以划拨土地使用权出资，拆迁补偿款归谁？

　　划拨土地只有转为出让土地才能在土地二级市场流转，但是，在商业实践中有很多划拨土地使用权人未将划拨土地转为出让土地的情形下就以划拨土地作为出资进行商业投资。

 

　　因此，商事主体之间就此产生诸多问题，比如划拨土地出资的效力如何？以划拨土地出资未进行权属变更登记，法院是否能够直接裁判其进行权属变更登记？股东以划拨土地出资而未变更权属登记时，由于划拨土地被征收，其征收补偿款归谁所有？划拨土地与出让土地的补偿价格相差甚远，公司能否追究股东的违约责任，即股东未及时办理土地变性手续导致公司获得了较低的补偿款，其能否就划拨土地与出让土地征收补偿款的差额部分主张预期利益损失？

 

　　本文拟梳理相关案例来回答这些问题。

 

　　裁判要旨

 

　　合同一方将划拨土地转让给合同相对人，但未及时变更权属登记且该土地使用权被政府征收时，土地征收款属于土地使用权的代位物，应归合同相对人。因合同一方的过错导致土地只能以划拨土地的标准获取征收补偿款，合同一方应该赔偿相对人预期利益损失即土地征收补偿款中扣除的土地出让金部分。

 

　　基本案情

 

　　1、1999年7月11日，医科大学与鞍山胜宝公司（鞍山胜宝公司为沈阳胜宝公司的股东）签订《关于医科大学与鞍山胜宝公司合作事宜的调整协议》（以下简称《调整协议》），约定：医科大学应将涉案南塔奴卡项目的厂房、土地使用权（注：该地块为国家划拨土地）、设施等转入沈阳胜宝公司，沈阳胜宝公司应支付1900余万元转让金。之后医科大学按照上述协议进行了移交，但未进行过户变更登记，沈阳胜宝公司支付了转让金。

 

　　2、涉案地块被拆迁，医大科技公司主张其为拆迁补偿款的享有人，因医大科技公司与沈阳胜宝公司对拆迁房屋及土地的权属存在争议，该地块的拆迁补偿款一直没有发放。

 

　　3、沈阳胜宝公司诉至法院称，由于医科大学和医大科技公司的违约行为，导致其不能按正常程序申领拆迁补偿款项，被告应赔偿因其严重违约造成该公司的各项损失。

 

　　争议焦点

 

　　1、案涉调整协议的效力如何？

 

　　2、医大科技公司向拆迁部门主张拆迁补偿权益是否属于违约行为？

 

　　3、未办理涉案土地使用权和房产审批过户手续的责任应由谁承担？

 

　　法院裁判观点

 

　　最高院认为：

 

　　（一）案涉调整协议的效力问题

 

　　医科大学作为甲方与乙方鞍山胜宝公司于1999年签订的《调整协议》系双方当事人真实意思表示，《调整协议》第七条关于“甲方应尽快将南塔奴卡项目的厂房、场地使用权证明、房产证明、奴卡项目全部资料、新药证书及相应的评估资料和相关设施设备等，一并转入沈阳胜宝公司”，第十条关于“在乙方承接奴卡项目的全部债务后，乙方应具有奴卡项目全部的权益”的约定表明，双方协议转让的标的物为奴卡项目整体及其权益，其中所涉房产、土地使用权系奴卡项目整体转让内容不可分割的部分。

 

　　上诉人医科大学提出涉案划拨土地使用权的转让因未经相关人民政府批准应属无效，本院认为，虽然所涉划拨土地使用权的转让未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，即便按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，可在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续而使协议效力得到补正，但由于涉案地块已经拆迁，奴卡项目中有关土地使用权和房产的权益在政府实施拆迁后已转化为拆迁补偿权益。

 

　　并且《拆迁补偿协议》确定的拆迁补偿款3417.2061万元系按照划拨土地使用权而非出让土地使用权标准作价计付，故在起诉前不仅已经丧失了继续进行审批的实物基础与客观条件，而且对于履行合同而言已无必要，《调整协议》中关于土地使用权和房产转让过户的义务以及相应权益的享有，已转化为相应拆迁补偿款的给付义务及其权益享有。

 

　　并且，沈阳市土地储备交易中心作为沈阳市土地管理部门的下属单位，其与沈阳胜宝康公司签订《拆迁补偿协议》表明，其对双方有关转让土地使用权和房产的行为亦不否定。

 

