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房地产企业破产时如何解决网签备案注销问题?

作者:孙才华 王杉 时间:2020-10-26 阅读次数:376 次 来自:中伦律师事务所

 房地产企业破产案件中,管理人行使《企业破产法》第18条的规定的合同解除权解除商品房买卖合同后,往往需要办理商品房网上签约备案注销手续,才能最终去除商品房上的权利负担,为资产处置提供必要的条件。地方房地产主管部门关于商品房买卖合同网上签约备案及异动管理的规定,采取了买卖双方共同申请和单方申请注销两种模式。[1]在债权人拒绝配合办理手续的情况下,采取何种途径注销网上签约(以下简称“网签”)备案,是房地产企业破产案件中面临的一个常见问题。为了解决这个问题,既要照顾房地产主管部门对商品房销售全过程监管的规范要求,又要合理运用商品房买卖合同纠纷案件的诉讼和执行手段,还要适应破产案件的审理节奏。本文试就此作出探讨。  

 一、债权人不配合注销网签备案的原因及其影响 

(一)债权人不配合办理网签备案注销手续的原因 

在管理人解除商品房买卖合同后,部分债权人不同意解除商品房买卖合同,就会拒绝协助办理网签备案注销手续;也有部分债权人虽然对解除商品房买卖合同无异议,但是担心其购房债权受偿前注销网签备案会导致其合法权益失去保障,从而主张先履行抗辩权[2];有的债权人则借此向债务人索取非法利益,作为其协助办理网签备案注销手续的条件。 

1、不同意解除合同 

近年来,随着商品房价格的上涨,债权人因解除商品房买卖合同获得的偿付,往往明显低于其要求继续履行商品房买卖合同所能够获得的房屋价值。从自身经济利益出发,债权人不同意解除商品房买卖合同,这成为近年来债权人拒绝协助办理网签备案注销手续的最常见原因。 

2、担心注销后权益受损 

有的债权人虽然同意解除商品房买卖合同,但担心注销后权益受损而提出抗辩。例如,在原告建德市梅城宾馆投资有限公司与被告林楚鹤商品房销售合同纠纷一案中,对于原告提出的判令被告立即协助原告注销在其名下五份商品房买卖合同的网签备案登记的诉讼请求,被告林楚鹤辩称:双方同意解除商品房买卖合同是基于原告全额履行付款义务,故协助办理注销网签手续并非原告所主张合同解除的后合同义务。若合同解除,网签登记必须立即注销,那么被告自原告支付款项后立即协助办理注销网签手续的约定就毫无意义。[3] 

3、索取非法利益的谈判筹码 

在某些房地产企业破产案件中,有的债权人对管理人解除商品房买卖合同并无异议。但是,当债务人要求其配合办理网签备案注销手续时,在了解单方申请注销网签备案的条件及其实现路径后,债权人就借此向债务人索取种种非法利益,否则就拒不配合办理。协助办理网签备案注销手续,因此沦落为债权人索取非法利益的交易条件。 

(二)债权人不配合办理网签备案注销手续产生的影响 

如果债权人不配合办理网签备案注销手续,将会给破产案件的审理带来较大的影响。首先,去除权利负担,是实现破产财产变价和资产处置的基本条件。作为破产财产的商品房,在其网签备案注销手续没有完成的情况下,难以实现变价出售。其次,如果债权人不配合办理网签备案手续,债务人或管理人只能对照房管部门关于商品房买卖合同网签备案及异动管理的规定,寻求单方办理注销网签备案手续的依据,即取得确认商品房买卖合同解除、撤销或无效的生效法律文书。[4]通过民事诉讼或者仲裁取得所需要的生效法律文书,不仅会额外增加债务人的负担,而且需要经过较长的时间周期,裁判结果也具有较大的不确定性,从而不可避免地影响破产案件的审理进展。 

