房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
通过“中国裁判文书网”检索得到的2016年度浙江省高院审理的房屋买卖合同纠纷案件共138件。其中以四级案由房屋买卖合同纠纷审理的案件59件，其余皆以五级案由审理其中包括：商品房预售合同纠纷案件46件，商品房销售合同纠纷案件28件，商品房委托代理合同纠纷案件1件，商品房预约合同纠纷案件1件，农村房屋买卖合同纠纷案件3件。
一、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
1、《商品房买卖合同》中分别表述有“初始登记”，“转移登记”等内容且并未对两者概念做约定的，即使该合同为格式合同，二者也不存在概念上的混淆，无需作有利于购房者的理解。
在施丹与浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2533号】中，浙江省高院认为：《商品房买卖合同》中分别表述有“初始登记”、“转移登记”等内容，二者之间不存在概念上的混淆。根据商品房买卖的一般实践规则，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。施丹主张合同对此约定不明，应对《商品房买卖合同》中关于“初始登记、权属证书”作有利于购房者的理解，即应指购房者名下的土地、房屋权属证书（小产权证），缺乏事实基础，本院不予支持。因此施丹以涉案商品房办理转移登记的时间晚于合同约定日期，主张新华基公司逾期办证的违约责任，不能成立。
2、房屋买卖合同中因政府职权行为阻碍合同履行的，买受人有权行使不安抗辩权。
在温州市上丰电气有限公司（以下简称上丰电气公司）与合信防爆科技有限公司（以下简称合信防爆公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1972号】中，浙江省高院认为：在本案房屋买卖合同中，乐清市住房和城乡规划建设局明确责令合信防爆公司对违法建筑进行限期拆除；并表示如果对依附案涉厂房用地范围内搭建的400m？违法建筑不予拆除的，将依据乐清市相关政策暂停办理案涉厂房所有权、建设用地使用权转移登记，因此事实上该违法建筑已成为涉案厂房转让协议的履行阻碍，故上丰电气公司有权行使不安抗辩权拒付到期债务。
3、名为房屋买卖合同，实为以房抵债合同，此类纠纷人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
在浙江临安中都置业有限公司（以下简称中都公司）与杭州三曼多投资管理有限公司（以下简称三曼多公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2784号】中，浙江省高院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》明确约定双方同意以中都公司所欠借款本息用于抵销三曼多公司同等价值应付购房款，该部分购房款三曼多公司无须另行支付。此合同名为房屋买卖，实为以房抵债，本质是作为借款债务的担保，因此，本案基础法律关系为民间借贷关系的事实清楚，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。
4、出卖人交付的房屋虽存在质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，买受人主张解除合同，法院一般不予支持；但买受人有权请求出卖人承担修复责任，无法修复的，出卖人应当赔偿损失。
在朱笑扬与浙江展诚置业有限公司（以下简称展诚公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第3064号】中，浙江省高院认为：本案中双方对可解除合同的情形并未约定，双方在验房时虽发现案涉房屋存在部分问题，且由展诚公司进行修复后仍存在负一层的墙体和南北下沉庭院的墙体中部分角落有水渍、地下车库较为潮湿等问题，但朱笑扬对案涉房屋的地基基础、主体结构等均无质量异议，并且展诚公司已举证证明案涉房屋通过竣工验收备案，并已取得住宅质量保证书和住宅使用说明书，而朱笑扬未能举证证明上述质量问题已达到严重影响其正常居住使用的界限，故朱笑扬据此主张解除合同的依据不足。
5、“经过公证的书证效力一般大于其他书证”属于法律上的推定，允许当事人一方提供反证予以推翻，当双方当事人另行签订《补充协议》并明确约定以该协议为准，此约定应为双方的特别约定，对双方具有约束力。