　　此外，《调整协议》签订至今已经过了十余年时间，奴卡项目的转让作为一个整体，除所涉土地使用权和房产未办理审批过户手续外，项目其他部分均已履行完毕并投入生产，在目前所涉地块已经拆迁的情况下，认定《调整协议》无效难以将协议中权利义务恢复至未签订时的状态，亦不利于对正常交易秩序和土地使用权流转市场的维护。故本院对医科大学关于双方签订的《调整协议》属于无效合同的主张不予支持。

 

　　（二）医大科技公司向拆迁部门主张拆迁补偿权益是否属于违约行为

 

　　本案所涉土地使用权和房产虽仍然登记在医大科技公司名下，但根据《调整协议》的约定及其开具的《收条》，医科大学和医大科技公司应当办理涉案土地使用权和房产的权属变更手续，现所涉地块已经拆迁，拆迁补偿权益作为土地使用权和房屋的代位物，依据《调整协议》应由沈阳胜宝康公司享有。医大科技公司以办理相关变更手续的名义收回相关权利凭证，又据此向拆迁部门主张拆迁权益的行为，违反了《调整协议》的约定，属于违约行为。该行为直接导致沈阳胜宝康公司不能按照《拆迁补偿协议》及时取得拆迁款项，与该公司在本溪新建药厂项目上的误工损失存在直接因果关系。

 

　　原审判决判令医科大学和医大科技公司对该项损失承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。医科大学关于原审法院认定医大科技公司主张动迁权益属于违约行为，判令其赔偿50万元属于认定事实不清的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

 

　　（三）未办理涉案土地使用权和房产审批过户手续的责任应由谁承担的问题

 

　　医科大学主张未办理相关审批过户手续系由于鞍山胜宝公司两次不同意评估结果以及未缴纳土地出让金所致，但对于鞍山胜宝公司不同意评估结果的事实没有举出证据予以证明，且辽华商《资产评估报告》是在《调整协议》签订前做出，后者明确将评估资料列入移交材料中，评估价格2035.88万元与双方约定的转让价1900.834276万元之间的差额，医科大学也从未向鞍山胜宝公司主张过权利；

 

　　另外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款关于“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金……”的规定，以及根据《调整协议》第七条约定，医大科技公司作为划拨土地原使用者负有将土地使用权和房产转入沈阳胜宝公司并办理出让手续及交纳土地出让金的义务。

 

　　此外，医大科技公司在2006年5月26日开具的《收条》中亦承诺由其办理过户手续，各方之间亦未就土地出让金由谁交纳有过其他约定，故依据上述规定和约定，医科大学和医大科技公司负有办理过户手续并交纳土地出让金的义务。其未及时履行该义务，造成涉案划拨土地未变更为出让土地，导致鞍山胜宝公司获得的“土地动迁补偿款”仍以划拨土地标准确定，其中扣除的土地出让金部分属于鞍山胜宝公司预期可得利益损失，原审法院判决医科大学和医大科技公司对该项损失625.84万元承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。医科大学关于原审法院此项判令属于认定事实不清的主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。

 

　　类似案例延申阅读

 

　　一、股东以划拨土地出资，依据当时规定，应经过政府部门审批，在未经有关部门批准并未办理变更登记时，股东的入股行为无效，公司无权以此股东出资主张土地征收款归其所有

 

　　案例一：“深圳信兴实业公司诉深圳市康达尔（集团）股份有限公司财产损害赔偿纠纷案民事判决书”【(2016）最高法民申919号】

 

　　1、1987年9月7日，康达尔公司以所有的城西鸡场的资产，包括土地、固定资产等作为其对信兴公司的投资。其中康达尔公司移交的土地为250亩（45.6亩康达尔公司留用），康达尔公司移交城西鸡场的作价合计为2453700.49元。

 

　　2、1990年，康达尔公司将城西鸡场包括固定资产、土地使用权、流动资金合计人民币2453700.49元正式移交给了信兴公司使用。信兴公司在实际使用城西鸡场土地过程中，对该土地进行了投入，修建了建筑物、其他附着物等。

 

