广告词
您当前所在的位置:中国清算网 > 实战案例

房企破产时购房者权益保护的案例分析

作者:陈莹蓝 时间:2017-07-11 阅读次数:495 次 来自:中国清算网

  在司法实务中,当房地产开发企业资金链断裂,无法继续支撑时,破产程序是房地产开发企业选择的途径之一,这时候破产债权的清偿顺序也就成为了案件中关注的重点。只有在司法裁判中体现出购房者债权的优先性,提出有利于购房者权益优先的方案,才能避免烂尾楼的出现和工程的停摆,最大限度去保护购房者利益,维护社会安定和公平正义,因此需要对司法判例中对购房者权益保护的典型进行分析,得出今后实践中的指导和启示。

  在现今司法实践的案例中,倾向于保护在房地产开发企业破产中购房者权益,主要直接援引《批复》中的规定,认为购房者债权是优先于建设工程承包权人优先于银行抵押权人而去受偿的。但是又因为法律没有明确的规定和依据,在适用上会存在着些去差别。对于如何购房者权益,从中外不同的典型案例中也可以寻找相应的制度和做法。

  加拿大Centrium公寓建设项目破产案

  加拿大Centrium公寓建设项目破产案基于购房者预购款信托制度的实现,大部分购房拿到了预购款,实现了对购房者权益的保护。

  案情背景介绍

  随着2016年4月底,加拿大多伦多最大的房地产开发商之一Urbancorp因资不抵债向法院提交破产申请后,诸多的预购该房地产开发项目房产的购房者,面临索要定金的难题。目前相关的破产程序还在进行,但是从案件进展情况来看, 购房者索回所付定金的可能性不大。

  无独有偶,2014年当安大略省的Centrium公寓建设项目破产时,大多数购房者取回了其预购款。在Centrium公寓建设项目向法院提交破产申请后,购房者权益保护的问题便随之而来。然而与Urbancorp破产案不同,Brattys律师事务所向安大略省高级法院提出了返还信托在该律所名下的购房者的预购款。该法院在审查该申请后,下达了返还购房者预购款的命令。法院的这一决议,使得180位购房者取回了其先前支付的预购款,共900万美元。

  案件焦点

  为何Urbancorp破产,众多购房者面临预购款无法返还的问题,而大Centrium公寓建设项目破产,诸多购房者均取回了其购房款,其区别的原因就在于加拿大Condominium Act的规定。根据该法第81条第1款的规定,公寓大厦支付预购款后,将该预购款在律师事务所设定信托。根据该法规定,此时预购款并不属于由开发商支配,而是由律师事务所管理。因此在公寓建设项目破产后,律师事务所可以在法院的支付令状下,向购房者返还其所支付的预购款。但是该法的使用范围仅限于公寓大厦类房地产项目。这也意味着,对于其他类型的房地产建设,开发商可以自行保管预购款,没有为设定信托的义务。而这也是Urbancorp破产,购房者权益无法保障的原因所在,因为Urbancorp所建房地产项目并非为公寓大厦之类。自然,购房者无法依据Condominium Act的规定,要求开发商返还其购房款。

  案件判决的启示

  该案件的做法在于从购房款的角度出发,设立预购款的信托制度,对房地产开发企业破产中购房者权益进行保护。信托财产是相对于受托人的资产和其他信托财产独立存在的,不受受托人的资产和其他信托财产的影响并且在破产程序中分开进行清偿,将财产的所有权和受益权分开。中国可以借鉴加拿大,尝试建立购房者预购款信托制度,设定信托的义务,由律师事务所进行管理,而不是由房地产开发企业来自行保管预购款,这样能够更好地保护购房者的财产,也就是购房款的安全,防范风险,防止房地产开发企业滥用预购款而导致资金不能专项专用。在房企破产之后,由律师事务所作为破产管理人来对破产财产进行分配,做到优先保护购房者权益。这也可以引申为建立房地产保险制度以及对预售资金的监管。

  济南彩石山庄项目案

  笔者通过北大法律信息网查阅了案例,关于房地产开发企业破产中对购房者权益优先保护的最典型的案例就是济南彩石山庄案涉及群众较多、案情较为复杂、裁判历时较久,最高法认为其为“全国确保公正司法典型案例”,并将其写入了工作报告。该案对明确购房者债权的清偿顺序以及国家干预来保护购房者权益方面具有指导作用。

  案情背景介绍

  2006 年,山东三联集团开发的彩石山庄项目在济南开发。该房地产开发企业在还没有获得商品房预售许可的情况下就开始进行了认购,先是开展内部认购,后扩大至社会认购。在没有预售证的情况下,齐鲁银行、工商银行等关联银行主动为其提供银行按揭贷款。三联集团的国企背景以及政府的大力支持,让购房者处于一种弱势地位,缺少了戒备心,他们并不知道也没有途径了解到三联集团作为房地产开发企业的真正实力和资金来源,只看到和盲目相信了其表面雄厚的实力和知名度,忽视了彩石山庄背后隐藏的巨大风险。三联集团城建通过银行贷款、信托、基金等多种方式筹集。

