借名购买基于拆迁安置而得的限价商品住房适用一般保障性住房的购买规则吗？本案是否存在借名买房合同无效法定情形？

　　【案例导读】

 

　　案涉当事人之间借名购买基于拆迁安置而得的指标房屋，不同于一般保障性房屋的购买规则，未侵犯国家、社会和他人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在借名买房合同无效的法定情形。

 

　　【当事人信息】

 

　　原告/被上诉人： 钟2

 

　　被告/上诉人：钟1

 

　　第三人：钟3、钟4、钟5

 

　　【案情简介】

 

　　钟7于1999年5月27日死亡，遗有26号院私房产贰间。钟7生前无遗嘱，父母均先于其死亡，妻刘1于2001年6月1日死亡。钟1、钟2、钟3、钟4、钟5均为钟7子女。2004年11月12日某公证处出具《公证书》，写明继承人钟1、钟3，被继承人钟7。2005年1月1日，钟1、钟3出具《关于房屋受益的承诺》，为26号院内钟7两间北房的遗产顺利继承，房屋产权虽落实到钟1、钟3名下，实际房产仍为兄妹五人共有，有关两间北房的全部收益（出租租金、出售产权资金等）由钟1、钟3、钟5、钟4、钟2五人平均分配。2006年4月11日，钟1、钟3作为房屋共有权人办理了26号院的《房屋共有权证》。

 

　　2010年8月12日，钟1作为买受人与出卖人房地产开发公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，以总价551908元购买案涉405房。房屋价款、契税及专项维修基金均系钟2支付，钟2于2010年9月30日收房起就一直居住在405房。2013年1月14日，钟1作为房屋所有权人，办理了405房的《房屋所有权证》，共有情况为单独所有。2013年5月6日，钟1与钟2签订《委托书》，写明405室系26号院2009年拆迁保障房，房主为钟1，而实际购买人为胞妹钟2全额购置使用，因此有关此房屋的任何问题、纠纷、利益、付款均由钟2本人承担接洽，房主钟1全权委托钟2本人办理，直到钟1为钟2办理过户手续结束为止，此委托书自动终止。《委托书》中除钟1、钟2签字外，另有刘某作为证明人签字确认。

 

　　2021年，钟2向诉请：钟1将405房屋过户给钟2。

 

　　【法院判决】

 

　　【一审】

 

　　判令钟1协助钟2将405房屋过户至钟2名下

 

　　【二审】

 

　　驳回上诉，维持原判。

 

　　【案例解析】

 

　　一、虽无书面借名买房协议，但如有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形，法院应予以认定

 

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　　二、借名购买基于拆迁安置而得的限价商品住房适用一般保障性住房的购买规则吗？本案是否存在借名买房合同无效法定情形？

 

　　钟2诉称案涉405房原是26号院2009年拆迁后分得的拆迁保障房（性质为限价商品房），而26号院房屋原是父母的遗产，产权虽然落到钟1和钟3名下，但实际房产仍为钟2、钟1、钟3、钟4、钟5五人共有，全部收益也由兄妹五人平均分配。钟2与钟1、钟3、钟4、钟5兄妹五人之间曾约定将26号院北房拆迁所获得的拆迁指标给钟2，钟1在委托书中也承诺在405房具备过户条件的时候过户给钟2，本案是借名买房关系。钟2、钟1约定，405房屋钟1名义购买，但实际出资人为钟2，关于该房屋的任何问题、纠纷、利益，付款均由钟2本人承担，待房屋能够过户时，钟1将房屋过户给钟2。其他兄妹3人对钟2、钟1的约定均予以认可。

 

　　钟1辩称与钟2间不存在任何书面或口头合同或协议，没有协助过户的义务，双方不存在借名买房的关系。案涉405房屋是限价商品房，属于保障性住房，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题规定的指导意见》第6条、第16条的规定，该借名买房关系应属无效，应驳回钟2作为借名人要求办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求。

 

　　法院认定及理由：本案争议本质上是当事人及其兄弟姐妹之间就拆迁利益（案涉房屋的购买指标）的分配问题，以钟1之名购买涉案房屋系基于拆迁安置，不同于一般保障性房屋的购买规则，未侵犯国家、社会和他人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在借名买房合同无效的法定情形。

 

　　【案例评析】

 

　　1、保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的的限定标准、限定价格或租金的住房，具体分为廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、安居房和安置房。2、根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题规定的指导意见》第十六条规定“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”借名买卖房屋合同中，标的房屋属于经济适用房等保障性住房的，我国法律对于该种买卖合同一般认定为无效。3、北京市高级人民法院关于限价商品房的规定不适用于本案。本案房屋同时具有“分家析产”的性质，该房屋系拆迁得来，属于案涉当事人父母的遗产，虽然房屋登记人为钟1及钟3名下，但实际为兄妹五人共有，共同享有共有房产转化成的拆迁利益。本案看似是钟1及钟2的合同之间的纠纷，实质上是兄弟姐妹之间关于拆迁利益（即购房指标）的分配问题，这也是本案标的房屋的特殊之处，并不适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题规定的指导意见》第十六条之规定。故，本案当事人之间借名购买基于拆迁安置而得的指标房屋，不同于一般保障性房屋的购买规则，未侵犯国家、社会和他人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在借名买房合同无效的法定情形。

 

　　【涉案法条】

 

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题规定的指导意见》

 

　　第十六条规定  借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

 

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）

 

　　第九十一条　人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

 

　　（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

 

　　第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。