房屋处于查封状态过户手续被冻结，经生效法律文书判决面临被处分用于清偿债务之风险，当事人诉请确认权利份额被裁驳

　　【案情简介】

 

　　熊某与魏1于2005年7月26日登记结婚，双方均系再婚。魏2系魏1与前妻所生之女。

 

　　2005年10月8日，魏1、熊某与某房地产公司共同签署《北京市商品房预售合同》购买案涉房屋，二人分别享有50%份额。

 

　　2010年1月11日，魏1、熊某与魏2签署《存量房屋买卖合同》将案涉房屋出售给魏2，约定房屋成交价格为185万元。

 

　　2010年2月5日，魏2与交行某支行（以下简称交通银行）签署《个人借款合同》及《抵押合同》，魏2将案涉房屋抵押给交通银行以贷款145万元用于购房。后，案涉房屋权属转移登记至魏2名下，办理了抵押登记，抵押权人系交通银行。

 

　　案情补充1：2012年4月，熊某以房屋买卖合同纠纷为由将魏1、魏2诉至法院，要求确认熊某、魏1、魏2于2010年1月11日签署的《存量房屋买卖合同》无效。2012年12月10日一审法院判决支持了熊某的该诉请。魏1、魏2不服提出上诉，2013年5月17日二审法院判决驳回上诉，维持原判。

 

　　案情补充2：2015年9月17日法院另案判决：交通银行就涉案房屋拍卖或变卖的价款，按照抵押登记顺序享有优先受偿权。该案诉讼期间，交通银行向法院申请财产保全，法院于2014年6月9日出具民事裁定书，对魏2名下的案涉房屋进行了查封，查封期间自2014年7月2日至2016年7月1日。

 

　　本案，熊某诉请要求确认其享有案涉房屋所有权50%的份额。

 

　　【法院判决】

 

　　【一审】

 

　　裁定驳回熊某的起诉。

 

　　【二审】

 

　　裁定驳回上诉，维持原裁定。

 

　　【案件解析】

 

　　房屋处于查封状态过户手续被冻结，经生效法律文书判决面临被处分用于清偿债务之风险，当事人诉请确认权利份额被裁驳

 

　　熊某诉称：我与魏1在2005年7月26日登记结婚，双方均系再婚，魏2系魏1与前妻所生之女。我和魏1在婚后共同购置了案涉房屋，双方签订了财产协议，约定房屋属双方婚后共同财产，并且依法办理了所有权证和共有权证，由双方按份共有，各占50%财产份额。2009年底，因我与魏1共同经营事业的需要，我和魏1商定以虚假房屋交易的方式从银行获得低息贷款，魏2作为买受人，我们三方签署了《房屋买卖合同》将案涉房屋从我和魏1名下过户到魏2名下。2012年12月10日，我、魏1与魏2签署的《房屋买卖合同》被法院判决无效，并经二审维持原判。根据法律规定，合同判决无效后，依据合同获取的财产应予返还。但魏1、魏2至今不予配合办理产权过户回转，恢复我对案涉房屋的按份共有权。故诉至法院：要求确认案涉房屋所有权由我和魏1各占50%份额。

 

　　魏1辩称：不同意熊某的诉讼请求。熊某已于2014年7月11日向我提出离婚诉讼，现案件处于审理当中。离婚诉讼中涉及到案涉房屋的分割，本案属于重复诉讼。案涉房屋总价中有71万元为我婚前个人财产，熊某无权就该部分金额及相应增值部分提出任何主张。熊某提到的以虚假房屋交易方式自银行获取低息贷款，所得款项用于熊某偿还其所负个人债务。魏2就案涉房屋已经起诉熊某，案件正在审理当中。为避免我的财产分割权益受到损害，熊某有义务将其所负个人债务清偿后再行依法就案涉房屋主张权益，熊某的诉求应予驳回。

 

　　魏2辩称：熊某为偿还其个人债务，与我、魏1签署了《房屋买卖合同》并自银行处获取了145万元贷款。该笔款项被支付至某法院用于偿还熊某个人债务。然而，熊某清偿个人债务后，将我和魏1诉至法院，房屋买卖交易行为被认定为无效，但熊某拒不偿还银行贷款。负责审批贷款的交通银行也以金融借款合同纠纷为由将我诉至法院，判决由我偿还银行贷款、利息、罚息、复利及其它应付款项，判决已经生效。基于公平原则并为避免我的合法权益受到不法侵害，我也将熊某诉至法院，要求偿还已为其清偿个人债务所使用的银行贷款145万元并承担银行贷款利息、罚息、复利等其他费用。现案件正在审理当中。我认为鉴于现有事实及已经生效的判决，且房屋处于银行抵押状态中，在熊某未依法偿还银行债务前不应对案涉房屋进行处置。

 

　　法院认为：熊某要求确认案涉权属之前提条件系案涉房屋具备确权及处分条件。现案涉房屋登记在魏2名下，由交通银行作为抵押权人办理了抵押登记。且于另案诉讼中，案涉房屋作为保全财产已被法院查封，经生效法律文书判决对案涉房屋拍卖或变卖的价款按照抵押登记顺序由交通银行优先受偿。案涉房屋查封期间冻结过户手续的办理，且面临被处分用于清偿债务之风险。故此，现案涉房屋不具备确认房屋权属的条件，熊某径行提起确权诉讼依据不足，应予驳回。故，一、二审法院均裁定驳回熊某起诉。