  2006年到2008年间,一共有1830 多位购房者抢购了彩石山庄2156 套住房,认购销售总面积32.5 万平方米,所交预售款共计约9 亿元。

  但是在2008年,受联大集团贷款风险的影响,三联集团资金周转出现困难,三联集团名下的财产全部被查封,债务质押情况严重,资金链断裂,于是彩石山庄建设也受到了波及,大量预售资金被用于偿债,项目开始停工,自此再无复工,彩石山庄成为了济南最大的烂尾。9亿元预售资金中,用于偿还银行的有6.66亿元,用于偿还相关企业的有0.77亿元,用于项目建设和配套措施搭建的只有1.6亿元,因此,三联集团既无法按时交房,也无法退还购房款。彩石山庄的停工也导致了已经支付购房款的购房者所购买的房屋得不到实现,权益受到了巨大的损害。

  案件争议点

  该案件涉及的众多主体之间的利益如何平衡,债权清偿的顺序如何确定,就成为了案件的争议点。彩石山庄所涉及的19 宗土地使用权,即便全部得到处置,也不足以偿还各个债权主体的损失,这其实涉及到了建设工程承包人、金融银行、购房者、被拆迁人等主体的利益。也因为该案所涉及主体众多、各方利益平衡困难、案件过于复杂、涉及金额大、牵涉面广,想到找到各方面利益都得到平衡和协调的方案有很大的难度。有的主张生存权高于经营权,应该保护倾其所有购买房屋的购房者的利益,有的主张基于物权优于债权的原则,为三联集团提供大量资金的银行的抵押权应该优先受偿,有的则是主张建设工程承包人的权益,在该工程停工多年对承包上和工人都造成了巨大的损失,使他们无法承包和经营的新的工程。相对于银行和房地产开发企业,购房者处于弱势地位,从立法来看应当给予购房者优先的保护。但是因为法律没有明确的规定,所以本案的争议点在于到底是银行还是购房者的债权优先受偿,如果银行优先受偿,优先从仅剩的财产中取得赔偿,那么购房者的利益无法保障。于是,济南中院根据《批复》,认为购房者权益具有优先性,认为“返还购房款请求权”应视为“一种受特殊保护的债权”,该意见和结果也体现了对购房者这一弱势群体的保护。这一意见在经过反复的征求和论证后,也得到了最高人民法院的支持和答复,认为购房者的权利顺位是优先于建筑工程承包人和抵押权人优先受偿的。

  案件的另外一个争议点是彩石山庄土地使用权及地上建筑物能否尽快变现,如何获得资金来保护购房者的优先权去退换购房者的购房款。三联集团债务负担大,资金不足,资不抵债,对三联集团进行破产重整或清算并不可行,不能够保护购房者的权益。为此,政府主动进行了介入,进行资金筹集,参与土地竞拍,取得该项目土地使用权,将购房款退还给了大部分购房者。在购房者优先受偿后,银行、建设工程承包人等在之后第二次土地处置的过程进行受偿,实现了购房者的优先受偿权。

  案件判决的启示

  该案件的做法在于从确认购房者权益的优先性的角度出发,对购房者的债权进行优先受偿,来对房地产开发企业破产中购房者权益进行保护。当一个普通家庭花费了毕生的大部分积蓄,却得到了一个不知道何时才能复工的烂尾楼盘,此时经济和生存权益都受到了极大的损害。有的人卖掉了自己的旧房子,有的人是东拼西借凑出了购房款,有的是背负着几十万甚至几百万的贷款,可见都是为了生存和生活而进行的消费,是属于应该被认定的“消费者”范围,完全符合相关《批复》的界定。在拖了六年之后,济南中院从维护群众生存权和发展权的角度,形成了购房者的债权优先于建设工程承包人和银行抵押权人优先受偿的意见。建设工程承包人、金融银行等是经济上的强者,购房者是经济上的弱者。购房者的利益是生存利益,相对应的,银行抵押权人、建设工程承包人等属于经营利益,生存权优于经营权进行保护,这体现了民生本位和中国法治的进步。所以,通过法律条文规定来明确购房者债权的清偿顺序也成为首要完善的措施。

  在该案件的处理工程中,最后采取的是国家干预的方式。实践中,在法院收到此类房地产开发企业破产申请后,因为购房者被涉及到的群体庞大,政府通常会主动介入,去关注并尽可能去满足与社会稳定密切相关群体的利益诉求,普遍存在房地产开发企业破产拖延数年后,由政府牵头进行续建、政府出面协调或者直接出资融资进行重整、招募投资者进行接盘处理等方式。虽然政府是人民意志的执行者和人民利益的捍卫者,政府的介入能够更加切实地来保护购房者这一广大群体的利益,维护社会的稳定和人民的心理以及经济状况,但政府的过度介入也会导致出现对法院案件审理工作的不当干预、对微观经济和市场作用发挥的阻碍以及对房地产开发企业破产后是否还有能力进行重整的错误判断,逾越法律规定和市场发展规律的行为屡有发生。