 二、单方申请注销网签备案的主要争点及司法路径 

为了取得单方申请注销网签备案所必需的生效法律文书,或者可替代的执行依据(或“执行名义”),债务人或管理人在破产实践中尝试了多种司法路径。 

(一)请求裁判确认购房合同解除、撤销或者无效 

在大量的破产衍生诉讼案件中,债务人或者利害关系人通过诉讼的方式取得确认商品房买卖合同解除、撤销或者无效的民事判决书。例如,在原告(反诉被告)米娟丽、阚德民与被告(反诉原告)唐山市金凤桐房地产开发有限公司与破产有关的纠纷一案中,唐山市中级人民法院认为,米娟丽、阚德民提交的证据尚不足以证明已交纳购房款,唐山市金凤桐房地产开发有限公司在已经进入破产重整程序的情况下,唐山市金凤桐房地产开发有限公司管理人根据企业破产法的相关规定,解除双方签订的商品房买卖合同,依据充分,判决确认商品房买卖合同已于2017年10月15日解除。[5] 

又如,在浙江临安中都置业有限公司管理人、杭州诺维园林市政工程有限公司管理人诉朱如明、张红梅请求撤销个别清偿行为纠纷一案中,杭州市余杭区人民法院认为临安中都置业公司以商品房清偿诺维园林市政公司所欠朱如明债务的行为发生在该院受理中都控股集团破产清算申请前6个月内,且该清偿行为发生时临安中都置业公司、诺维园林市政公司已出现不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务的情形,而该清偿行为致使两公司进入破产程序后的可分配财产减少,损害了其他债权人的合法权益,有违债权公平清偿原则。因此,临安中都置业公司管理人、诺维园林市政公司管理人有权要求撤销临安中都置业公司、诺维园林市政公司上述个别清偿行为,并有权要求撤销因该清偿行为而签订的商品房买卖合同。判决撤销浙江临安中都置业有限公司与被告朱如明、张红梅签订的商品房买卖合同。[6] 

再如,原告兴化市国土资源局与被告兴化市香娟房地产开发有限公司、赵娟确认合同无效纠纷一案中,兴化市人民法院认为:赵娟在重整计划执行期间通过与兴化香娟公司签订以房抵债协议及商品房买卖合同的方式向兴化香娟公司主张权利,显然违反了《企业破产法》第92条第2款关于“债权人未依照本法规定申报债权的,在重整计划执行期间不得行使权利”的规定,根据合同法第52条第1款第(五)项规定,前述协议及合同依法应认定为无效。判决确认被告兴化市香娟房地产开发有限公司与被告赵娟于2011年10月12日签订的商品房买卖合同无效。[7] 

此外,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(三)》第8条“当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的,应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系”的规定,如果商品房买卖双方在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议,合同效力纠纷应当提交选定的仲裁机构仲裁解决。 

(二)申请裁定确认合同解除 

以裁定的形式确认解除待履行的商品房买卖合同,在程序上比较便捷高效,在我国破产审判实践中已有先例。例如,常熟市隆盛置业有限公司重整案审理过程中,因隆盛公司与买方签订的106份商品房买卖合同未实际全面履行付款义务,合同尚未履行完毕,自破产申请受理之日起2个月内管理人未通知买方继续履行。管理人根据《企业破产法》第18条之规定,向常熟市人民法院申请确认该106份商品房买卖合同解除。该院经审理认为:管理人依法履行企业破产法规定的各项职责,按照破产财产价值最大化原则,对隆盛公司未履行完毕的双务合同有权决定解除或者继续履行。隆盛公司与徐丽亚等人签订106份商品房买卖合同后,徐丽亚等人未按合同约定实际履行付款义务,且上述106份合同项下的商品房均未建成。管理人对未履行完毕的106份商品房买卖合同行使解除权,并无不当。据此,依照企业破产法第18条、民事诉讼法第154条第1款第11项之规定,裁定确认解除该106份商品房买卖合同。[8] 

(三)请求判令债权人协助注销网签备案 

人民法院往往根据原告的申请,在判决确认商品房买卖合同解除、撤销或者无效的同时,一并判决购房人协助办理网签备案注销手续,或者单独判决购房人协助债务人办理网签备案注销手续。例如,在唐山市金凤桐房地产开发有限公司与仝胜科、胡英坤与破产有关纠纷一案中,唐山市中级人民法院认为,本案中金凤桐公司管理人已决定解除涉案《房屋买卖合同》,并向被告发出解除合同通知,被告确于2017年10月16日收到该通知,故金凤桐公司与仝胜科、胡英坤签订的《房屋买卖合同》自该日已予以解除,被告仝胜科、胡英坤应配合原告金凤桐公司办理解除网签、备案手续。判决被告仝胜科、胡英坤于本判决生效后五日内配合原告唐山市金凤桐房地产开发有限公司办理解除网签、备案手续。[9] 

