出租人破产，租赁合同怎么办？

　　企业在正常经营状态下出租不动产，或者由于财产状况恶化出租闲置不动产，在企业因资不抵债或明显缺乏清偿能力等进入破产程序时，租赁合同尚未到期，此时租赁合同应当如何处理？承租方为房屋的使用人，往往是最直接的利益受损者，有何救济途径？

 

　　01

 

　　法律适用

 

　　通常而言，租赁法律关系是平等主体之间缔结的合同法律关系，属于《中华人民共和国民法典》调整的范畴；但当租赁法律关系纳入破产案件的大背景下时，法律适用会发生变化。作为调整破产企业（即债务人）包括合同关系在内的所有对外债权债务关系的法律，企业破产事务显然首先考虑适用《中华人民共和国企业破产法》。相对于《民法典》而言，《破产法》属于特别法，根据特别法优于一般法的原则，在调整破产案件中租赁法律关系时，破产法应优先适用。

 

　　02

 

　　管理人对租赁合同的解除权

 

　　根据《破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

 

　　此条款赋予破产管理人单方解除租赁合同的权利，且裁量的自由空间比较大，但同时也有一定限制：（1）租赁合同在破产受理前成立；（2）合同双方未履行完毕（包括尚未开始履行）；（3）自破产申请受理之日起二个月内，管理人应通知对方当事人（通知形式未作具体要求）。

 

　　上述限制在实务中通常对（2）存在争议，“租赁合同双方未履行完毕”是什么情形？实践中承租人通常已足额缴纳租金，那合同义务是否已履行完毕？实际中承租人支付租金是租赁合同的主要义务，同时对房屋的使用、保护、以及合同到期后恢复原状、移交等都属于合同义务，因而即便承租人已经支付了全部租金，也仍然属于双方未履行完毕合同的范畴。因此，通常意义上来说，对于订立于企业破产程序前在破产时未届满的租赁合同，管理人均可以选择是否行使解除权。

 

　　作为破产管理人，应充分考虑行为是否能使破产企业的负债减少和价值最大化，因此继续履行有利于提高债务人财产价值的合同，解除造成负担或收益低于成本的合同，显然当已签订的租赁合同约定的租金标准远低于当下的市场正常水平时，破产管理人应当行使解除权。

 

　　根据上述《破产法》的规定，管理人即可主动通知承租人解除合同，也可两个月不通知承租人以实现消极解除合同，法条亦未规定通知形式。在实践中，为避免产生更多纠纷，管理人应主动通知，并附上相关的法律规定。

 

　　补充探讨：

 

　　在《民法典》范畴内，合同解除必须具有法定或合同约定的依据；但《破产法》却赋予了管理人解除未履行完毕的租赁合同的权利，且不构成违约。其正当性何在？实务界存在以下观点：

 

　　1. 完全履行可能构成个别清偿。在企业进入破产程序后，如果租赁合同继续履行，承租人有偿取得房屋的使用权，实际上是实现了对出租方的债权的完全清偿，甚至可能构成个别清偿，而根据《破产法》第十六条，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，会造成债权人间不平等清偿。因此上述条款是基于破产法的价值目标和价值追求设立的特别规则。

 

　　2. 管理人行使解除权是一种趋利选择。在民事活动中维持合同履行的一般原则是维护市场经济秩序和交易安全所必需的，在破产程序中，管理人选择解除或者继续履行合同是基于一个大前提：是否有利于减少负债和提高破产财产价值，从而保障全体债权人利益，使公平受偿。

 

　　03

 

　　承租人的救济途径

 

　　1. “买卖不破租赁”与“共益债务”

 

　　根据《破产法》第五十三条，“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”。但对于承租人来说，其预交的租金、改建费用、装修费用以及对其生产经营所造成的各种经济损失只能作为普通破产债权清偿，承租人的权益面临极大损害。

 

　　根据《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》第51问答规定：破产企业出租的房屋土地无租赁期限的，可以随时解除租赁合同，但应留给承租人合理的时间。破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理：

 

　　（1）如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的原则。

 

　　（2）如果该地点作其他开发更有价值，解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。

 

　　根据《破产法》第四十二条规定，“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”，第四十三条规定，“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”。

 

　　通过上述分析，如果管理人决定履行租赁合同，由此产生的债务为共益债务。如果管理人决定解除租赁合同，因合同解除产生的损害赔偿请求权作为破产债权申报；对于装饰装修物的处理，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，承租人可基于所有权向管理人行使取回权；对于已经形成附合装饰装修物的处理没有约定的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失，上述因赔偿损失产生的债务应属于共益债务。对于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿。

 

　　2. 承租人的不安抗辩权

 

　　管理人做出继续履行租赁合同的决定后，承租人应当履行，不得拒绝履行或以存在破产约定条款为由而主张解除合同。但在债务人进入破产程序的情况下，其财产状况及经营状况往往已经恶化，是否具备继续履行能力存在疑问。如债务人不具备继续履行能力但却强令承租人继续履行，并因而使承租人遭受损失，不免有失公正。为平衡对债务人与承租人合法权益的保障，《破产法》为承租人提供了不安抗辩权，此情况下，承租人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。