江苏省苏州市中级人民法院（2020）苏05民终8486号“常熟市新茂房地产开发有限公司与应苏华、任子龙普通破产债权确认纠纷二审案”
【关键词】
消费性购房人；继续交房；面积差价款；优先受偿权
【裁判要旨】
买房人交付的购房款系一整体，只是因出卖方实际交付面积与合同约定面积不符，出卖方需返还一定数额的差价，这才导致买房人已付购房款被分成作为房屋对价的购房款和应由出卖方返还买受方的房款差。管理人已确认购房人为消费性购房人并继续交房，则购房人享有的债权均具有优先性，包括取得房屋所有权的权利和应当返还的房款差。
【案件事实】
应苏华、任子龙向一审法院起诉请求：请求确认应苏华、任子龙对新茂公司享有的24735.08元房差款债权属于有优先受偿权的破产债权。2、本案诉讼费用由新茂公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月，新茂公司（出卖方）与应苏华、任子龙（买受方）签订合同编号为Y20130036612的《商品房买卖合同》一份，约定应苏华、任子龙向新茂公司购买新茂轻纺城5#2单元1105室房屋，按建筑面积计算的商品房总价款为1164238元，建筑面积96.49平方米，其中套内建筑面积79.633平方米，共有部分分摊建筑面积16.857平方米。出卖方应当在2015年3月28日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。实际交付面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；实际交付面积误差比绝对值超出3%的，买受方有权退房。买受方不退房的，实际交付面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖方返还买受方；超过3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。
2018年2月2日，一审法院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。后破产管理人开展了复工续建工作，5、6、7、8幢房屋及地下室已通过竣工验收。对于申报的购房人债权，管理人制作了《购房人权益审查登记表》，区分不同类别作出相应认定。应苏华、任子龙在《购房人权益审查登记表》中被认定为消费性购房人，继续交房，认定购房人优先权；面积差2.05㎡，相应房款差24735.08元，认定为普通债权。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审予以确认。
【裁判结果】
一审法院判决：确认应苏华、任子龙对新茂公司享有的24735.08元房款差债权为有优先受偿权的破产债权。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
一审法院认为：本案的争议焦点在于应苏华、任子龙的房款差债权能否优先受偿？对此，分析如下：首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，消费性购房人的权益应得到优先保护。本案中，应苏华、任子龙在破产程序中已被认定为消费性购房人，其主张优先权具有依据。其次，对于消费性购房人优先权的范围，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于符合相关情形的商品房买受人可提出执行异议的规定内容，应将优先权范围合理界定为商品房买卖合同约定的商品房本身或预付购房款本金部分。消费性购房人可主张交付商品房买卖合同约定的商品房或就预付购房款本金部分优先受偿。再次，破产程序中交付商品房，本质上也是一种债权清偿方式，依据就是消费性购房人的优先权，故应按照商品房买卖合同的约定交付相应面积的商品房进行足额清偿。现实际交付的商品房面积小于商品房买卖合同约定的面积，面积差额部分即不足清偿部分仍应进行优先清偿更为合理，优先清偿的范围为面积差额部分据实结算所对应的预付购房款金额。本案中，应苏华、任子龙的房款差24735.08元即为面积差额部分对应的预付购房款金额。综上，应苏华、任子龙的诉讼请求应予支持。
二审法院认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，消费性买受人债权具有优先性，优先于建设工程价款优先权。而对于消费性买受人债权的认定，买房人交付的购房款系一整体，只是因出卖方实际交付面积与合同约定面积不符，出卖方需返还一定数额的差价，这才导致买房人已付购房款被分成作为房屋对价的购房款和应由出卖方返还买受方的房款差。现新茂公司管理人已确认应苏华、任子龙为消费性购房人，继续交房，则应苏华、任子龙享有的债权均具有优先性，包括取得房屋所有权的权利和应当返还的房款差。
来源：民法研习