在平湖市雪绒花制衣有限责任公司（以下简称雪绒花公司）与邢冰羽、蔡文煌等房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2814号】中，浙江省高院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条虽规定“经过公证的书证的证明力一般大于其他书证”，但“一般大于”属于法律上的推定，允许当事人一方提供反证予以推翻。本案中，2012年1月17日《补充协议书》载明：“相关房地产转让合同以2011年9月16日……合同为准，平湖市公证处和房地产管理部门所用转让合同仅为过户所需……”。因此，不论该经公证的《房屋买卖合同》形成时间在《补充协议书》签订之前抑或之后，蔡文煌在与雪绒花公司签订《补充协议书》时双方已明确约定公证合同的用途和双方应当实际履行的合同。该约定应为双方的特别约定，对双方具有约束力。
6、房屋系登记在出卖人个人名下，双方当事人签订《房屋买卖合同》后，出卖人以房屋属夫妻共同财产，另一方不同意为由主张合同无效的，不予支持。
在王爱丽与董章英房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2963号】中，浙江省高院认为：涉案房屋系登记在董章英名下，王爱丽有理由相信董章英有处分权。现董章英主张未征得房屋共有人同意而出售房屋，但其主张的共有人章连明，既非本案的原审诉讼当事人，也从未对本案的房屋买卖损害其利益的行为另行诉请确认合同无效或应当撤销，在此情形下，董章英作为本案合同缔约一方，以自己损害案外人的利益为由主张自己签的合同无效，显然难以采信。
二、商品房预售合同纠纷常见问题裁判意见
1、因政府误征土地导致商品房逾期交付的，开发商可因此免责。
在蔡振欲与温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2926号】中，浙江省高院认为：泰源公司在取得案涉B地块进行房地产开发建设时，因政府部门误征龙港镇李家垟村集体土地，多次与该村村民协商解决征地遗留问题，从而导致建设工期受到严重影响，而李家垟村李绍定等10户村民的房屋直至2014年5月9日才拆除完毕，工程于2014年6月才得以开始进行竣工验收。因此，造成案涉工程工期延误系政府部门误征土地所致，而非泰源公司主观过错，属于双方当事人在商品房买卖合同第九条中约定的“其他政府部门的原因”的情形，泰源公司依约可对逾期交房行为予以免责。虽然泰源公司在签订合同时即已知悉误征土地之情况，但其对处理误征土地遗留问题难度不一定有准确预期，因此，法院仍可根据查明的事实和双方合同之约定酌情确定泰源公司免责期限。
2、在商品房预售合同中，虽然出卖方的广告宣传构成虚假广告，但如果买受人对此情况明知且认可，则不构成欺诈。
在杨晓波与温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称温州时代公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2675号】中，浙江省高院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案争议焦点在于温州时代公司是否存在欺诈行为使得杨晓波违背真实意愿而签订商品房买卖合同？虽然行政机关认为温州时代公司的广告宣传构成发布虚假广告的违法事实，但由于杨晓波在签订合同时对此事实系明知且认可，故该证据不足以证明温州时代公司构成欺诈。只有在当被欺诈人因欺诈人的欺诈行为而订立合同的情况之下，被欺诈人才具有法定的撤销权。
3、购房人知道他人以自己名义签订《商品房买卖合同》而不作否认表示的，视为其已同意。
在郑伟连与象山金淼房地产发展有限公司、招商银行股份有限公司宁波象山支行商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申144号】中，浙江省高院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任；本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中《商品房买卖合同》虽为郑伟连之子郑吉才代签，但《个人购房借款及担保合同》为郑伟连本人到场亲笔签名，应当视为郑伟连同意郑吉才的代理行为。故郑伟连嗣后主张合同无效，缺乏法律依据，原审不予支持，并无不当。
4、买受人无权依据《商品房买卖合同》、《浙江省商品房预售资金监管协议书》请求银行对出卖人因其逾期交房构成违约及需退还房屋面积不足差额而产生的给付义务承担连带责任