  南通四建与南通润通公司破产债权确认案

  笔者通过北大法律信息网查阅了案例,南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认案对于购房者的权益就司法解释上进行了扩大的解释,认为只要是为了生存权购买房屋的消费者,无论支付价款的比例,都基于“生存权优于经营权”的理念和相关司法解释优先于其他债权得到受偿。

  案情背景介绍

  2011年4月14日四建公司与润通公司签订关于凯仑大酒店工程施工总承包合同,约定工程内容为土建、安装,此后进行了商品房预售的买卖。2014年1月23日润通公司申请破产清算,5月7日经裁定宣告润通公司破产。2014年5月28日出具债权审查报告,该报告载明对购房优先权审查情况,其中包括了12户购房款(定金)未付过半的购房者价款,享有优先于建设工程款返还本金的权利。因此,建设工程承包人四建公司为工程款、违约金及建设工程价款优先受偿权向润通公司提起诉讼,请求法院判决确认四建公司的建设工程价款优于已付未过半房款的部分购房户进行破产受偿。一审判决驳回了四建公司的诉讼请求。四建公司不服提出上诉,认为该12户购房者应是普通债权人,无权对抗上诉人工程价款的优先受偿权。请求撤销原审判决,改判支持上诉人的上诉请求。二审法院判决事实清楚确认,法律适用准确,维持原判。

  案件争议点

  本案的争议焦点就在于该工程价款优先受偿权是否可以对抗买受人,购房者是否享有优先受偿权,特别是12户未支付过半价款的购房者。

  根据一审判决,四建公司虽然根据《批复》第1条对建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。但是根据其第2条的规定,消费者受偿权优先于承包人,该12户购房者虽然未按司法解释中规定的要支付超过50%的价款,但是其余购房户所缴购房款同样物化在建设工程中,且消费者购买商品房是一种生存的权利,而承包人权利主要是经营权。结合“生存权高于经营权”的理念和相应的司法解释,认为未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权,也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

  四建公司认为一审法院对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定进行了任意的扩大解释,曲解司法解释的本意,有失公平。“生存权优于经营权”的原则无任何法律依据,且建设工程价款主要由大量的劳务工人工资构成,也涉及到了大量农民工兄弟及家庭的基本生存保障,也是符合生存权的本质。

  二审中,法院的裁决根据的是民事活动所遵循的公平资源的原则。“生存权优于经营权”在法律上虽然没有明文规定,但建设工程承包人在经济地位上较作为普通公民的购房者处于强势的地位。购房者的购房以生活、生产为目的,非以营利为目的而从事经营性活动,作为普通债权进行受偿,有失公允,不利于保障民生和维系公平。

  案件判决的启示

  该案件的做法在于从“生存权优先于经营权”的原则进行裁决,对现有的房地产开发企业中购房者权益保护的条文进行解释和补充,从而真正通过立法的目的来对房地产开发企业破产中购房者权益进行保护。该案主要应用了“生存权优先于经营权”的原则进行裁判。承包人拥有的是经营权,购房者拥有的是消费权,所以该工程价款优先受偿权不可以对抗购房者。如果承包人享有优先权,就等于用购房者的价款清偿开发商债务,这就是开发商将自身债务转移给消费者,这样做法违背了保护消费者的相应法律规定,也有失公平和正义。且未达到支付过半购房款的购房者在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上,法律也不应将该此类购房者权利予以排斥。根据该案的判决,即时购房款支付未达到50%的购房者权益也受到了优先性保护,这是对现有司法解释的一种扩充和更广泛的应用,真正做到对支付多少价款的购房者都采取公平对待,只要是为了生存利益购房的消费者,都应该得到平等地保护。这也是实践中对现存争议的50%购房款比例的一个现实裁决应该将其写入相应的基本法律或司法解释规定,完善相关法律制度,更全面保护购房者利益,对之后的司法实践中的判决具有指导作用。

  当然,涉及到具体的案件还是应该具体进行分析,通过分析购房者目的、购房款来源、购房数量等,对购房者的消费行为进行严格的审查,结合相应的法律法规,从最接近立法目的和最保护购房者权益的角度进行裁判。

  本文作者:陈莹蓝,民商经济法学院经济法研究生

  文章来源:公众号破产法快讯

< 上一页1下一页 >

微信扫一扫   第一时间让您获取清算行业重磅新闻、学术观点——中国清算网公众号(qdhx123)!

版权声明:凡注明“中国清算网”来源之作品(文字、图片、图表),欢迎媒体、网站和个人进行转载。如转载,请务必注明出处,并添加源链接,违者本网将依法追究责任。
关于我们 | 人才招聘 | 帮助中心 | 联系我们 | 友情链接 | 网站地图 | 法律声明
Copyright ? 2005 - 2016 By 中国清算网 All Rights Reserved.   京ICP备11030193号-1    
电话:010-84256997       地址:北京东城区史家胡同21号      E_mail:admin@yunqingsuan.com