房地产企业破产清算中购房消费者的债权认定
引 言
房地产企业破产案件中，由于涉及法律关系繁多，债权人类型多为施工方、购房人以及还迁户等，事关社会稳定，使得房地产企业破产案件成为当前企业破产案件中难度最大的案件之一。房地产企业进入破产清算程序后，基本都存在无法按时交付房屋的情况，甚至所涉楼盘仍属于在建工程或已成为烂尾工程而导致房屋根本无法交付的情况也屡见不鲜。房屋无法交付，购房款债权若是在担保债权、职工债权以及税款债权等破产优先债权受偿之后才获得受偿，购房人的利益将无法得到保障。这不仅对购房人的基本生活产生重大影响，还可能会引发群众性社会稳定事件。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）虽并未对购房债权的定性作出规定，但结合其他相关规定以及司法实践中的操作情况，购房债权实际上是在房地产企业破产案件中的一种特殊的优先债权。本文将对房地产企业破产清算中购房债权的认定进行探讨，以期对司法实践有所裨益。
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《破产法》中的债权分类并未出现过购房类债权这一单独分类，该类债权通常只会出现在房地产企业破产案件中，由于该类债权涉及的债权人为购房户这类弱势群体，实务中管理人通常将其单独作为一类债权进行分类。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条对购房消费者给予了特殊保护，赋予债权享有一定程度的“优先性”；从另一个角度，消费者作为弱势群体，其不是商人，其不属于企业经营者中的利益共同体，企业所导致的损失因破产而分摊给消费者是不合理的。房地产企业破产中，认定是否为具有优先性的消费者购房债权需对以下几点进行分析：
（一）何为“消费者”
我国《消费者权益保护法》中对消费者的定义为“为生活消费需要购买、使用或者接受服务”的自然人。但其中对生活消费的定义并不明确，实务中对购房消费者的认定将会产生争议。如破产案件中，仅购买一套住房与同时购买多套住房的当事人，是否均能认定为“消费者”？而商铺的购买人，又能否认定为“消费者”？
首先，购买一套住房的购房人便包括其名下无其他房产，案涉房产为其唯一购房；以及其名下有多套房产，但其中仅有一套位于破产企业所开发的楼盘。对于前者，所涉房产为购房人的唯一住房，作为其生活所需要，该购房人当然应认定为消费者；对于后者，若直接否认购房人的“消费者”身份，未免有失偏颇，且实务中操作性不强。如管理人对购房人身份进行认定时，需查询其名下的房产信息，若购房人在外地也有房产，管理人将很难查证其真实情况。因此，实务操作中，通常只要购房人在破产企业开发的楼盘中仅购买了一套商品房，便可认定其具备“消费者”的身份。
其次，对于购买多套住房的购房人，即指在破产企业开发楼盘中同时购买了两套及以上商品房的购房人。对于此种情况，购房人购买了多套住房，其行为很难认定为是出于“生活需要”而为，通常管理人会对其中一套房屋的优先权给予确认，其余房屋所产生的债权仅能确定为普通债权。
最后，根据《批复》的表述，其保护的对象为购买商品房的购房人，而将购买具有经营性质的商铺购买人排除在外，如此认定似有不妥。因为购买商铺的行为也需根据具体情况分析，如商铺面积不大且商铺经营收入为购房人一家日常生活所需，此种情况下，购房人同样处于弱势地位，其经营利益就是生存利益，同样值得保护。
（二）对于支付“大部分款项”的界定
对于《批复》中规定的支付大部分购房款项是指占购房全款的多大比例可以视为大部分值得思考。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条中，对于未办理转移登记的消费者买受人，在符合规定条件下，其债权能够受到一定的优先保护。实务中，对于《批复》第二条中的“支付大部分款项”通常参照《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定，即购房人支付房屋总价款的百分之五十以上便符合支付大部分款项的规定。
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房地产企业破产申请受理后，对于非消费性购房人与债务人所订立的《商品房买卖合同》，其处理方式同其他合同处理方式相同，合同所涉的金钱债权应被认定为普通债权在相关优先债权清偿之后进行清偿。而符合《批复》规定条件的购房人所涉的《商品房买卖合同》该如何处理，可分为以下三种情形进行讨论。
（一）房屋尚未形成的情形
由于房屋尚未形成，企业已进入破产无法投资进行修建，出现了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中第一百一十条第（一）项规定的合同不能履行的情形，因此无论购房人支付了全款或是大部分款项，客观上已不具备交付房屋的条件，管理人只能解除合同，购房人只能申报债权要求退还已交房款。对于交纳了大部分或全部购房款的消费性购房人，根据《批复》规定，其享有优先于建设工程价款受偿的权利。
（二）房屋仍属于在建工程的情形
对于在建工程，为了增强资产的价值，通常管理人为实现财产价值利益最大化，会选择对在建工程进行复工。作出复工决定后，对于未交纳全款的购房人，管理人应作出继续履行或解除《商品房买卖合同》的决定。决定继续履行合同的，购房人需补齐购房款；决定解除合同的，购房人需另行申报债权，若购房人已交纳了大部分购房款，则其对该购房款债权享有优先受偿权。
（三）房屋已建成未交付办证的情形
此情形下，对于未交纳全部购房款的购房人，由于债务人未履行交房义务，属于《破产法》第十八条规定的双方合同义务均未履行完毕的情形，管理人享有合同解除权。合同解除后，对于支付了大部分款项的购房人，对购房款享有优先受偿权。而对于交纳了全部房款的购房人，由于其已履行完所有义务，管理人无权解除商品房买卖合同，而应当履行交付房屋并办理所有权转移登记的义务。
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（一）关于已建成交付但尚未办理产权登记的房屋产权界定
