房企破产视角下的以物抵债问题研究
【摘要】
房企破产中的以房抵债协议可能构成债的担保、债的变更或者新债清偿，对协议性质需要探寻当事人真实意思作出认定，在此基础上审查是否完成不动产物权公示等履行状态而作不同处理。
【关键词】
以物抵债协议；管理人解除权；继续履行合同；让与担保；金钱之债；消费性购房优先债权。
以房抵债作为以物抵债的类型之一，社会生活中并不罕见。基于个案情况及学理认识的不同，引出其性质属于“流押条款”“代物清偿预约”“让与担保”“后让与担保”“债的更改”“新债清偿”等不同观点的碰撞。
房企破产程序中，以物抵债涉及物权、合同、担保等众多法律关系，可能会涉及侵害其他债权人的利益，同时由于禁止流押流质等强制性规范的存在，导致在司法实践中纠纷较多，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。
结合相关学理观点及裁判案例，笔者对以物抵债的性质及效力论述如下。
一、以物抵债概述
（一）以物抵债的概念及性质
债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿，实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。以物抵债协议性质上是属于诺成合同还是实践合同，主要涉及应否在我国民法中引入传统民法上的代物清偿制度问题。
所谓代物清偿协议，是指双方约定债权人受领他种给付代替原来的给付，债务关系归于消灭的制度，通说认为其属于实践合同。但实践合同，是指除意思表示一致外，尚需实际交付标的物才能成立的合同。从代物清偿制度的历史发展看，罗马法时期，实践合同理论已经非常成熟，但罗马法学家并没有将代物清偿作为实践合同，而是强调代物清偿是一种以合意为基础的清偿行为。
从《德国民法典》第364条、我国台湾地区“民法典”第319条有关代物清偿的规定看，亦难以将其与一般的实践合同相提并论。实务中，主流观点认为，不应按照传统的代物清偿理论构建以物抵债协议，具体理由如下：
一是混淆了“受领他种给付”与交付标的物。一般的实践合同以交付标的物为其成立要件，但代物清偿是债权人受领他种给付以代替原来给付进而消灭债的行为。此处所谓的“他种给付”既可能是动产，也可能是不动产，还可能是待定的作为或不作为。在标的物是动产时，交付动产与受领动产可以相互替代。但如果标的物是不动产，则仅交付标的物还不足以实现清偿目的，只有在办理过户登记手续后才能实现该目的。如果是特定的行为，甚至不存在交付向题。一言以蔽之，债权人以消灭债务为目的所为的受领，必须要有所有权的移转，而物的交付并不必然意味着所有权的转形。传统理论之所以将代物清偿理解为实践合同，就是因方误解了“物的交付”和“所有权的移转”。
二是混淆了作为合同成立要件的交付行为，与作为债的消灭原因的清偿行为。在一般的实践合同中，物的交付导致合同的成立。合同有效成立后，双方当事人之间产生债的关系，该债的关系因履行等原因而消灭。可见，在实践合同中，作为合同成立要件的物的交付，与作为债的消灭原因的合同的履行往往是两个不同的行为。而在代物清偿合同中，代物清偿协议因物的交付而成立，同时也因物的交付而消灭债务：因此，与其说代物清偿产生了债，还不如说其消灭了债，与实践合同产生债的效力不可同日而语。
三是将代物清偿合同当作要物合同，削弱了意思自治的效力。将代物清偿作为实践合同，则在仅达成协议但尚未交付替代物的情况下，代物清偿协议不成立，对双方不具有约東力。代物清偿协议之所以具有约束力，是因为替代物的给付，而非当事人的意思。因此，实践性的代物清偿协议，削弱了意思自治的效力，不利于鼓励诚信社会的建立。
四是适用代物清偿制度缺乏法律依据。我国法律并未规定代物清偿制度，故代物清偿制度在我国属于无名合同。根据我国民事法律有关“承诺生效时合同成立”的规定，在合同成立问题上，以诺成合同为原则，以实践合同为例外。也就是说，只要没有法律的明确规定或当事人的明确约定，合同原则上为诺成合同。考虑到与以物抵债性质最相类似的买卖合同亦属于诺成合同，因此，在我国，只要当事人没有约定将物的交付作为以物抵债协议的成立要件，就应当认定代物清偿协议为诺成合同，自双方达成合意时成立。
综上，在我国，以物抵债协议属于诺成合同而非实践合同，不以抵债物的交付作为成立要件。
（二）关于新债与旧债的关系
如果抵债物已经交付债权人的，类似于传统民法的代物清偿，自以物抵债有效成立之日起，新旧两债均归于消灭，债权人取得抵债物的所有权。如果抵债物尚未给付债权人的，旧债是否因以物抵债协议的签订而消灭？对此，存在不同认识。
有一种观点认为，以物抵债协议彻底变更了债的标的，构成债务更新，因此新债成立的同时旧债消灭。我国法律并末规定债务更新，但基于私法的任意法特性以及意思自治原则，并不妨碍当事人达成债务更新协议。债务更新的显著特点是，新债的成立和旧债的消灭互为因果，新债成立后旧债归于消灭，附属于旧债的担保等也一同归于消灭。而如果认为是新债清偿，则旧债仍然存在，故附属于旧债的担保仍然有效。考虑到债务更新彻底消灭旧债，附属于旧债的担保也随之消灭，对债权人非常不利。从保护债权人利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则应将以物抵债协议解释为是债务变更而非债务更新。
我国台湾地区“民法典”第320条在规定新债清偿时明确规定，只要当事人没有明确的债务更新的意思表示，都应当认定属于新债清偿，体现的是同样的政策性考量。在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。
（三）以物抵债协议的司法观念演变
