房地产公司破产，法院能否确认消费者购买的多套期房均享有优先受偿权？

　　【案情】

 

　　2015年6月，陈某与某置业公司共签订五份《商品房买卖合同》，约定陈某向某置业公司购买商品房5套及车位。后陈某按约支付了全部房款238万元，某置业公司向其出具了收据，但因内部原因未开具发票，且上述房产及车位均未进行不动产登记。2017年7月，某置业公司因经营不善进入破产清算程序，陈某遂向管理人申报债权金额共计238万元，但管理人经审核认为陈某提供的相关证据不充分，无法确认债权。后陈某诉至法院，请求判令确认其对某置业公司享有238万元债权，且请求上述债权具有优先受偿权。

 

　　【审理】

 

　　法院经审理认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复确立了对已付全部购房款或者大部分购房款的消费者买受人的优先地位，但认定“消费性买受人”应当基于满足生活居住需要，而本案中，原告所购房屋均未进行不动产登记，尽管其按约支付了5套房屋的全部房款，但其购买5套商品房的行为与仅仅满足基本生活需要的消费者购房并不相符，故其主张对全部房款230万元均享有优先受偿权，法院碍难支持。法院从保护消费者生存权的角度并结合前述法律法规的规定，确认其对房产置业享有购房款债权238万元，并酌情认定原告已支付的5套房屋中的一套房屋及车位的购房款51万余元享有消费性买受人的优先受偿权。判决后，双方当事人均未提起上诉。

 

　　【评析】

 

　　房地产企业进入破产程序最直接损害的是商品房买受人的利益，为保护该群体的合法权益，最高院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复是从保护消费者居住权的基本原则出发，基于生存利益大于经营利益的社会政策角度，对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护。需要说明的是这种优先保护并不能无限扩大，各地法院在适用时应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是从满足生活居住需要角度进行限定，而非出于经营或者抵债等其他原因。

 

　　关于如何认定“消费性买受人”，各地法院在具体标准上可以因地制宜，如江苏省地区，江苏省高院确定了江苏省各级法院可以参考如下标准：一是在查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，三是已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。

 

　　本案中，原告向房产置业公司购买了五套房屋和车位，这大大超出了一般消费者的生活居住需要，故法院结合一般消费者基本生活需要认定原告仅对其中一套房屋及车位享有消费性买受人优先受偿权。