 

　　易居房产团队释法析案：1.“所有权确认纠纷”属于物权保护纠纷项下的三级案由，民法保护物权人的所有权利益，变更所有权归属应当具备变更条件才能保证物权人利益不受侵害。不动产所有权的变更在过户登记后生效，过户登记的前提为所有权具备被确权处分的条件。根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”案涉房屋已办理抵押，且经另案生效判决已被查封面临被处分（即被拍卖或变卖）待清偿债务之风险，暂不具备过户登记的条件，故两级法院裁驳了熊某请求房屋确权的起诉。2.裁定驳回起诉不同于判决驳回诉讼请求，二者有着较为明显的区别。裁定驳回起诉是法院在程序法层面解决当事人诉权问题，当事人不适格、不符合起诉条件等情况产生之后，法院能且仅能从程序上驳回当事人的起诉，当起诉条件具备之时，当事人仍有权就原诉讼请求起诉；判决驳回诉讼请求是法院在实体法层面解决当事人实体意义上的胜诉权问题，诉讼请求缺乏法律依据、缺少证据支持、当事人放弃实体权利等情况产生之后，法院可依法或依当事人的主张驳回诉讼请求，驳回起诉后，当事人不得就同一诉讼请求再次起诉。本案中，法院裁定驳回熊某的起诉，是因为熊某请求确认案涉房屋权属的主张，目前条件未成就（案涉房屋有抵押且处于已司法查封待处分清偿生效法律文书债务状态），不意味着熊某以后也无法对案涉房屋提起确认所有权纠纷诉讼，等条件成就时（案涉房屋抵押、查封等权利限制解除）仍可再根据后续具体情况提起确认所有权或其他诉讼。

 

　　【延伸阅读】

 

　　更多房产“查封”、“确权”相关文章及链接（点击标题可阅读全文）：

 

　　1.最高院|双方签订不以取得所有权为目的名义“商品房买卖合同”不属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”

 

　　原文要旨：案外人为保障借款的安全与被执行人签订名义上的“商品房买卖合同”，但该合同并非以取得不动产所有权为目的，则该情形不符合《执行异议与复议规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，案外人不能据此排除人民法院的强制执行。

 

　　2.最高法|开发商破产后，购房者对所购房屋是否享有所有权

 

　　原文要旨：尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物；若购房人已支付全款，则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。

 

　　3.宅基地确权：农村宅基地最全知识！没有之一

 

　　原文要旨：你对农村宅基地了解多少？一些基础知识你都懂吗？关于农村宅基地的那些大大小小的事，小编给大家整理了24问！包含各种常识！

 

　　4.购房指标转让的借名买房纠纷，是合同纠纷，还是所有权确认纠纷？

 

　　原文要旨：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归期所有的，法院应当向其释名，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

 

　　5.房屋登记在他人名下，当事人可以通过遗产继承、所有权确认纠纷案件直接确权吗？

 

　　原文要旨：本案分家单成立之后案涉房屋并未发生合法的权利转移，而此后当事人又作出（相同内容）公证遗嘱处理案涉房屋，法院有理由认为公证遗嘱已就案涉房屋的处理替代了分家单，故此认定分家单不应再左右案涉房屋的权利归属。

 

　　6.最高法院：实际占有使用未初始登记的房屋并主张所有权时，能不能排除强制执行？

 

　　原文要旨：实际占有、使用未做产权登记的房屋的案外人，如不能证明其对该房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，则即便被执行人明确认可该案外人的权利，法院仍不会支持其请求中止执行的诉情。

 

　　7.夫妻协议约定登记在一方名下的房产归另一方所有，即使未变更物权登记也可取得所有权|最高法公报案例

 

　　原文要旨：1.当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。

 

　　2.夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用《物权法》（现为《民法典》物权编）等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《婚姻法》（现为《民法典》婚姻家庭编）的相关规定。

 

　　3.夫妻已通过婚内财产协议或离婚协议（需成功离婚）对房产归属明确约定，且不涉及婚姻家庭关系外部的第三人利益，即使未变更房产权属登记，并不影响夫妻按照协议约定确定房产归属。

 

　　8.婚姻关系存续期间诉请房产确权，实质是分割夫妻共同财产！

 

　　原文要旨：争议房产原为男方婚前个人财产，婚后加名女方，不久又变更登记至女方一人名下。后，女方以房产已为其个人财产为由欲出卖，男方不同意，认为其仍为夫妻共同财产并诉至法院请求确认该房产为夫妻共同财产，法院认定此实质为夫妻一方变卖夫妻共同财产严重损害夫妻共同财产利益，另一方请求分割夫妻共同财产的行为。

 

　　9.买卖房屋尚未过户即被查封，买受人能否以当事人达成的房屋买卖协议排除法院的强制执行？

 

　　原文要旨：当事人达成房屋买卖合意，但是尚未办理过户之前，原房主却因涉案被法院强制执行，并且对该房屋采取了执行措施，那么在这种情况下，买受人能否以当事人达成的房屋买卖协议排除法院的执行呢？