车位车库买卖合同未首先满足业主需要的是否应认定无效
——严某某诉北城致远公司房屋买卖合同纠纷案
基本案情
2018年5月10日，严某某与北城致远公司签订《车位认购协议》，约定严某某认购北城致远公司开发建设的北城·阳光今典4幢-1-车位257号，并支付了定金1万元。同年5月28日，双方就案涉车位签订《买卖合同》，约定该停车用房总成交金额13万元，北城致远公司应于当日交付该房给严某某使用，自该合同签订之日起30日内向相关土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。当日，该合同办理了网签登记。2018年5月26日，北城致远公司向严某某出具13万元车位款收据。同年5月30日，双方就该车位进行移交确认。2020年11月3日，重庆五中院裁定受理北城致远公司的破产清算申请。严某某向管理人申报要求为其办理案涉车位产权证书，管理人不予确认。故严某某诉至法院，请求过户案涉车位。据查，严某某并非北城·阳光今典小区业主，该小区住宅共计791套，车位共计266各，车位配比为每户0.34个车位。
裁判结果
重庆五中院一审认为，在未首先满足业主的需要情况下，开发商与小区业主以外的第三人订立车位、车库买卖合同，因违反民法典第二百七十六条关于车位、车库应首先满足业主需要的强制性规定，应当被认定为无效，据此判决：驳回严某某的诉讼请求。严某某不服上诉。重庆高院二审判决：驳回上诉，维持原判。
典型意义
民法典第二百七十六条规定，在建筑区划内规划用于停车的车位、车库应首先满足业主需要。因该规定未明确法律后果，导致在未首先满足业主需要的情况下，开发商订立合同将小区车位、车库出售给小区业主外的第三人，该合同的效力如何，裁判思路不统一。房地产企业破产案件中，企业在受理破产申请前，将小区车位出售给小区业主以外的第三人，第三人向管理人申报债权，要求过户车位的情况时有发生。本案认定未首先满足业主需要的车位车库买卖合同无效，对此类破产债权的确认以及破产衍生诉讼的审理具有一定的指引作用。物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”民法典施行后该法第二百七十六条亦作出了相同规定。该规定在性质上属于效力性强制性规定，旨在解决长期以来众多小区车位严重不足、业主停车难的现实问题，体现对业主权益予以优先保护的立法价值取向。案涉小区车位配比极低，按照常理判断，明显不能满足小区业主停车的需要，故双方签订的车位买卖合同应当认定为无效。
来源：重庆破产法庭
