引言
在破产程序中，破产管理人在审查商品房消费者价款返还请求权时，基于基础事实的不同，可能产生不同的债权审查结果；管理人在审查过程中应将法律适用、商品房消费者认定标准、是否符合“房屋不能交付且无实际交付可能”以及优先受偿权范围等作为审查要点，逐步审慎地进行审查认定，切实做到“以事实为依据，以法律为准绳”，充分保护商品房消费者的生存权益并避免损害其他债权人的合法权益。
一、法律适用
（一）考察法律适用问题的必要性
目前我国关于商品房消费者权利保护的相关规定中，现行有效的司法解释有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），其余规定则或废止或失效或在法律位阶上仅为司法文件。其中，《批复》作为首个直接关于商品房消费者权利保护的规定，虽然规定了生效时间，但并未明确其溯及力。若购房人于债务人破产受理日前已与债务人解除合同并主张价款返还请求权，且主张时《批复》尚未发布的，适用不同的规定可能导致审查结果的不同，故有必要考虑法律适用问题。
（二）商品房消费者认定标准的法律适用
参照《中华人民共和国立法法》第一百零四条的规定，适用新旧司法解释时可遵循“从旧兼有利”的原则，《批复》进一步明确了商品房消费者的认定条件，并明晰了商品房消费者具体享有的优先权利，更有利于保护消费者购房人的权益。故关于商品房消费者的认定标准，应当适用《新批复》。此点在近期法答网关于“《执行异议和复议规定》第二十九条和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条如何协调适用？”的答疑意见中亦有阐释，该意见认为《执行异议和复议规定》适用于执行异议复议、执行异议之诉等涉及执行程序的案件，是判断购房人权利能否排除执行的标准。《批复》不仅适用于民商事案件中的审理，也适用于执行异议复议程序。《批复》第二条特别规定，只要是符合“以居住为目的购买房屋”的商品房消费者，可以在一审辩论终结前通过补齐剩余价款的方式，完善获得优先保护的资格，对商品房消费者的保护更为全面。故从保护商品房消费者的目的看，《批复》对商品房消费者的保护更完善，更应得到优先使用。
（三）商品房消费者价款返还请求权的法律适用
关于商品房消费者价款返还请求权，则可直接适用《批复》。针对《批复》施行前已经解除合同并主张价款返还请求权的，同理，基于保护商品房消费者的目的，亦可适用，但应受到《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》等所被解释的法律时间效力范围的限制。
二、审查要点1：
审查是否属于应优先保护的商品房消费者
（一）需满足“居住目的”+“已支付全部价款”
在审查认定商品房消费者价款返还请求权的性质前，需要首先对该购房户是否属于商品房消费者进行识别。根据《批复》第二条的规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。故需优先保护的商品房消费者须满足如下两个条件：
（1）以居住为目的购买商品房；
（2）已支付全部价款，或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。
（二）“以居住为目的购买商品房”的认定
1.结合居住情况和家庭成员需求等实际情况审查房屋数量
关于房屋数量，《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而《批复》未对房屋数量进行限制。在审查实务中，管理人应充分结合商品房消费者的居住情况和家庭成员需求等实际对是否用于居住进行考查认定。原则上一个户籍的家庭成员拥有一套商品房即可满足居住需求。若消费者证明出于工作、婚姻等现实需求在相关联的空间范围购买的商品房，也可认为符合“以居住为目的”。但是，所购买房产数量、面积明显超出家庭日常基本居住需要的除外。
2.与住宅配套适用的车位属居住功能的延伸应纳入商品房消费者范畴