　　3、此前，城西鸡场土地属于行政划拨土地，没有办理土地使用权属登记。直到1992年1月9日，宝安县国土局颁发了《国有土地使用证》，用地总面积为281436平方米，登记使用权人为康达尔公司。深圳信兴实业公司内部董事会（康达尔公司法定代表人兼任该公司董事长）曾多次作出决议，要求康达尔公司协助信兴公司将涉案地块过户至其名下，但康达尔公司一直未办理过户手续。

 

　　4、康达尔出资的168185.50平方米的土地被政府征收，收地货币补偿总额合计为86004487元。2011年12月20日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向康达尔公司支付了首期补偿款43002243元，剩余补偿款43002244元尚未支付。

 

　　康达尔与信兴公司就征收补偿款的归属产生争议。

 

　　最高院再审认为：

 

　　本案中，康达尔公司以城西鸡场土地使用权及地上建筑物作价入股信兴公司，系以土地使用权换取相应的股权收益，可以视为土地使用权的转让。1992年康达尔公司申领涉案城西鸡场的《国有土地使用证》，明确涉案土地使用权的性质为划拨土地使用权。通常情况下，划拨土地使用权是国家在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，带有对特定对象政策扶持的性质，因而划拨土地使用权的转移应经有批准权的政府相关部门审批。

 

　　深圳市人民政府深府办〔1987〕1123号《关于申请成立“信兴禽畜养殖公司”报告的批复》系对是否同意成立信兴公司的批复，并非对涉案土地使用权转让所做出的审批手续，至本案诉讼时涉案土地使用权并未经有批准权的人民政府批准，未办理相应的土地变更手续。一审判决认定，康达尔公司以城西鸡场土地使用权及地上建筑物作价入股信兴公司行为无效，涉案土地使用权虽由康达尔公司出资到信兴公司，且由信兴公司一直实际占有、使用、建设和投入，但在未办理合法审批手续的情况下，信兴公司不能成为涉案城西鸡场地块的合法土地使用权人，并无不当。

 

　　信兴公司主张涉案土地地上建筑物及青苗的补偿款项，对此应承担相应的举证责任，因康达尔公司以城西鸡场土地使用权及地上建筑物作价入股信兴公司的行为无效，本案原审期间信兴公司提供的证据亦不足以证实其投资建设的金额以及所应获得补偿的具体数额，原判决未支持信兴公司相应的主张并无不当。

 

　　二、股东以划拨土地出资虽已变更权属登记，但是未及时向政府缴纳土地出让金时仍属于瑕疵出资

 

　　案例二：“新疆众和股份有限公司、新疆新联热力有限责任公司与中国收获机械总公司、乌鲁木齐国有资产经营（集团）有限公司等追收未缴出资纠纷二审民事判决书”【(2020）新民终111号】

 

　　中收总公司和乌市国资公司以出让方式取得三宗土地的国有土地使用权，并以该土地使用权作为对中收股份公司的出资并办理变更登记。后因中收股份公司破产，其债权人众和公司、新联公司发现中收总公司和乌市国资公司未缴纳土地出让金，遂主张中收总公司和乌市国资公司未完全履行出资义务且因上述行为导致土地使用权作为划拨土地无偿收回损害了债权人利益，要求其补足其出资义务并承担赔偿责任。

 

　　新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：

 

　　本院认为，本案争议焦点为：众和公司、新联公司要求中收总公司、乌市国资公司补缴10168.46万元出资以及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2000年6月15日至实际付清之日的利息）的诉讼请求能否成立。

 

　　变更土地使用权性质确属出资人的义务，乌市国资公司已将其应承担的出让金缴纳完毕，中收总公司对其应承担的1497.777万元尚未缴纳，属于未适当履行出资义务，如在中收股份公司破产重组时对土地使用权进行处置仍需交纳该土地出让金的，中收总公司应当予以交纳以弥补出资瑕疵。

 

　　三、股东以划拨土地出资未办理变更登记，股东应在法院指定的合理期间内办理土地变更手续。已经实际补正的，人民法院可以认定当事人以划拨土地使用权出资的效力；逾期未办理的，应当认定出资人未依法全面履行出资义务

 

　　案例三：“海南三亚国家级珊瑚礁自然保护区管理处与周某等股东出资纠纷再审申请案”【(2016）最高法民再87号】

 

　　最高院认为：

 