(四)申请协助执行其他破产法律文书 

破产实践中,破产企业或者管理人有时向人民法院提出申请,请求将重整计划划草案、无异议债权裁定、破产债权确认之诉裁判文书等作为可替代的执行名义,通知房管部门协助执行网签备案注销手续。 

经人民法院裁定批准的重整计划草案,在某些方面是具有强制执行效力的。“因重整计划是经法院裁定批准生效的,其效力就不仅是当事人之间自行履行的一般合同效力,而是兼具有司法强制执行效力的生效法律文书,应当得到法院的执行保障。”[10]根据《企业破产法》第81条规定,重整计划草案的内容应当包括债务人的经营方案、债权分类、债权调整方案、债权受偿方案、重整计划的执行期限、重整计划执行的监督期限、有利于债务人重整的其他方案。管理人根据有利于债务人重整的原则决定解除商品房买卖合同,基于其对债务人重整的有利性,似乎可以纳入重整计划草案的内容。此外,人民法院在作出的无异议债权裁定或者破产债权确认判决中,如果确认了商品房买卖合同的解除、撤销或者无效,该类裁判文书有时作为通知房管部门协助执行的方式注销网签备案的执行名义。 

(五)司法路径涉及的几个具体问题 

1、管理人是否具备原告诉讼主体资格 

根据企业破产法和相应司法解释的规定,管理人可提起撤销权诉讼和无效行为之诉。但是,对于管理人能否提起解除合同确认之诉,却没有明确规定。南充市中级人民法院在审理谯明满、鲜明珍与四川海腾房地产开发有限公司管理人房屋买卖合同纠纷一案时,裁定认为:海腾公司未注销,具备民事诉讼主体资格。海腾公司管理人径行以原告主体资格提起诉讼,应由法律作出明确规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二》)第9条明确管理人依据企业破产法第31条、第32条的规定可提起撤销权诉讼,第17条明确管理人依据企业破产法第33条的规定提起无效行为之诉。海腾公司管理人提起本案房屋买卖合同之诉,不属于《中华人民共和国企业破产法》第31条、第32条、第33条规定的情形,故海腾公司管理人不具备原告诉讼主体资格。[11]此案中,人民法院对管理人的原告主体资格作出限制解释,即除非法律有明确规定,管理人无权以原告身份提起破产衍生诉讼。由于法律并未赋予管理人提前解除合同之诉的权利,管理人不得以原告身份诉求清偿商品房买卖合同。事实上,本案还涉及另外一个法律问题:在企业破产法已经明确赋予管理人对待履行合同的继续履行或者解除之决定权的情况下,债务人或者管理人能否通过诉讼方式请求法院判决解除合同?以下作进一步分析。 

2、提起确认之诉、形成之诉,还是给付之诉 

为了实现注销网签备案之目的,房地产破产企业提起诉讼时,应提起确认之诉、形成之诉,还是给付之诉?破产实践中出现过这“三种诉”。较为常见的是请求确认商品房买卖合同已经解除,即提起确认之诉;[12]在极少数情况下,有的请求解除商品房买卖合同,即提起形成之诉;此外,在提起确认之诉的同时一般附带诉请购房人协助房地产企业办理网签备案注销手续,或者单独诉请购房人协助办理网签备案注销手续,即给付之诉。 

对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同,债务人进入破产程序的,除非根据企业破产法第18条的规定,管理人选择继续履行的合同可以继续履行外,其他合同均应解除。[13]如果商品房买卖合同属于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”,管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知买方的,视为解除合同。既然房地产企业进入破产程序后,管理人有权单方决定解除买卖双方均未履行完毕的商品房买卖合同,商品房买卖合同也可因管理人未通知继续履行或者收到买方催告后不按期答复而“视为解除”,债务人没有必要提起形成之诉。如果确有必要,应提起确认之诉。如果确有必要,应提起确认之诉。 