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，由此可以认定与小区住宅配套适用的停车用房，其功能在于满足小区业主的居住需要，小区业主由此购买车位的，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。
3.商业用房等承载了消费者居住保障功能的应纳入商品房消费者范畴
仍然考查该商业用房是否承载了消费者的生存权益，若消费者名下无其他可供居住的房屋且所购商业用房已被实际用于自住的情况下，即可认定该商业用房具有了居住保障功能，可认定为符合“以居住为目的购买”条件。
4.以抵债为目的的房屋不应纳入商品房消费者范畴
通常以物抵债协议本身只要不违反效力型强制性规定，则可认定为有效。因以物抵债所建立的房屋买卖合同关系的真实意图为消灭原始的债权债务关系，此时对购房户进行优先保护的，将使不具有优先权的债权具有了优先权，造成了“个别清偿”的实际效果，损害了其他债权人的公平受偿权益。故通常不应将以房抵债的房屋纳入商品房消费者的考量范畴。
关于前述分析，在近期法答网关于“《执行异议和复议规定》第二十九条和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条如何协调适用？”的答疑意见中亦有阐释，该意见认为《批复》第2条则结合当下保交楼政策背景，对商品房消费者的保护作了进一步发展，没有简单从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或者改善型住房需求的情形，都依法予以保护。还应注意，对于以“以居住为目的”的商住两用房产购房人，也应作为商品房消费者对待，按照商品房消费者的权利保护规则予以保护，而不应机械地认为仅普通住宅才能用于居住。
关于已支付全部价款的认定，根据《批复》目的，“一审法庭辩论终结前”的本意是赋予消费者在人民法院固定双方证据及辩论意见后作出实体认定裁判前对满足“已支付全部价款”要件予以“补救”的权利，对应到破产程序中，若非涉及破产债权确认之诉或其他衍生诉讼来解决商品房消费者认定争议的，建议将“一审法庭辩论终结前”对应为破产程序中的“债权表经债权人会议核查及债务人审查无异议前”。因与本文重点分享的价款返还请求权的直接关联不大，故在此不予展开讨论。
三、审查要点2：
“房屋不能交付且无实际交付可能”的审查认定
（一）基本理解
关于该情形的理解，目前并不完全明确，多数判例中是将“房屋不能交付”理解为现阶段房屋达不到交付的物理条件及法律条件，将“无实际交付可能”理解为房屋将来达不到交付的物理条件及法律条件，具体包括被宣告破产的债务人的烂尾楼房屋因资金、规划、政策或不可抗力等客观问题最终无法向购房人交付的情况等。在考察“房屋不能交付且无实际交付可能”时，需要明确房屋状况的考察节点。
（二）对于在债务人破产受理日前已解除合同并主张价款返还的
应当考察其主张“价款返还请求权”时的房屋状况是否符合“房屋交付不能且无实际交付可能”情形，需要结合合同解除原因即商品房消费者是否具有过错，消费者期待，延迟交付，房屋被查封或抵押等客观情况进行综合认定。
（三）对于在债务人破产受理日后选择解除合同并主张价款返还的
债务人企业被人民法院受理破产申请的，债务人房屋上的查封措施将得到解除，管理人和人民法院作为执法者也会向购房户释明相关法律规定，引导购房户、债权人积极正确地主张权利，购房户不存在合理期待丧失的非过错型主观原因，故此时“房屋交付不能且无实际交付可能”要件应予严格适用，需要满足客观物理条件，如烂尾楼房屋无法续建无法完成竣工验收。故在破产程序中，应直接按照《批复》第三条对商品房消费者主张的价款返还请求权予以认定。
四、审查要点3：
价款返还请求的审查认定
（一）是否具有优先权的认定
根据前述分析，若购房户首次主张时《批复》尚未施行的，直接考察该购房户是否属于“商品房消费者”，若属于，则其对应的房屋价款也承载了其基本的生存权益，应当予以保护，而无需考察购房户以何种因素选择解除合同。
