背景
近年来，随着我国房地产市场的不断发展和变革，房地产企业竞争激烈，市场风险逐渐增大。在这样的背景下，一些房地产企业因经营不善、资金链断裂等原因，最终走向破产清算。房地产企业的破产清算不仅对企业自身及其股东、债权人造成影响，同时也对消费性购房者带来诸多困扰。消费性购房者为了维护作为消费者的合法权益，需要采取相应的措施进行维权。本文旨在探讨房地产企业破产后消费性购房者应如何维权的问题，以期为购房人提供有益的参考和建议。
一、什么是“消费性购房者”
根据司法解释的规定，消费性购房者具有超级优先权。那么，什么是“消费性购房者”的呢？其认定的标准又是什么呢?
在企业破产法中，并未有明确的关于“消费性购房者”规定，而在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）及《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关规定中，以是否签订了合法有效的书面买卖合同、购房用途是否是用于居住、是否是唯一住房以及已支付房款比例是否达到50%为标准，综合判定购房人是否属于“消费性购房者”。
由此可以明确的是，消费性购房者的优先权是基于其生存权、居住权而产生的，因此，并非所有的购房人都能满足消费性购房者的条件并享有超级优先权。
二、房地产企业破产后消费性购房人维权的具体途径
在购房人满足“消费性购房者”的前提下，可根据所购房屋是否交付为标准，选择具体的维权方式：
（一）购买的商品房未交付至购房人：
1.购房人已全额支付购房款可向管理人要求全额返还房款或要求交付房屋并办理房屋所有产权证
购房人已向房地产开发商全额支付购房款，但因种种原因，其所购买的商品房仍未实际交付至购房人。在这种情况下，应从实际出发，具体分析所购商品房是否还具有实际交付的可能性。
若楼未建成，所购房屋不能交付且无实际交付可能，那么根据企业破产法的规定，购房人有权向破产管理人提出解除合同，请求返还购房款。在购房合同解除后，消费性购房者具有超级优先权，可保证购房款可以优先于其他债权得到清偿，以保障自己的权益。
若楼已建成，存在实际交付的可能性，那么根据以“保交楼、保民生、保稳定”的政策导向，购房人应与破产管理人沟通，及时主张房屋交付请求权并要求完成过户手续，以保障作为消费者的合法权益。
综上，消费性购房者基于居住与生存需要而享有的优先权主要包括两点：一是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，请求返还已交的购房款；二是在房屋具有交付可能的情况下，请求交付房屋并办理房屋所有产权证。此外，无论楼是否建成，购房人都可以根据与房地产开发商签订的商品房买卖合同的约定，向破产管理人申报因延期交付房屋而产生的逾期交房违约金。
2.购房人通过贷款支付购房款
(1)可以选择解除合同并要求全额返还购房款，或选择继续履行合同，要求交付房屋并办理房屋所有产权证
同上文所述，购房人可以根据所购商品房是否具有交付可能性，参考相应的维权方式。
(2)可以通过诉讼的方式与开发商解除商品房买卖合同、与贷款银行解除贷款合同
购房人通过贷款支付购房款时，维权过程会往往还会涉及到银行与开发商。首先，购房人可以仔细阅读所签贷款合同的相关条款，了解合同中是否具有关于开发商破产情况的约定，以明确自己所享有的权利、银行、开发商相应的责任。在此之后，购房人可以联系贷款银行，告知开发商破产的情况，并与银行协商，寻求贷款还款的延期、减免利息或其他可能的救济措施等。其次，购房人可以考虑同时起诉贷款银行及房地产开发商，请求解除贷款合同与商品房买卖合同。
因此，在维权过程中，购房人应保持与银行、破产管理人和其他相关部门的沟通，以确保自己的权益得到妥善处理。
3.购房人未全款支付购房款
在此情况下，若有与上文所述类似的情形，可仿照相关方式处理。购房人应及时与破产管理人沟通，既可以选择解除商品房买卖合同，要求返还购房款，也可以选择继续履行合同，向破产管理人申报债权，以保障超级优先权。
（二）购买的商品房已交付至购房人
1.购房人已全款支付购房款，应优先考虑办理房屋所有产权证
在购房人已全额支付购房款且房已交付至购房人的情况下，最重要的问题就是办理房产证。购房人应当及时与破产管理人沟通，根据与房地产开发商签订的商品房买卖合同办理房产证，同时就因逾期办证而产生的违约金向管理人申报债权。
2.购房人未完全支付购房款，可选择解除合同或者继续履行合同
在购房人未完全支付购房款，但所购房的商品房已交付至购房人的情况下，意味着该商品房买卖合同并未履行完成。
于2023年年底召开的中央经济工作会议中，在部署今年经济工作时指出，为了维护房地产市场稳定和保障购房者权益，要做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。该项政策旨在确保房地产项目的正常施工和交付，防止因开发商资金链断裂等原因导致的楼盘烂尾现象，从而保障已支付购房款的消费者的合法权益。据此，购房者若希望继续履行合同，可以及时与破产管理人沟通，缴纳剩余的全部购房款，以维护自身的合法权益。
若购房者选择解除合同并要求返还购房款，可及时向破产管理人提出。但是，需要注意的是，在具备办理产权证的条件下，如果购房人不要求交付房屋而是要求返还购房价款，此时的购房价款返还是否还具有优先性？答案是否定的。山东省高级人民法院已在(2023)鲁民申5299号案件中明确，在房屋已建成且具备办理产权证的条件下，在消费者的生存居住权益能够得到保障时，若购房人仍要求解除商品房买卖合同，应认定购房人在合同解除以后的返还购房款请求权不再具有优先权，而应认定为普通债权。
三、在房地产企业破产后给购房人的相关建议
1.购房人首先应当了解企业破产清算的基本程序，包括破产清算申请、破产清算受理、债权人会议、破产财产的分配及管理等。
2.破产管理人会在报纸、媒体、官方网站等载体上，发布债权申报公告。购房人应当及时关注“全国企业破产重整案件信息网”、“国家企业信用信息公示系统”等官方网站，关注破产程序的相关公告和通知，以了解申报债权的具体时间和方式，确保不错过重要的信息和截止日期。
3.购房人应及时收集并妥善保管与购房事实有关的证据，包括商品房买卖合同、付款凭证、银行转账记录等，以证明自己债权的合法性。
4.无论购房人是否符合“消费性购房者”的条件，在进入破产清算程序后，都要及时与破产管理人沟通，在破产清算阶段维护自身权益的重要步骤就是申报债权，并要关注债权审查结果。如有异议，可在规定时间内向破产管理人提出。
5.在向破产管理人申报债权后，如果破产管理人对购房人的债权不予确认，购房人可以向有管辖权的法院提起债权确认诉讼。
6.购房人在破产清算程序中如果认为自己的权益受到侵害，可以寻求法律救济。例如，向破产管理人提出书面异议，或者向有管辖权的人民法院提起诉讼。
7.在房地产企业破产清算后，购房人可能会面临较大的经济和心理压力，在维权过程中，购房人应当遵循法律法规，通过合法途径维护自己的权益。同时，购房人也应当了解自己的权益边界，合理评估自己的损失，并寻求合理的解决方案。
8.企业破产法规定了一系列的有关债权申报、债权审查等程序，购房人必须按照法定程序和要求进行申报，才能有效地维护自己的权益。同时，由于破产法律事务较为复杂，购房人在必要时可以聘请专业律师。