在车晓蔚与宁波史翠英置业有限公司（以下简称史翠英公司）、史翠英、华夏银行股份有限公司宁波分行（以下简称华夏银行）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申3322号】中，浙江省高院认为：车晓蔚主张华夏银行对史翠英公司的给付义务承担连带责任，而史翠英公司的给付义务因其逾期交房构成违约及需退还房屋面积不足差额而产生，该给付义务的合同依据是其与车晓蔚签订的《商品房买卖合同》，而华夏银行并非该合同的相对方，该合同对华夏银行并不能产生约束力。即使华夏银行曾与史翠英公司签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》，约定华夏银行对涉案预售资金具有特殊监管义务，但鉴于车晓蔚不是该合同的相对方，因而无权请求华夏银行对史翠英公司的给付义务承担连带责任。
5、买受人无权依据《商品房买卖合同》、《浙江省商品房预售资金监管协议书》请求银行对出卖人因其逾期交房构成违约及需退还房屋面积不足差额而产生的给付义务承担连带责任
在李亚珍与浙江德润置业有限公司（以下简称德润公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1937号】中，浙江省高院认为：德润公司交付的商品房符合合同约定的交付条件，并且已在约定期限内通知李亚珍收房，但李亚珍未办理房屋交接手续，也未能举证证明案涉房屋存在重大质量问题。而仅提出证据拟证明案涉房屋存在严重的净高差问题，省高院认为即便证据证明案涉房屋的平整度不符合相应规范，仍缺乏证据证明该问题属案涉《商品房买卖合同》约定的可拒绝收房的情形，故李亚珍拒绝收房的理由不能成立，其诉请德润公司支付迟延交付违约金的依据不足，原审未予支持正确。
6、房屋买卖双方签订的《商品房买卖合同》及其附件中约定商品房前期宣传资料、样板房等仅作为参考，不视为合同要约，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；尽管此款规定系出卖方事先拟定的格式条款，但对双方仍具约束力。
在李建克与中瓯地产集团温州房地产有限公司（以下简称中瓯公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申3286号】中，浙江省高院认为：出卖方在《商品房买卖合同》及其附件中以格式条款的形式约定商品房前期的宣传资料、楼书、样板房等仅做参考，不视为合同要约及组成部分，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准，此款规定应当认定为有效。理由是购买商品房并非日常的小额消费，作为完全民事行为能力人，其在签订案涉《商品房买卖合同》之前理应全面、谨慎地阅读合同内容，再决定是否购买案涉房屋。在上述格式条款不存在无效的法定情形下，该条款对双方均具约束力。
7、商品房销售广告、相关宣传内容明显超出开发规划范围且亦非针对案涉商品房本身或相关设施，说明和允诺也并不具体，买房人亦无证据证明对房屋价款的确定有重大影响的则不视为要约。
在卢胜华与桐乡市国创置业有限公司（以下简称国创公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第1930号】中，浙江省高院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，视为出卖人的要约，必须同时满足以下三个条件：1、必须是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；2、该说明和允诺应当具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，一、相关宣传内容明显超出开发规划范围且亦非针对案涉商品房本身或相关设施。二、该宣传资料仅概括称国际新能源市场分两期，并无具体的开发建设时间、方位、结构、面积等，不符合“说明和允诺应具体确定”的条件。三、买受人既无证据证明其系因相信宣传资料内容从而与出卖方签订商品房买卖合同，亦无证据证明该宣传内容对其购房价格的确定有重大影响。故该宣传资料不应视为要约，因此自然不能成为商品房买卖合同的内容之一。
三、商品房销售合同纠纷常见问题裁判意见
1、双方当事人签订《商品房买卖合同》时，未对附属用房及车位的相关参数进行约定且嗣后无法达成补充协议的，按照行业标准《汽车库建筑设计规范》履行。
在蔡月菊与飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申87号】中，浙江省高院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第（一）项的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案双方当事人在签订《商品房买卖合同》时，未对附属用房即车位的相关参数明确约定。根据中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）4.1.4的规定，小型汽车间横向净距0.6米，汽车与柱间净距0.3米，汽车与墙、护栏及其他构筑物间横向净距0.6米，本案中，案涉三连体车位横向总宽度为7.125米，低于行业标准计算的7.5米，因此，飞云公司提供的车位未达到行业标准。买受人可以此为由主张订立合同时存在重大误解，请求撤销合同。