若购房户主张时《批复》已经施行的，直接考察是否符合“房屋交付不能且无实际交付可能”条件。在债务人企业被受理破产申请前，当符合商品房消费者优先权要件的购房户系基于债务人企业延迟交付房屋或房屋被查封抵押等原因而对房屋交付丧失合理期待，进而选择解除合同并请求退还购房款的，应当认定其价款返还请求权具有优先性。其中，如参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，确定延迟交付房屋时间超过三个月即为“交付不能”；而“无交付可能”则主要外化为购房户的合理期待丧失，即购房户在得知所购房屋被查封或抵押，或债务人企业被申请破产的，此时其要求解除合同退还购房款的，系因为其对债务人企业交付房屋的合理期待已经丧失，其内心确信所购房屋在当时的条件下已经无法过户，符合“无实际交付可能”情形，同时该消费者相较于其他人更加积极主动地维护自身权益，若简单直接地以“《批复》发布前无直接法律依据”或“不符合《批复》中‘不能交付且无实际交付可能’”来否定其价款返还请求权的优先性，则可能与最高人民法院在《批复》中“保护商品房已售但逾期难交付时的商品房消费者的权利”的根本目的相悖，故其价款返还请求权应予以优先保护。
在债务人企业被受理破产申请后，当债务人房屋满足《批复》第三条不能交付要件时，即认定该请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权受偿；当债务人房屋在物理条件上可以依法交付或将来可以交付，购房户仍然选择解除合同主张价款返还请求权的，按照普通债权予以认定处理。
可参考判例：
【（2021）最高法民申1380号】：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、彭顺丽破产债权确认纠纷再审审查案；
【（2023）沪03民终39号】：张立影与上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海善诸实业有限公司破产债权确认纠纷二审案。
（二）优先权顺位及优先受偿范围
1.优先顺位
通常按照“消费型购房户优先权”予以认定，就所购房屋这一特定财产而言可优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权清偿。
2.优先受偿的债权金额范围
“消费型购房户优先权”优先受偿的债权金额应为商品房消费者支付的购房款本金，不应包括违约金、利息以及债务人企业代收的契税、大修基金等。其中购房款本金应该包括商品房消费者通过银行贷款所支付的部分。消费者所主张的违约金、利息作为普通债权清偿，所主张由债务人企业代收的契税、大修基金等则根据实际情况作为非破产财产予以退还或按照损害赔偿请求权认定为普通债权。
3.优先受偿的财产范围
不讨论共益债务的实务处理模式，在债权审查的视角下的优先权范围亦存在争议，一种观点认为“消费型购房户优先权”作为一种超级优先权，是对消费者生存权益的保障，不应局限于其所购买的房屋范围，而应及于全部破产财产；另一种观点认为，“消费型购房户优先权”应同建设工程价款优先受偿权和抵押权优先受偿的财产范围一致，仅及于特定财产层面。笔者赞同第二种观点，《批复》《执行异议和复议规定》中相关条款的实践目的就是为了确定清偿顺位，这种顺位必定是就某一特定财产而言。即使所购房屋最终的变现价值可能无法覆盖购房款本金，但确定这种超级优先权的顺位本身已经赋予了商品房消费者足够的生存权保障，其购买房屋以及选择退还房款时的“对价”均仅立足于所购房屋本身，其基于房屋未建成无法交付的现状进行的购买，就应当承担将来可能无法足额优先清偿的后果。如果为了保障其生存权就将其优先受偿的财产范围扩大至全部破产财产，显然缺乏法律依据且损害了其他债权人的合法权益。故“消费型购房户优先权”应参照建设工程价款优先受偿权和有财产担保债权的优先范围，有权在所购房屋折价或拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿。
小结
商品房消费者价款返还请求权的债权审查认定非常具体，实践中往往更加复杂且多数问题没有直接答案。本文是笔者结合自身经验对有关实务问题的总结，相应的处理方法和思路基本做到有法可依、有理可循，以期对商品房消费者和管理人等在处理类似问题时能够有所借鉴。观点不当、偏颇之处，敬请批评指正。作者：谯斯亓
