银行想不通！楼房烂尾后，开发商交不了房，购房者拒绝还贷遭银行起诉，法院判决：不用还！

　　按揭贷款买房，开发商资金链断裂，楼房烂尾了，开发商交不了房，开发商申请破产并通知购房者解除《商品房买卖合同》，之后，因购房者拒绝还贷遭银行起诉，那后续银行贷款购房者还用还吗？”

 

　　前段时间，浙江省嘉兴中院的一个判例引发了很多的讨论。

 

　　一、案件基本情况

 

　　（一）贷款近400万买来烂尾楼

 

　　2014年年底，在上海工作的许先生通过按揭贷款的方式在浙江嘉善购买了一套别墅，向某银行贷款392万元。

 

　　2015年，在许先生向开发商支付了首付款后，银行贷款很快也批下来，银行将贷款一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。

 

　　之后，开发商资金链断裂，无力进行后续开发，工程一度停工，因无法按时交房，只得向购房者宣布延期交房。

 

　　（二）开发商申请破产，破产管理人通知解除购房合同

 

　　2018年的年底，开发商因无力回天，向法院申请破产。

 

　　根据我国《破产法》等法律法规的规定，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋。但许先生购买的别墅尚未竣工，不符合交付标准，根本无法交付，之前签订的购房合同无法履行。于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

 

　　（三）购房者无法接受，拒绝还贷

 

　　对此，作为购房者的许先生当然是不能接受了，开发商交不了房，就应该退房款啊。但现在开发商申请破产了，房款一时退不了，但银行的贷款许先生每月还得还。

 

　　许先生越想越委屈，于是，从2019年年底起，许先生毅然停止了向贷款银行还贷。

 

　　（四）银行起诉购房者还贷，一审银行胜诉

 

　　许先生拒绝还贷后，银行不干了，于是，2020年年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

 

　　许先生应诉后认为，其购买的楼盘已经烂尾，房屋已经无法交付，自己不应当再继续还贷。

 

　　嘉善县人民法院对此案进行了审理，在审查相关证据，并向当事双方充分了解情况后，一审法院认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

 

　　（五）购房者上诉，嘉兴中院二审改判：不用还

 

　　许先生不服一审判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。

 

　　本案的争议焦点很明确：《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？银行认为应该；许先生认为不应该。

 

　　嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

 

　　至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

 

　　最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

 

　　二、一份出自最高院的伟大判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担

 

　　笔者认为，嘉兴中院对本案的处理是对的，是目前司法实践中的主流观点。对此类纠纷，之前司法实践中存在一定的争议，但随着最高院王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷案【（2019）最高法民再245号】的公布，最高院对此问题已经给出了审理思路。（备注：该案案情和本案类似）

 

　　【（2019）最高法民再245号】一案中，最高院通过再审推翻了自己做出的二审盘踞额，该案件二审的裁判思路和上述案件中的一审审判思路是一致的，但最高院经再审又做出了改判。

 

　　在该案再审中，最高院认为：因开发商原因未能如期交房，导致购房合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现被解除的，应由开发商将购房款本金及利息返还给贷款人。即使借款/贷款合同中通过格式条款的方式约定合同解除时借款人应向贷款人承担还款责任，在借款人未实际取得房产且未占有购房贷款的情况下，该格式条款因不合理加重借款人的责任而归于无效。

 

　　开发商收到购房款后不能按期交房，导致相关合同解除，若严格按合同约定处理，将明显不合理地加重购房人/借款人的责任，致使开发商、购房人/借款人、贷款人各方权利义务失衡，与公平原则相悖。在审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

 

　　总结：

 

　　1、必须是因为开发商原因未能如期交房，导致购房合同解除；

 

　　2、借款合同、抵押合同因合同目的无法实现被解除的，应由开发商将购房款本金及利息分别返还给购房人和贷款人。

 

　　3、即使借款/贷款合同中通过格式条款的方式约定合同解除时借款人应向贷款人承担还款责任，在借款人未实际取得房产且未占有购房贷款的情况下，该格式条款因不合理加重借款人的责任而归于无效。

 

　　4、贷款合同解除后，免除购房者的后续还款义务。

 

　　三、相关裁判思路已经成为目前主流

 

　　以下为持相同裁判观点的判例：

 

　　案例1：刘建与南雄市顺雄实业投资有限公司、广东南雄农村商业银行股份有限公司雄州支行房屋买卖合同纠纷案，韶关市中级人民法院（2021）粤02民终625号

 

　　韶关中院认为：买受人在无法实际以按揭贷款方式取得房屋所有权的情况下，仍承诺继续履行还本付息义务，确涉买受人重大利害关系且明显损害其利益，刘建向南雄农商行公司支付贷款本息应至《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性质贷款）》解除时止，顺雄公司应向刘建返还到判决生效之日止刘建已支付的贷款本息。

 

　　案例2：山东蓬莱农村商业银行股份有限公司、邹安革等金融借款合同纠纷民事二审民事案，烟台市中级人民法院（2022）鲁06民终1323号

 

　　烟台中院认为：万城置业未按期交付房屋，邹安革与万城置业解除了双方的蓬预字第170825130010号商品房买卖合同，邹安革请求解除本案借款合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定。一审判决判令由出卖人万城置业将收取购房贷款返还蓬莱农村商业银行，免除邹安革对剩余贷款的还款责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定。

 

　　案例3：中国建设银行股份有限公司广州白云支行、陈嘉敏等房屋买卖合同纠纷民事二审民事案，广州市中级人民法院（2021）粤01民终24256号

 

　　案例4：焦作中旅银行股份有限公司郑州分行、熊继勇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事案，郑州市中级人民法院（2021）豫01民终10782号

 

　　案例5：招商银行股份有限公司成都分行、彭浩等商品房预售合同纠纷民事二审民事案，成都市中级人民法院（2021）川01民终12655号

 

　　案例6：中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行、王兴旺等金融借款合同纠纷民事二审民事案，铁岭市中级人民法院（2022）辽12民终192号

 

　　案例7：中国银行股份有限公司普洱市分行、李树华等商品房销售合同纠纷民事二审民事案，普洱市中级人民法院（2022）云08民终116号

 

　　案例8：广东化州农村商业银行股份有限公司、朱冠旭等合同纠纷民事二审民事案，茂名市中级人民法院（2021）粤09民终1377号

 

　　四、该案例对银行的警示

 

　　在按揭贷款业务中，商业银行除了要关注购房者的信用风险外，还要关注开发商带来的风险，尤其是开发商资金链断裂楼盘烂尾的风险。虽然上述案例所说的情形属于极少数情况，但仍有可能发生。根据上述裁判观点，如果购房者的后续还款义务被免除，银行只能要求开发商将购房款返还给贷款人，而开发商资金链断裂还款能力堪忧，且这类事件一旦发生往往是群体性事件，处理难度极大，通常会给银行带来巨大经济损失。