【学科类别】破产法
【出处】微信公众号：翰文法苑
【写作时间】2023年
【中文关键字】破产程序；房屋；案涉企业财产
【全文】
房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平。既要考虑对无过错买受人的特殊保护，又要平衡破产企业债权人利益。此时，买受人能否要求破产管理人为其办理变更登记在理论和实务中都存在争议。《执行异议和复议规定》第28条、第29条既然规定买受人在满足特定条件可以排除人民法院的强制执行，那么能否根据该拟制的物权（物权期待权）主张变更登记？
与此冲突的是，既然破产管理人根据《企业破产法》第18条第1款的规定可以选择解除或者继续履行合同，那么继续履行合同为买受人办理变更登记是否又构成《企业破产法》第16条所规定的个别清偿行为？若破产管理人选择解除合同，是否又真正平衡了买受人和其他债权人的利益？既然《执行异议和复议规定》第28条、第29条将买受人区分为一般买受人和购房消费者，那么二者权利的价值和实现的路径是否又存在区别？概言之，此时的争议焦点在于案涉房屋是否属于破产企业的财产。
第一组案例：不属于破产企业财产
重庆钜作装饰工程有限公司、江平涛执行异议之诉二审民事判决书
【案号：（2017）最高法民终824号】
最高院认为，不论案外人在执行异议之诉案件中是否提出确权的诉请，人民法院在审理时首先都要判断案外人对执行标的是否享有民事权益，在此基础上再认定该民事权益是否足以排除强制执行。本案中，钜作公司系根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，主张其享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八规定的民事权益，学理上称之为无过错不动产买受人的物权期待权，如该条规定的构成要件成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，符合《执行异议复议规定》第二十八规定的不动产应认定为系债务人占有的不属于债务人的财产，无过错的不动产买受人可以向管理人主张行使取回权，管理人不予认可的，权利人得以债务人为被告向人民法院提起诉讼请求行使取回权。虽然本案一审判决作出之后，蓝天碧水开发公司被新余中院裁定重整，且本案一审法院亦裁定中止包含讼争12套房屋在内的本院（2015）民一终字第395号民事判决书的执行，但是该中止执行裁定仅是基于破产程序的性质，以破产这一集体清偿程序代替所有其他的个别强制执行，以破产这一全面的保全措施替代了个别的保全措施，在之后的重整程序中必然还会涉及讼争12套房屋是否归入破产财产以及钜作公司能否对之行使取回权的问题，这就又回归到本案钜作公司购买的讼争12套房屋是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的争议焦点。因此，本案应对钜作公司的上诉请求继续审理。
关于钜作公司对讼争房屋提出的执行异议是否成立的问题。本院认为，钜作公司提交的证据不足以证明其已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，故其对讼争12套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。
宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书
【案号：（2017）最高法民申1429号】
最高院认为，住宅公司主张涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为，沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。
第二组案例：属于破产企业财产
冼仲辉、佛山市高明华明房产开发有限公司所有权确认纠纷民事申请再审审查民事裁定书
【案号：（2021）最高法民申6123号】
最高院认为，根据原审查明的事实，虽然案涉房产网签登记在冼家宇名下，但截止本案一审法院受理华明公司的破产申请重整之日，案涉房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续。依据原《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动，非经登记不发生效力。因此，仅办理网签手续尚不足以发生物权变动的效力，案涉房屋的所有权仍归属于华明公司，故二审法院认定案涉房屋属于华明公司的破产财产并无不当。冼仲辉关于案涉房屋属于法律规定的破产财产例外情形的主张，缺乏相应的法律依据，不能成立。
曲靖市麒麟区禽蛋副食品有限公司、曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司一般取回权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【案号：（2020）最高法民申6770号】
最高院认为，禽蛋公司主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，禽蛋公司已支付全部对价，案涉房屋不属于破产财产。本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》是依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，对非债务人财产的范围作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。故二审根据“新法优于旧法”的法律适用规则，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”的规定，并无不当。案涉房屋不符合前述规定的情形，且未登记在禽蛋公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”的规定，禽蛋公司关于案涉房产归其所有的主张不能成立。
律师观点
整体而言，虽然司法实践中存在不同观点，但即便认为属于破产企业财产的裁判观点，也没有放弃对买受人的保护。不过，在救济途径上区分了购房消费者的特别保护和普通买受人的一般保护：
对于一般买受人的物权期待权，《执行异议和复议规定》第28条已经作出“已付全款或剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，从债务人（破产企业）财产价值最大化的角度出发，破产管理人应当继续履行合同，为买受人（或买受人支付完全部价款后）办理变更登记。若一般买受人拒绝支付剩余房款，破产管理人选择终止合同后，一般买受人只能进行普通债权申报。
相比之下，对于购房消费者的物权期待权，实际上更接近于债权，但该债权又因为基于生存权而值得特殊保护。即当购房消费者已经支付全款（或履行全部付款义务）时，破产管理人应当为购房消费者办理变更登记，若购房消费者不履行剩余付款义务请求返还购房款时，该债权应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。
然而，在对购房消费者债权进行特殊保护的同时，也不得不平衡其他债权人的利益，因为这种特殊保护，不但优先于普通债权，连抵押权和建设工程优先受偿权也要为此让步，所以审查购房消费者的主体资格显得至关重要。如何认定购房消费者，似乎最高人民法院内部也未形成统一意见。《最高人民法院<关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）>（向社会公开征求意见稿）》第10条给出两种方案，即“所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，或者案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要”或“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条则认为“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”但《执行异议和复议规定》第29条显然采纳了限缩范围的观点。
如前所述，抵押权和工程价款优先受偿权是为购房消费者债权的让步，本质上是对生存权的让步。若购房消费者的基本生存得以满足，侧重点就应转向平衡破产程序中各债权人的利益。因为同样出于对生存权的特殊保护，《执行异议和复议规定》第20条也规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”可见，对购房消费者的认定范围不能随意扩张。
【作者简介】
钱文翰，北京中银律师事务所律师，专注破产与重组、公司综合类业务；北大法律信息网签约作者。
钱文翰，北京中银律师事务所律师，专注破产与重组、公司综合类业务；北大法律信息网签约作者。
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