以物抵债协议的效力，在以往的司法实践中颇具争议，在最高人民法院的判例中关于其到底属于实践性合同还是诺成性合同也一直未形成统一的观点。最高人民法院民一庭曾认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债的，该约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故当事人要求履行抵债协议的，人民法院应不予支持。
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条，当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。该条规定仅认可在物权变动完成的情况下以物抵债协议的效力。而最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要则认为，以物抵债协议为诺成合同，不以债权人是否受领抵债物为协议生效要件。显然，确定以物抵债协议的效力对于统一司法裁判标准具有现实意义。
2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》即俗称的“九民纪要”对以物抵债协议的效力进行了分类规定，其第44条第1款规定，【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
其第45条规定，【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
其第71条规定，【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。
合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
二、房企破产程序中关于以房抵债协议的效力
实务中，大多数房企破产后，都面临债权人与债务人在破产前达成的以房抵债安排在破产程序中是否具备物权效力或优先权效力问题。
笔者认为，管理人应从双方交易方式、房屋数量及相关协议约定来审查债权人是否属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定的商品房消费者。并且，根据《民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记由登记机构管理”之规定，房屋网签或备案仅仅是主管部门为监督开发商售房行为、避免“一房多卖”的行政管理措施，不属于物权变动的有效方式，当然不具有物权效力，即不会对合同之外的第三人产生物权公示效力，不能对抗第三人。基于合同享有的债权亦不因办理网签或备案手续而优于一般债权的效力。
根据以房抵债协议成立时间的不同，可分为履行期限届满前与履行期限届满后的以房抵债协议。对此笔者分述如下：
（一）债务履行期限届满前的以房抵债协议
以房抵债协议类型之一，是在订立原合同（典型如借款合同）的同时或其后，签订房屋买卖合同，若原合同的后履行方不能履行到期债务，则以原合同形成的债权作为买卖合同对价，通过履行买卖合同达到债务清偿。此类协议的签订，目的多是保障原合同先履行一方的利益，具有担保性质。所谓让与担保，指“债务人或者第三人为担保债务人之债务，将担保标的物之财产权移转给担保权人，担保权人仅于担保之目的范围内，取得担保标的物之财产权，于债务清偿后标的物应返还于债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿之非典型担保”。
尽管此节的以房抵债学理上是否必然归于让与担保尚存争议，但从司法实务的角度，自《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》施行，原债务履行期限届满前签订房屋买卖合同这一以物抵债协议按照让与担保处理应无疑义。此协议如无关于取得抵债物所有权等为成立要件的约定，则经双方达成合意即告成立，不以受领给付为合同成立要件。
在此基础上，令让与担保具有物权效力的前提是当事人完成了财产权利变动的公示，即房屋已完成变更登记。笔者认为，由于此行为性质属于非典型担保，债权人行使权利时仍需以相关房屋通过拍卖、变卖、折价等清算后，方能优先受偿。若以破产程序为背景作进一步细分，此时已完成变更登记的，需审查是否具备《企业破产法》所规定的撤销或追回的条件。如不具备，则该类债权列于消费者购房人、建设工程价款优先权等权利之后受偿。如仅签订房屋买卖合同而未完成权利变动公示的，构成新债担保，只具有普通债权请求权，而无优先受偿权。
（二）已届债务清偿期后的以房抵债
债务履行期限届满后的以房抵债协议，虽不能完全排除个别仍具有担保旧债的目的，但更多的是对旧债的清偿。由于债务履行期届满后债权数额得以确定，此时达成的以物抵债协议一般不会存在替代给付价值明显高于原债的显失公平问题，债务人的责任财产也就不会不当减少；二是以物抵债协议达成后，债权人并不具有对替代给付标的物的优先受偿力，其与第三人的债权仍然处于平等状态，如果债务人的责任财产不足以清偿债权人和第三人的债权时，第三人与债权人仍然应当平等受偿。
对此，应当尊重当事人意思自治的原则，分别适用债的更改（债务更新）与新债清偿制度。若明确约定新债成立同时消灭旧债，则认定为债的更改，具体而言属于债的标的更改，新债的成立和旧债的消灭互为因果，而新债是否履行与旧债是否消灭之间并无关联；若对于是否消灭旧债无约定或约定不明且无法查明当事人真实意思时，从有利于债权人角度，可推定为新债清偿，此时新债和旧债并存，旧债不因新债成立而消灭，我国台湾地区“民法典”第320条即作此规定。
有观点认为，对破产程序中未履行完毕的以房抵债协议也应区分债的更改与新债清偿作出不同处理，并得出债的更改的以房抵债协议中，旧债权已转化为购房款，按商品房买卖合同关系审查；新债清偿的以房抵债协议则不再履行，仍需以基础债权类型审查。该结论的不妥之处在于，原本出于维护债权人角度推定为新债清偿的制度安排，在破产程序中反而更不利于债权人。