　　案涉出资土地系国有划拨用地，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，划拨土地使用权只能用于划拨用途，不能直接用于出资。出资人欲以划拨土地使用权作为出资，应由国家收回直接作价出资或者将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。

 

　　《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第八条规定的本意就是考虑到在司法实践中如果划拨土地使用权存在的权利瑕疵可以补正，且在法院指定的合理期限内实际补正的，可以认定当事人以划拨土地使用权出资的效力。但能否补正瑕疵的决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门，人民法院判断出资行为的效力应以瑕疵补正的结果作为前提。因而，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第八条等规定“人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续”，即人民法院应当在诉讼过程中给当事人指定合理的期间，由其办理相关的土地变更手续，并视变更手续完成的结果再行作出判决。

 

　　本案中，本院在再审审查期间已给予当事人相应的时间办理土地变更手续，再审审理过程中又为当事人指定了两个月（2016年4月23日－6月22日）的合理期限办理土地变更登记手续，但当事人未能在本院指定的期间内完成土地变更登记行为，即其无法自行补正划拨土地使用权出资的瑕疵。故珊瑚礁管理处虽将案涉土地交付给中海公司使用，但未将案涉土地过户登记至中海公司名下，因而其以案涉土地使用权出资的承诺并未履行到位。

 

　　周某、中海公司请求确认珊瑚礁管理处未履行作为中海公司股东的出资义务，有事实和法律依据，本院予以支持。但因案涉出资土地系划拨用地，当事人未能在本院指定的合理期间内办理土地变更登记手续，故周某、中海公司请求将案涉土地办理过户登记至中海公司名下，没有法律依据，本院不予支持。一、二审法院直接判决珊瑚礁管理处将案涉划拨土地使用权变更登记到中海公司名下，适用法律错误，应予撤销。

 

　　四、股东以土地使用权出资，将土地使用权登记在子公司名下，母公司通过子公司已实际享有土地使用权权益的，则认定该股东已履行出资义务

 

　　案例四：“大连航运集团有限公司、大连市人民政府国有资产监督管理委员会追收未缴出资纠纷、股东出资纠纷二审民事判决书”【（2020）辽民终1223号】

 

　　大连航运集团有限公司，成立时名称为大连港埠集团有限公司，成立时为国有独资公司。

 

　　2005年9月28日，市政府作出《股份制改革的批复》，对其进行股份制改革。其中同意大连国资委经资产评估核准后的净资产－5353.43万元、土地估价备案后的出让土地使用权价格6924.70万元，合计1571.27万元，预留职工及有关人员安置费用等1505.54万元后余下的65.73万元和货币334.27万元作为出资，其中包括人民路21号土地。之后，案涉人民路21号土地一直未过户到大连航运集团有限公司名下，大连航运集团有限公司与大连国资委就案涉人民路21号土地是否已出资到位产生争议。

 

　　辽宁省高级人民法院认为：

 

　　本案双方当事人二审争议的主要焦点为：大连市国资委以案涉人民路21号土地使有权所进行的出资是否已到位。针对该争议焦点，分析如下：

 

　　根据本案的相关证据以及一审已查明的事实，可以认定大连市国资委已履行了以案涉人民路21号土地使用权出资的义务。

 

　　首先，如前所述，案涉65.73万元出资系以大连市国资委在改制前的土地投入资产的评估价值为基准计算和确定的结果，案涉人民路21号土地在改制前已投入海运总公司，并由海运总公司取得该土地的国有土地使用权证，大连市政府在《股份制改革的批复》也确认按照案涉五宗土地的评估价计算大连市国资委最终的出资数额；

 

　　其次，上诉人航运集团实际上是以其子公司即海运总公司代持的方式享受大连市国资委对案涉人民路21号土地使用权出资的相关权益的。关于大连市国资委2005年作为对航运集团出资的案涉五宗土地，上诉人航运集团一审中承认，除案涉人民路21号土地之外的四宗土地，有的已变更登记至其名下，有的虽未变更登记，但相关政府部门已经直接向其支付相关土地的拆迁补偿款。

 