已建成交付给购房人但尚未办理产权登记的房屋，根据购房人的申请或管理人决定继续履行合同为购房人办理产权登记的，在产权转移登记之前，该房屋是否属于债务人财产？
一种观点认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定了不动产变动需以登记为要件，但该条同时规定了“法律另有规定的除外”，使得不动产物权变动并不绝对的以登记为要件。而2002年施行的最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第（五）项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”以及第（六）项规定的“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”均不属于破产财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）实施后，《破产案件若干问题规定》并未被明令禁止，且上述第七十一条第（五）、（六）项规定并未与破产法的相关司法解释冲突，因此该条仍具有法律效力，可以继续适用。由此可认为，破产案件中，已交付全部购房款或已交付尚未办理产权登记的房屋不属于债务人财产。
另一种观点认为，根据《物权法》的物权变动原则，房屋所有权未转移，因此仍属于债务人。一方面，《破产法》第三十条规定了“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”；另一方面，《破产法司法解释（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。上述规定已经将《破产案件若干问题规定》第七十一条第（五）、（六）项内容排除在外，且《破产法司法解释（二）》第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”。因此，《破产案件若干问题规定》与《破产法司法解释（二）》相抵触之处已不再适用。故即便是购房人支付了全部房款或房屋已经交付，但房屋产权仍在债务人名下未转移的，应当属于债务人财产。
对此，笔者更倾向于第二种观点。首先，所涉房屋仍然登记于债务人名下，若否认其为债务人财产，明显违背了物权变动的规则。其次，由于《物权法》于2007年正式施行，是在《破产案件若干问题规定》施行之后，因此《破产案件若干问题规定》在颁布之时，其内容与之后的物权变动规则相违背也情有可原。但《物权法》施行之后，不动产的产权登记就应当遵守物权变动的原则；并且《破产法司法解释（二）》出台后，《破产案件若干问题规定》与之不一致的内容，应当不再适用。如此理解更符合法律规定的精神与法律逻辑。
（二）关于继续履行是否构成个别清偿的问题
如前所述，支付了全部房款或大部分房款的消费者，其债权优先于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。对于需要继续履行合同中交付房屋并办理产权登记的，由于该房屋属于债务人财产，管理人履行办理产权登记义务后是否构成个别清偿？对此，将该类房屋认定为债务人财产，并不必然影响到购房人债权的优先性，而管理人继续履行合同的行为也并非《破产法》第十六条规定的个别清偿行为。《破产法司法解释（二）》第十四条规定了债务人对以自有财产设定担保物权的债权进行的个别清偿，管理人并不能撤销该行为。因此，并非所有的个别清偿行为均属无效，无效的个别清偿行为的实质条件之一为该行为损害了其他债权人的合法权益。根据《批复》的规定，支付全部或大部分房款的消费者对于所购买的商品房的权利优先于建设工程价款优先权，而建设工程价款优先权又可优先于担保物权受偿，因此购房者的优先权理应优先于担保物权受偿。既然通过行使担保物权获得的个别清偿不会被认定为无效，那么支付了全部或大部分房款的消费者对其所买的商品房的权利的优先实现并不构成法律所禁止的无效的个别清偿行为。
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房地产企业破产案件中，除了购房者这一类弱势群体的利益问题外，还可能涉及被拆迁人的利益保护问题。被拆迁人所涉及的债权通常依据其与开发商签订的拆迁安置补偿协议表现为房屋安置或货币补偿两种形式，其两种形式均是以被拆迁人原房屋所有权进行调换的方式。被拆迁房屋的产权本属于被拆迁人，签订拆迁安置补偿协议后，可认为是被拆迁人对原房屋的所有权因拆迁而转移到安置的房屋或房屋补偿款上。因此，对于已建成尚未办理产权登记的拆迁安置房不属于债务人财产。当房地产企业进入破产程序后，应继续履行向被拆迁人交付房屋及办理产权登记的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，可见被拆迁人对于安置房屋拥有“优先取得”的权利。因此，当拆迁安置补偿协议约定了以货币形式补偿的被拆迁人或因安置房屋尚未建成无法交付的被拆迁人，其对于补偿的安置款或无法交付的安置房屋所形成的对价的权利，地位等同于《批复》第二条规定的消费者的优先权，即房地产企业破产后，被拆迁人对上述价款享有优先受偿权。
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房地产企业破产案件中，管理人对于购房人、还迁户的债权需谨慎处理；若债权认定稍有不当，可能会导致群众上访等影响社会稳定的事件。对于这类债权的认定，也不能一味地认定为优先债权，需要结合具体情况进行认定，在保障购房人基本权利的同时，也需注意避免产生无效的个别清偿行为，以免损害其他债权人的利益。
参考文献
① 王欣新 张思明：《房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行》，载《人民司法》2016年第7期。
② 许见明：《论破产案件中的购房消费者优先权》，载《法制与社会》2018年第5期。
③ 王东光：《消费者债权在破产程序中的优先地位——基于风险分担的视角》，载《北京理工大学学报（社会科学版）》2011年第2期。