对此，笔者认为在破产程序中无需作类似区分，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍是金钱之债，统一按照原有基础法律关系审查处理即可。此时当事人以物抵债的安排失败，债权人应依据旧债权债务关系行使债权请求权。
三、签订以房抵债协议的债务人破产时，债权人的利益保护问题
笔者通过最高院一则典型案例来探讨该问题。
最高人民法院（2021）最高法民申9号“董延庚、廊坊市盛都房地产开发有限公司取回权纠纷民事申请再审审查案”，该案件基本事实为：2014年6月14日，董延庚与盛都公司法定代表人矫新环签订《借款合同》，约定董延庚向矫新环出借2000万元，借款期限自2014年6月24日至2014年7月14日止。盛都公司作为保证人之一对上述借款承担连带清偿责任。
2014年6月20日，董延庚与盛都公司、青岛雅尔佳实业有限公司、矫新环签订《协议书》，约定盛都公司将盛都时代广场3号楼1-102号房屋网签至董延庚名下（已于2014年6月19日网签），作为借款的保障。如果盛都公司在此期间需要出售该房产，董延庚无条件配合盛都公司办理退房手续，盛都公司出售或抵押该房产获得的资金优先偿还董延庚的借款。上述借款到期后未能偿还，董延庚向青岛市中级人民法院提起诉讼，该院于2014年8月4日做出（2014）青金初字第113号民事调解书，确认了盛都公司对上述2000万元借款本息承担连带清偿责任。
2017年11月23日，一审法院受理了盛都公司的破产重整申请，并于2018年1月4日指定了盛都公司破产管理人。2018年2月2日，董延庚向破产管理人申报债权金额登记为3312.70万元（其中，本金2000万元、利息1312.70万元），担保物为网签盛都时代广场底商3号楼102户房屋一处，基本事实为青岛市中级人民法院（2014）青金初字第113号民事调解书的内容。
2018年3月8日，盛都公司破产管理人向董延庚出具债权审查意见，确认董延庚申报的有效债权为3312.70万元。董延庚不同意债权确认的结果，于2019年5月24日向破产管理人提交取回房屋使用权申请书，要求对网签的盛都时代广场3号楼1-102号房屋行使取回权。破产管理人于2019年7月10日出具书面通知，告知董延庚对盛都时代广场3号楼1-102号房屋不享有物权，其享有的仅为债权，不同意董延庚取回该房屋。后，董延庚向一审法院起诉要求取回该房屋。
诉讼期间，董延庚提交其于2014年9月10日与雅尔佳公司、盛都公司签订的《抵债协议书》一份，记载2000万元借款本息转为购房款的内容。该协议签订时间在青岛市中级人民法院做出（2014）青金初字第113号民事调解书之后、董延庚对调解书申请执行之前。二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明：董延庚提交的2014年9月10日《抵债协议书》记载，董延庚与雅尔佳公司、盛都公司共同同意将2000万元借款本金及利息（利息计算至实际交付以下房屋给董延庚之日止）转为董延庚购买盛都公司开发的盛都时代广场3号楼1-102（367.14平方米）、1-01（296.12平方米）、1-02（292.48平方米）共3处房屋的房款。
该案件裁判结果为：一审法院判决驳回原告董延庚的诉讼请求。二审法院判决驳回上诉，维持原判。最高院经审查认为：董延庚的再审申请理由不成立。本案中最高院的裁判观点为：
1.关于《抵债协议书》能否继续履行的问题
本院发布的72号指导性案例明确的裁判要点是：借款合同当事人经协商一致，可以建立有效的商品房买卖合同关系。72号指导性案例解决的是商品房买卖合同的成立与效力问题，本案需要解决的关键问题是商品房买卖合同的履行问题。
董延庚主张，根据《九民纪要》第44条第1款规定，以物抵债协议可以继续履行，故盛都公司应当交付房屋并办理所有权登记，其对案涉房屋有取回权。《九民纪要》第44条第1款规定：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”本院认为，在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。
因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。在债务人盛都公司破产的情形下，董延庚要求继续履行合同并交付房屋依法无法获得支持。
2.关于案涉房屋是否属于破产财产的问题
董延庚主张，案涉房屋属于特定物，《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定，即特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产，故案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权。
本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用1986年颁布的《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，当时我国物权法并未出台,随着《企业破产法》于2007年6月1日施行，《企业破产法（试行）》已经废止，物权法也开始实施,《企业破产法》施行后制定的《破产法司法解释（二）》第二条对不应认定为债务人财产的情形，也作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。