　　由于案涉人民路21号土地使用权在2005年改制前已经登记在其子公司海运总公司名下，大连市国资委曾分别于2011年8月31日和2014年9月29日两次向大连市国土局发送《关于给予航运集团办理土地过户手续的函》【大国资函〔2011〕192号】和《关于航运集团位于人民路21号土地处置意见的函》【大国资函〔2014〕243号】，明确表示同意按照2005年《股份制改革的批复》办理案涉土地变更登记，大连市国资委在本案的庭审中多次明确表示愿意配合航运集团办理案涉土地变更登记的立场，故可认定航运集团已经实际取得对案涉五宗土地的控制，或者已经实际享有相关土地使有权的权益。

 

　　由于上诉人航运集团明确承认其与案涉土地使用权的登记权利人海运总公司之间系母子公司关系，可依据结合航运集团自2005年至今一直未对案涉人民路21号土地使用权办理变更登记、其他出资土地虽未办理变更登记但拆迁补偿款已经直接向航运集团支付等事实，可以认定上诉人航运集团实际上是以其子公司即海运总公司代持的方式享受大连市国资委对案涉土地使用权出资的相关权益的。由于本院在执行被上诉人大连市国资委出资给航运集团的案涉土地时，偿还的是航运集团的债务。故一审法院认定上诉人航运集团通过本院的执行案件享受到了案涉土地的权益并无不当。

 

　　实务经验总结

 

　　一、划拨土地未变更登记时，土地征收补偿款归谁？

 

　　通过上述案例的梳理，该问题最高院曾有两种截然不同的观点。

 

　　观点一：合同一方将划拨土地转让给合同相对人，但未及时变更权属登记且该土地使用权被政府征收时，土地征收款属于土地使用权的代位物，应归合同相对人。

 

　　观点二：股东以划拨土地出资，未经有关部门批准并未办理变更登记时，股东的入股行为无效，公司无权以此股东出资主张土地征收款归其所有。

 

　　我们理解，之所以出现第二种裁判观点，与特定案件所处的时代背景有关，以划拨土地出资，当地政府要求有关部门批准，所以，未经批准，依据当时的规定，存在被认定出资无效的情况。

 

　　但是，依据现行公司法规定，以划拨土地出资并不存在无效的风险，只是需要由股东先行缴纳土地出让金，补正以划拨土地出资的瑕疵，将土地性质变更为出让土地，但能否补正瑕疵的决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门，人民法院判断出资行为的效力应以瑕疵补正的结果作为前提。

 

　　总之，根据我们代理此类案件的经验，转让土地使用权或以土地使用权出资并已交付使用的，虽未办理过户登记手续，在征收拆迁中，都是由受让方或者公司享有拆迁补偿款。如果由于公示登记原因导致股东收取补偿款的，也应向公司返还，公司可通过股东履行出资义务的理由，要求股东将拆迁补偿款这一代位物交付给公司。

 

　　二、以划拨土地出资，缴纳出让金的义务由股东承担

 

　　股东以划拨土地出资虽已变更权属登记，但是未及时向政府缴纳土地出让金时仍属于瑕疵出资。案例二中，法院认为中收股份公司破产重组时对土地使用权进行处置仍需交纳该土地出让金的，相应的股东中收总公司应当予以交纳以弥补出资瑕疵。

 

　　划拨土地被征收拆迁，因划拨土地的补偿价格低于出让土地的补偿价格，差价即为股东应缴的土地出让金，该差价应属公司的预期利益损失，公司可向股东主张赔偿。

 

　　三、公司享有拆迁补偿款的，可认定股东已经履行了出资义务

 

　　此类案件由于其复杂的社会背景，土地使用权出资虽未登记过户，但是存在谁使用土地，征收拆迁款由谁取得的情况。对于此种情况，一旦公司取得了补偿款，也可认定股东已将出资义务履行完毕。

 

　　法律规定

 

　　《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》

 

　　第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

 

　　《中华人民共和国房地产管理法》

 

　　第二十三条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。依照本法规定以划拨土地方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的除外，没有使用期限的限制。

 

　　第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

 

　　（一）国家机关用地和军事用地；

 

　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

 

　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

 

　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。

康欣，德恒北京办公室律师，北京大学民商法学博士、民商法学硕士，南开大学法学学士；中国物流与采购联合会供应链金融分会特约研究员，《国际金融报》特约分析员，国家商务部主办的《贸易金融》杂志特约法律培训讲师。主要执业领域为供应链金融、公司治理、保险、私募基金等商事争议解决。

 

沈若男：律师助理，中国政法大学民商法学硕士，专业方向：公司法、破产法、信托法。