实践中,有债务人附带或者单独诉请债权人协助其办理网签备案注销手续,人民法院可将其作为判项。但在有的地方房管部门看来,如果出现此类判项,应由买卖双方共同申请注销网签备案,如果没有此类判项,则可由债务人依据有确认商品房买卖合同解除、撤销或无效的裁判文书单方申请注销网签备案。 

3、让与担保合同项下的网签备案如何解除 

当事人以签订商品房买卖合同作为清偿债权的担保,虽然合同双方之间并非真实的房屋买卖关系,但是合同并不因此而无效,管理人也并不当然地有权决定解除。这是因为:如果商品房买卖合同的实质是让与担保合同,而其所担保的主合同即借款合同的出借人已经履行完毕资金出借义务,管理人无权基于《企业破产法》第18条的规定解除商品房买卖合同。[14]在解除履行期届满前达成的以物抵债协议或者让与担保合同不能被确认无效或者解除情况下,商品房买卖合同项下的网签备案又如何注销呢?《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条、第71条等条款并未提供现存的答案。 

 三、关于合同解除裁定确认制度的思考 

在债权人不配合办理网签备案手续的情况下,提起商品房买卖合同解除、撤销或无效的确认之诉,会因审理周期较长而迟滞破产案件的审理进展。破产实践中,常熟市人民法院在审理常熟市隆盛置业有限公司重整案中,采取了以裁定的形式确认解除待履行的商品房买卖合同的路径,便捷高效,值得研究借鉴。 

(一)建立合同解除裁定确认制度的可行性 

在现行企业破产法制度框架下,管理人享有免于诉讼的待履行合同自行决定解除权。根据企业破产法第三十一条、第三十二条、第三十三条和相关司法解释之规定,合同的撤销或无效,须由管理人向人民法院提起撤销权诉讼或者无效行为之诉,管理人无权自行宣布合同的撤销或者无效。合同的解除则不同,可由管理人单方自行决定,而不以人民法院裁判为前提。企业破产法在管理人权限上的这种区别设计,颇具匠心,为管理人在决定解除合同后,不经人民法院实体审理,而直接申请人民法院裁定确认合同解除之事实,提供了制度解释上的空间。 

既然企业破产法已经赋予管理人免于诉讼的待履行合同自行决定解除权,管理人决定解除合同或者合同视为解除后,该合同已经解除的事实无须再由债务人或者管理人通过提起解除合同之诉来加以确认。正是基于此种考虑,南充市中级人民法院认为,“合同解除的异议人可请求人民法院确认解除合同的效力,管理人无须提起解除合同之诉。”[15] 

(二)关于合同解除裁定确认制度的主要构想 

《企业破产法》虽然没有要求债务人或者管理人通过提起解除合同之诉的方式确认合同已经解除的事实,但这并不代表该事实不需要经过司法确认即具有对房管机关的强制执行效力。商品房买卖合同的解除,这种与债权人会议的债权核查结果、重整计划草案等类似的,对债权人的实体权利有重大影响的事项, 还需要人民法院通过裁定的方式予以明确。现行《企业破产法》第4条、第18条和《民事诉讼法》第154条第1款第(十一)项规定,构成了合同解除裁定确认制度的法律规范依据。[16]以此为法律规范基础,有关合同解除裁定确认制度的主要构想如下:

1、裁定确认的条件 

申请人民法院裁定确认合同解除,应当符合以下条件: 

(1)商品房买卖合同已经依照《企业破产法》第18条的规定予以解除。具体包括三种情形:管理人决定解除合同并通知购房人;管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知购房人,或者自收到购房人催告之日起30日内未答复而视为解除合同;管理人决定继续履行合同,但购房人要求管理人提供担保,管理人不提供担保而视为解除合同。 

(2)购房人对解除效力无异议,或者未在债务人提出申请裁定确认前就解除效力提起诉讼,或者提出的关于解除效力之异议的诉讼主张未获得支持。购房人未对债权人会议上核查的债权表记载的债权提出异议或者未在债权异议期提起诉讼的,视为对解除效力无异议。 