因此，在物权法颁布实施后，物权变动的标准应以该法规定为准。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在盛都公司名下，董延庚主张案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权，缺乏充分的法律依据。
此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对于《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。
因此，董延庚依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定主张案涉房屋不属于盛都公司破产财产并据此行使取回权，缺乏法律依据，本院不予支持。
3.关于网签是否具有准物权效力的问题
董延庚主张，网签具有准物权效力，案涉房屋所有人只能是董延庚，故其有权取回。本院认为，网签与我国物权法规定的预告登记不同，不具有准物权效力，董延庚据此主张取回权，理由不能成立。
由此，董延庚与盛都公司签订《抵债协议书》后，虽然办理了网签备案，但没有办理预告登记，且案涉房屋至今仍未办理产权转移登记，也未向董延庚交付，应认定为盛都公司的破产财产。原审未支持董延庚取回案涉房屋，适用法律并无不当。
综上，通过该最高院案例可以看出，在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人能否基于《企业破产法》第18条的规定享有决定合同解除或者继续履行的权利？笔者认为，该条适用的前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务，而在以物抵债协议中，债权人往往已经履行了自己的义务，并且享有了对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签订以物抵债协议。由此可见，在以物抵债协议场合，不符合《企业破产法》第18条规定的条件，故管理人不得根据该条规定选择解除合同或者继续履行，尤其是不能随意解除合同。当然，知果抵债物是在建房屋，在债务人企业破产的情况下，可以事实或者法律上的履行不能为由，允许管理人解除合同。此时，管理人解除合同并不是依据该条规定，而是合同法上有关合同解除的相关规定。管理人不能解除合同，并不意味者债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人有权请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。
四、小结
以房抵债基于其便捷性及价值优势，在社会生活中并不鲜见，尤以商品房为主要资产的房地产企业为甚。房企破产中对各类未履行完毕的以房抵债协议的处理，不仅直接关系到抵债双方的利益，同时也影响债务人财产的认定及整体债权的清偿，更应注重实质公平。为此，应探求抵房抵债协议的真实意思以认定合同性质。一般而言，对履行期限届满前的以房抵债协议，应重点审查是否构成让与担保；对履行期限届满后的以房抵债协议，应关注有无形成债的更改或新债清偿。同时，应结合是否完成公示的不同情况判断物权效力，从而作出相应处理。
注释及参考文献
[1]《德国民法典》（1896年８月15日颁布）第364条：【受领代替履行】（１）债权人一经受领他种给付以代替履行债务给付时，债的关系即告消灭。（２）债务人以向债权人履行为目的，向债权人承担新债务的，在发生疑问时应认定，债务人承担此债务以代替履行。
[2]《台湾民法典》（1970年1月1日颁布）第319条：债权人受领他种给付以代原定之给付者，其债之关系消灭。
[3]《台湾民法典》（1970年1月1日颁布）第320条：因清偿债务而对于债权人负担新债务者，除当事人另有意思表示外，若新债务不履行时，其旧债务仍不消灭。
[4]第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（人民法院报2016年12月1日第03版）17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。
[5]最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要：《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。
[6]最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）。
[7]最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[8]中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）第216条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记由登记机构管理。
[9]谢在全：《民法物权论》，台北：新学林出版有限股份公司2014年版，第597页。
[10]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。”
[11]姚辉、阙梓冰：《从逻辑到价值：以物抵债协议性质的探究》，《学术研究》2020年第8期。
[12]《台湾民法典》（1970年1月1日颁布）第320条：因清偿债务而对于债权人负担新债务者，除当事人另有意思表示外，若新债务不履行时，其旧债务仍不消灭。
[13]司伟：《债务清偿期届满后以物抵债协议的性质与履行》，《人民司法（案例）》2018年第2期。
[14]最高人民法院（2021）最高法民申9号“董延庚、廊坊市盛都房地产开发有限公司取回权纠纷民事申请再审审查案”
来源：破产法维律
