马鞍山中院：余金水、余飞并非消费性购房者，在光大置业公司已经进入破产程序的情况下，如不解除以房抵债为目的的《商品房预售合同》，继续履行该合同的后果就是使作为一般债权人的余金水、余飞事实上享有了物权性质的权利，余金水、余飞将取得破产财产的所有权，这有违破产程序公平受偿的原则。
案情简介
2019年9月30日，马鞍山市中级人民法院裁定受理债权人提出的光大置业公司破产清算申请，并指定一审法院审理。一审法院于2019年10月22日指定安徽美林律师事务所担任光大置业公司管理人。案涉23套房屋所在的湖滨丽景5号楼在仲裁调解时均未竣工验收，破产管理人接手案涉项目后，于2020年1月7日完成5号楼竣工验收工作。
此前，光大置业公司与余金水共签订三份《借款协议》及出具借条一份，记载光大置业公司向余金水合计借款650万元。《借款协议》约定“为保证光大置业公司按期偿还本息，光大置业公司将其开发的湖滨丽景雅苑5号楼共23套房屋，以与余金水签约出售并进行网签备案的方式为上述借款的抵押担保。因光大置业公司未按期偿还借款本息，余金水先后向马鞍山市中级人民法院、马鞍山仲裁委提起诉讼、仲裁。在仲裁过程中达成仲裁调解协议约定“光大置业公司于2019年12月31日前协助余金水办理不动产权属登记手续”。
余金水、余飞依据仲裁调解书向破产管理人要求协助办理不动产权登记手续，光大置业公司破产管理人随即向一审法院申请撤销马鞍山仲裁委已生效的23份调解书，一审法院经审查认为“仲裁法对当事人可以向人民法院申请撤销仲裁裁决的具体情形作出了规定，光大置业公司有关撤销仲裁调解的申请缺乏法律依据，不属于人民法院立案受理范围，裁定驳回光大置业公司申请。”光大置业公司不服，上诉至马鞍山市中级人民法院，后撤回上诉。
2021年5月11日，光大置业公司管理人向余金水、余飞送达（2019）光大破管字第89号通知书，通知“解除余金水、余飞与光大置业公司网签备案的23套房屋《商品房预售合同》，23套房屋对应的债权转化为金钱之债，依法予以公平清偿，如有异议，可在15日内向本案破产受理法院即一审法院依法提起诉讼”。余金水、余飞遂提起诉讼。
相关法律法规、司法解释
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
裁判观点
一审法院认为，虽然《破产法》第十八条规定了管理人行使合同解除权的前提是债务人和对方当事人就合同义务均未履行完毕，但本案的特殊性在于，余金水、余飞最初签订《商品房预售合同》并办理网签备案并非用于居住，而系为借款提供担保的一种形式，后因光大置业公司无法履行还款义务，各方通过和解协议将原先借款冲抵购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 》第二条的规定，消费性购房者是以生活居住为目的的购房人，其享有物权期待权主要基于生存权至上的考量，余金水、余飞并非消费性购房者，故其对案涉房屋不享有物权期待权。案涉房屋直至仲裁调解时仍未竣工验收，虽然马鞍山仲裁委出具仲裁调解书，但光大置业公司现已进入破产清算程序，破产程序是阻却债权人对破产企业强制执行的法定事由，若继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，实质属于个别清偿，将会对其他债权人利益造成损害，这不符合破产程序公平受偿的原则，故案涉房屋的交付及协助过户在事实及法律上均已履行不能，因此，管理人可以解除合同。
二审法院认为，从余金水、余飞与光大置业公司之间的多份合同、协议来看，最初双方约定以网签案涉23套房屋作为光大置业公司借款的担保，是以订立房屋买卖合同的方式对借款进行担保，但该担保行为并未转移担保物的所有权，房屋没有交付或者以登记的方式进行公示，双方之间构成学理上所认为的后让与担保关系，此时余金水、余飞并不享有物权，其所享有的是担保物权的期待权，是一种债权。在光大置业公司不能还款，双方达成《债权转让及债务抵销协议书》并签署《执行和解协议》时，余金水、余飞对担保物权的期待权转化为对光大置业公司以房抵债之23套房屋所有权的期待权，但此时房屋并未完工，余金水、余飞不能享有该23套房屋的所有权。因光大置业公司未能按期建设完工案涉房屋并交付房产，余金水、余飞向马鞍山仲裁委申请仲裁，马鞍山仲裁委出具的调解书要求“光大置业公司于2019年12月31日（或2018年12月31日前）协助余金水、余飞办理不动产权属登记手续”。马鞍山仲裁委作出上述调解书时，案涉23套房屋仍未竣工亦未验收，其调解内容为要求光大置业公司在某个时间节点前协助办理不动产权属登记手续，并非是分割共有不动产或者动产的改变原有物权关系的调解书，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的，可以导致物权设立、变更、转让或消灭的法律文书。故马鞍山仲裁委的仲裁调解书，亦不能使得余金水、余飞获得案涉23套房屋的所有权。
光大置业公司进入破产程序后，所有的执行都应当中止，现余金水、余飞要求光大置业公司履行仲裁调解书确定的义务，协助其办理房屋不动产权登记手续，与法律规定相悖，本院不予支持。在光大置业公司已经进入破产程序的情况下，如不解除以以房抵债为目的的《商品房预售合同》，继续履行该合同的后果就是使作为一般债权人的余金水、余飞事实上享有了物权性质的权利，余金水、余飞将取得破产财产的所有权，这有违破产程序公平受偿的原则。
案例来源
余金水、余飞等破产债权确认纠纷案
案号：(2022)皖05民终1118号
裁判日期：2022.07.29
来源：破产前沿