2、裁定确认的程序 

在监督程序上,合同依照《企业破产法》第18条的规定解除后,应该参照人民法院对无异议债权的确认、对重整计划草案的批准等程序,由管理人向人民法院提出申请,由人民法院裁定是否确认。裁定确认程序,应该分三步走: 

第一步,由管理人向人民法院提出确认申请。管理人基于专属于自身的合同解除权,有权以自己的名义在合同解除后直接向人民法院申请裁定确认合同解除的事实和效力。 

第二步,通知债权人并听取其意见。解除商品房买卖合同对债权人的实体权利影响较大,基于“任何人在受到不利影响之前都要被听取意见”之自然正义理念,人民法院在收到管理人申请后,应告知债权人,听取其陈述和申辩。 

第三步,人民法院审理后作出确认裁定。人民法院经审理后,如果认为商品房买卖合同的解除符合企业破产法第18条的规定,应予裁定确认。 

 四、结语 

为了解决房地产企业破产案件中的网签备案注销问题,合同解除的裁定确认方式已在破产实践中萌发。为规范企业破产程序,提高破产审判效率,在管理人合同解除权的基础上明确合同解除裁定确认制度,具有紧迫的实践需求。正是基于实践的需求,我们可以预见,合同解除裁定确认制度从实践探索到制度明确,不会很漫长。 

*(本文原载陈夏红、闻芳谊主编:《破产债权保障手册》,法律出版社2020年9月版。) 

[注] 

[1] 参见《市住房保障房管局关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》(武房规〔2018〕8号)第四条、第七条,《成都市城乡房产管理局关于印发<成都市商品房买卖合同登记备案管理办法>的通知》(成房发〔2013〕13号)第十三条,《重庆市国土房管局关于开展存量房交易合同网上签约工作的通知》(渝文备〔2016〕593号)第五条。

[2] 参见建德市人民法院(2019)浙0182民初588号、(2019)浙0182民初591号、(2019)浙0182民初600号。

[3] 参见建德市人民法院(2018)浙0182民初4836号。

[4] 《武汉市住房保障房管局关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》(武房规〔2018〕8号)第7条第1款规定:“已办理商品房买卖合同备案并存在以下情形的,当事人可申请办理合同备案注销:(一)人民法院、仲裁机构生效的法律文书裁判确认(含调解书)商品房买卖合同解除、撤销或无效的;(二)购房人在同一项目中换购的;(三)合同备案后180天内购房人申请按揭贷款未获金融机构批准造成合同无法继续履行的,当事人另有约定的除外;(四)购房人本人或其父母、子女、配偶患重大疾病急需资金,房地产开发企业同意解除商品房买卖合同的;(五)其他特殊情形确需办理合同备案注销的。除第(一)种情形可单方申请以外,其他情形需合同双方共同申请。”

[5] 参见唐山市中级人民法院(2018)冀02民初22号。

[6] 参见杭州市余杭区人民法院 (2017)浙0110民初13581号。

[7] 参见兴化市人民法院(2018)苏1281民初1717号。

[8] 参见常熟市人民法院(2014)熟破字第00003-01号。

[9] 参见唐山市中级人民法院(2018)冀02民初176号、杭州市余杭区人民法院 (2017)浙0110民初13581号。

[10] 王欣新:《谈重整计划执行中的协助执行》,载《人民法院报》2016年7月13日,第7版。

[11] 参见南充市中级人民法院(2018)川13民终3693号。

[12] 参见苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初2989号。

[13] 参见最高人民法院(2016)最高法民申3384号。

[14] 参加最高人民法院(2019)最高民申3020号。

[15] 南充市中级人民法院(2018)川13民终3693号。

[16] 企业破产法第四条规定:“破产案件审理程序,本法没有规定的,适用民事诉讼法的有关规定”。民事诉讼法第一百五十四条规定:“裁定适用于下列范围:(一)不予受理;(二)对管辖权有异议的;(三)驳回起诉;(四)保全和先予执行;(五)准许或者不准许撤诉;(六)中止或者终结诉讼;(七)补正判决书中的笔误;(八)中止或者终结执行;(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;(十一)其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定,可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名,加盖人民法院印章。口头裁定的,记入笔录。”

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