为承租人的优先购买权，但依照上述法律规定，李景诗侵害行为承担的是赔偿责任。而张荃菁是请求确认王艺乔代理李景诗与赵劲松签订的房屋买卖合同无效、判令李景诗将涉案房屋以同等条件出售给其，此请求于法无据，本院不予支持。二审法院的判处并无不当。

 

　　②最高法院骨灰级案例（2008年底已失效）：侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。

 

　　案例三：《肖玉梅与徐理文、徐芬秀房屋买卖合同纠纷二审案》【最高人民法院（2001）民一抗字第21号】，本院认为：徐理文与肖玉梅签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定，出租人徐理文出卖出租房屋，应提前通知承租人肖玉梅，肖玉梅在同等条件下，享有优先购买权。徐理文未通知到肖玉梅，将房屋卖与徐芬秀，侵犯了肖玉梅的优先购买权，没有法律效力。肖玉梅请求宣告徐理文与徐芬秀房屋买卖关系无效，应当予以支持。安徽省高级人民法院（1999）皖民再终字第019号民事判决维持原审判决将房屋卖与肖玉梅，不违背徐理文转让房屋所有权的真实意思。尽管徐理文在原审时曾表示如宣告其与徐芬秀的房屋买卖无效，则房屋不卖，但纵观全案，徐理文转让房屋所有权的真实意思是清楚的。2000年11月15日，徐理文与徐芬秀再次达成协议约定，徐理文将芜湖市中级人民法院收取肖玉梅的购房款收回后及时交给徐芬秀，徐芬秀向芜湖市新芜区人民法院撤回对徐理文返还购房款纠纷案的索赔诉讼，并不再追究要求徐理文赔偿经济损失的责任。此约定表明徐理文已经认可了原审法院判决将房屋卖与肖玉梅。原审判决徐理文将房屋卖与肖玉梅，不违背徐理文处分房屋的真实意思，没有损害徐理文的实际经济利益。

 

　　虽然最高人民检察院以法院“直接判决出租人出售房屋给承租人，缺乏法律依据”的抗诉有一定道理，但鉴于承租人肖玉梅已领取该房屋所有权证四年，徐理文已收取肖玉梅购房款的事实状态，安徽省高级人民法院（1999）皖民再终字第019号民事判决可予以维持。经本院审判委员会第1251次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持安徽省高级人民法院（1999）皖民再终字第019号民事判决。

 

　　③卖房人以承租人（案外人）主张优先购买权为由，主动诉讼请求不能履行双方之间的房屋买卖合同并否定其效力的，法院不予支持。

 

　　案例四：《郑庆良、林慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【福州市中级人民法院（2018）闽01民终3173号】，本院认为，郑庆良、林慧主张因案外人许元敬主张承租人优先购买权致其不能履行合同，根据法律规定，优先购买权是指承租方在出租方出卖其所租赁房屋时，在同等条件下享有优先购买的权利，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对优先购买权人特殊利益的保护。但这种保护应有一定限制，否则会使出卖人与第三人间的买卖关系处于不稳定状态，不利于经济秩序的稳定与交易安全的维护，故《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案，陈家灼与郑庆良、林慧及麦田中介所、金诚丰公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行。郑庆良、林慧作为出卖方不得以承租人主张优先购买权为由否定合同效力。根据本案查明的事实，郑庆良、林慧未按合同约定按期前往房管部门领取房屋权属材料并交由交易服务人保管，构成违约，陈家灼已按约履行了自己的义务，现陈家灼作为守约方选择继续履行合同，依法可予支持。

 

　　④在出租人已经与买受人签订房屋买卖合同的情况下，承租人不能以优先购买权阻却上述房屋买卖合同的履行，只能向出租人要求损害赔偿。

 

　　案例五：《宋海鸥、袁璇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【深圳市中级人民法院（2019）粤03民终25425号】，本院认为，关于赵建磊在本案所提出的诉讼请求。《最高人民法院》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本院认为，承租人要求优先购买租赁房屋的前提条件是出租人尚未出卖租赁房屋。在出租人已经与买受人签订买卖合同的情况下，承租人不能以优先购买权阻却上述买卖合同的履行。如果出租人未保障承租人的优先购买权，承租人可就其因此受到的损害，向出租人要求损害赔偿。赵建磊在本案中有关其系承租人的主张即使属实，在袁璇已经与宋海鸥签订房屋买卖合同且宋海鸥已经履行合同义务并要求继续履行合同的情况下，赵建磊以承租人优先购买权要求购买涉案房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于其因袁璇未保障其优先购买权所受到的损失，赵建磊可另循法律途径主张权利。