关于被拆迁人的权利保护问题的探讨

    作为债务人的房地产公司破产，往往涉及在建项目被拆迁人的权利保护问题。由于在建项目往往因债务人破产前的非正常经营状况而停工或无法竣工，原来签订的拆迁安置补偿协议在债务人破产时往往尚未得到履行。被拆迁人是否通过破产程序受偿，涉及作为自然人被拆迁人的居住生存权及作为法人和其他组织被拆迁人的重大利益。有观点认为，如果房地产公司债务人进入破产时，未被履行的拆迁补偿协议的当事人应通过申报债权在破产程序中受偿。但我们认为，拆迁补偿协议与一般的债权债务关系不同，虽然《企业破产法》没有对被拆迁人权利的保护作出特别的规定，但依照相关行政法规的规定，被拆迁人的利益应予以特别的保护。在破产程序中，债务人尚未完工的建设项目不可能由全体债权人进行实物分配，只能通过转让的方式进行变现。对此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定：“未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。”第26条规定：“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况和拆迁安置方案的落实情况等要求进行综合验收。”第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，依照上述规定，只要是未完成拆迁补偿安置的建设项目转让，即使其是在破产变价程序中处置的在建项目，原拆迁补偿安置协议中的权利、义务也应由受让人来承接保障实现。否则，该项目不能通过竣工综合验收。故被拆迁人是不应作为破产债权人在破产程序中受偿的。但如果管理人基于最大限度地实现破产财产的变现价值的需要，可以在经过债权人会议同意的情况下，先行处理转让项目的拆迁遗留问题。管理人可以和被拆迁人进行协商，通过用债务人自有的其他房屋进行补偿，或通过货币补偿的方式对被拆迁人进行补偿。管理人和其他债权人不应为提高破产债权的清偿率而要求被拆迁人参加破产程序接受破产财产分配受偿。如果城市规划已要求该转让项目对原拆迁的基础设施和公共设施进行配套，则基于公共利益的需要，管理人转让该在建项目时必须明确披露，告知受让人受让该项目的前提条件是原拆迁的基础设施和公共设施需要按规划安置，以保证被拆迁人利益和公共利益的实现。                              

免责声明：本网站旨在分享破产与重组行业相关资讯及业内专家、学者、律师的精彩论文和观点，文章内容并不代表本网站观点。如需要转载网站原创文章，请提前联系本网站及作者本人取得授权，并注明转自"中国清算网"。网站转载的文章是出于传递更多信息之目的，如无意中侵犯了哪个媒体、公司、企业或个人等的知识产权，请来电或致函告之，本网站在核实相关情况后将立即删除。通讯邮箱：343345761@qq.com，电话：15628863727