2、入户门的样式，在无特别强调或明示之情形下，难以认定系购房人作出购房意思表示的决定性因素，因此即使出卖人存在未如实告知入户门样式变更之情形，亦难以认定其行为构成欺诈。
在吴汉杨、斯桃花与诸暨市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1746号】中，浙江省高院认为：商品房买卖合同中能够影响当事人作出购房意思表示的主要因素包括价格、户型、楼层、地段、开发商品牌等，至于入户门的样式，在无特别强调或明示之情形下，难以认定系购房人作出购房意思表示的决定性因素。本案中，房屋买卖合同及附件均未对入户门样式作出特别强调，故即使认定汇鑫公司存在未如实告知入户门样式变更之情形，亦难以认定汇鑫公司的行为足以诱使吴汉杨、斯桃花作出购房的意思表示。原判据此认定汇鑫公司的行为不构成欺诈，并无不当。
3、《商品房买卖合同》中双方约定出卖人需以书面形式通知买受人办理房屋交接手续，并且约定如果以信件方式通知的则以交寄时间作为送达时间，此约定合法有效。
在袁郭竣、苗群飞与宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申783号】中，浙江省高院认为：司法实践中对邮件送达时间一般采取到达主义，而非以交寄时间作为送达时间的前提是当事人对送达时间未作出约定，对于当事人已经作出明确约定的，应当从其约定。本案中按照合同约定合生公司逾期交房时间超过2014年3月31日则买受人有权解除合同，但合生公司于3月31日寄送了书面交房通知书，且根据双方当事人签订的补充协议的约定，信使、快递形式交送当天即视为送达，故合同尚未满足约定解除的条件，袁郭竣、苗群飞以合生公司逾期交房超过90天为由主张合同解除权成立，缺乏依据。
四、商品房预约合同纠纷常见问题裁判意见
双方当事人签订商品房预约合同时，出卖人已明确告知买受人商品房预售许可证处于不确定状态，之后买受人因出卖人未取得商品房预售许可证请求法院判决预约合同无效，法院不予支持。
在何桂芬与桐庐利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）商品房预约合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2757号】中，浙江省高院认为：本案中双方当事人签订商品房预约合同时，利时公司已明确告知何桂芬商品房预售许可证处于不确定状态，故利时公司并不存在违约的情形，何桂芬因出卖人未取得商品房预售许可证主张预约合同无效并要求返还购房诚意金、赔偿损失的法院不予支持。但案涉预约合同书第三条又约定“若利时公司不能取得预售证，则现房销售，双方另行签订买卖合同。”在预约合同有效的情形下，根据该条之约定，何桂芬有权选择不签订正式本约合同。现何桂芬不愿意签订买卖合同，其要求退还诚意金符合预约合同的约定，二审法院予以支持并无不当。
五、农村房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
农村房屋买卖需要与特定的身份关系相联系，即必须为同一集体经济组织内的成员，若不符合这一特定关系，则合同应认定为无效。
在倪玉花与陆夏其、钱雪东等农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2558号】中，浙江省高院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。因双方当事人并非同一集体经济组织成员，故而签订的买卖合同无效。虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但出卖人作为宅基地使用权人，其出售的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示。根据“房地一致”原则，出卖人抛弃宅基地使用权，即丧失了宅基地之上的房屋所有权，故出卖人要求买受人返还房屋缺乏依据。
陈鑫范，北京盈科（杭州）律师事务所权益高级合伙人，浙江省法学会建设工程法学研究会理事、盈科全国建工委秘书长、杭州市律协建工委委员、杭州市律协房产委委员、西湖法院特邀调解员、金华杭州商会法律保障委副主任；陶鸿，北京盈科（杭州）律师事务所律师；陈珊珊，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
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