房地产企业重整中的法律问题分析
——临沂市罗庄区人民法院对“罗湖公司”破产重整案的审理思考
张立宇 王文文
摘要：临沂市罗湖房地产开发有限公司破产重整案，是临沂市罗庄区人民法院在我国新《企业破产法》实施后，在全市范围内成功审理的第一起涉案标的大、债权人数多、社会影响广泛的破产重整案件。这起重大的破产重整案件，其间屡现波折，遭遇了种种现实和法律困境，临沂市罗庄区人民法院在案件审理过程中，坚持“快、稳、活、严”的办案方针，在短时间内成功完成了该企业的破产重整，收到了良好的法律效果和社会效果。本文旨在通过分析该案的审理始末，对房地产企业重整案件的审理经验加以总结，并对重整过程中的法律问题进行有益的探索和思考。
关键词：房地产企业 破产重整 股权转让 利益平衡 公开透明
2009年1月，由于受全球金融危机的影响，临沂市罗湖房地产开发有限公司（以下简称“罗湖公司”）原高管层发生重大变故，14万平方米的在建工程全面停产，整个企业陷入困境，负债高达6.1亿，1000多名债权人分布在全国12个省市，其中山东全省17地市都有，其资产全部被法院查封，企业经营难以为继。2010年2月2日，在严重资不抵债的情况下，罗湖公司向临沂市罗庄区人民法院（以下简称“罗庄区法院”）递交了破产重整申请书。2010年7月26日，罗庄区法院裁定批准其破产重整计划。现重整方案正在有序执行中，罗湖公司也以崭新的形象重新回归临沂房地产市场。
一、罗湖公司的基本情况和重整原由
罗湖公司是2001年8月13日经临沂市工商行政管理局核准注册登记成立的法人企业，注册资本6800万元人民币，经营范围为：房地产开发（凭资质经营）、销售建材。该公司成立以来，在临沂市罗庄区盛庄办事处大埠东村开发了“美澳花园”和“观天下”两个项目。“美澳花园”开发总建筑面积为12.06万平方米共596户，已经销售577套（栋），尚有18栋别墅和1套多层住宅未售，有近430户未办理房屋产权证。其中“溪水园”小区至今没有竣工验收。“观天下”项目第一期规划为50栋多层建筑和1个地下车库，总建筑面积为19.57万平方米。其中，住宅47栋（商品房1065套），尚有92套未销售，会所、幼儿园和地下车库均未出售。第二期规划有7栋高层建筑、1座裙楼和1个独立车库，其中有5栋高层主体结构已经封顶，已建建筑面积为92358平方米，自2008年8月起工程停工。
2006年3月21日，罗湖公司并购山东临沂美澳学校，承担了美澳学校对外负债1.64亿元，其中“教育储备金”共计1.25亿元。随后，美澳学校学生家长以诉讼和上访的方式迫使罗湖公司偿还“教育储备金”，至2008年底尚欠约4500万元，罗湖公司无力支付。因不能清偿到期债务，罗湖公司债权人纷纷向法院提起诉讼，罗湖公司的所有资产被多个法院查封、冻结。
2009年1月，罗湖公司董事长、法人代表韩继华身亡，其生前持有罗湖公司的股权由继承人韩奎松、任元新、韩雨晨、韩笑、韩润泽共同继承。2010年1月，临沂市中级人民法院依法对韩某生前持有的罗湖公司股权进行依法处置，强制拍卖其继承人所继承的罗湖公司股权和被执行人董某持有罗湖公司的股权。新投资人竞得罗湖公司100%的股权。2010年1月25日经工商变更登记，新投资人成为罗湖公司的股东。
2010年2月2日，罗湖公司以“无力偿还到期债务，且资产不足以清偿全部债务”为由，向罗庄区法院申请破产重整。2010年2月8日，罗庄区法院以（2010）临罗破字第1号《民事裁定书》，宣告罗湖公司破产重整。罗庄区法院同时裁定查封罗湖公司现存所有资产，并且指定新联谊会计师事务所有限公司临沂分所和山东正之源律师事务所担任罗湖公司重整管理人，对罗湖公司资产进行管理。
二、罗湖公司破产重整案的审理情况
受理罗湖公司破产重整一案后，罗庄区法院以平衡多方利益为目标，以化解纠纷，维护稳定为己任，效率上突出一个“快”字、效果上确保一个“稳”字、方法上探求一个“活”字、程序上遵循一个“严”字，圆满完成了罗湖公司的重整任务。
——效率上突出一个“快”字。 2009年1月，罗湖公司董事长韩某亡故，使深陷困境的企业雪上加霜，800多户学生家长、2000多名周边村民、1000余户小区业主、33家建筑商和大量农民工多次多级上访，数千名建筑工人围堵公司大门，法律诉讼连续不断，仅临沂市两级法院就受理涉及罗湖公司的案件40多件，涉案标的达5亿多元，公司所有资产全部被多个法院查封。公司经营全面瘫痪、陷入困境后，罗庄区委、区政府成立了罗湖公司工作领导小组（以下简称“工作组”），专门负责处理该公司的债权债务及由此引发的信访问题。罗庄区法院作为工作组成员单位，在全面了解公司经营现状、发展潜力、社会知名度后，从平衡维护多方利益的角度出发，建议罗湖公司申请破产重整。同时，根据公司的地产主体和发展方向，法院积极配合工作组招商引资，通过股权拍卖，成功引入新投资人。2010年2月3日，股东变更后的罗湖公司正式提交了破产重整申请。2月8日，罗庄区法院依法裁定受理这起破产重整案，并组成专门的合议庭负责审理工作。在裁定当日，确定了由会计师事务所和专业律师团队组成的破产管理人，同时制定了详实、可行、高效的重整时间表，按时间表认真履行各项职责。经过两个月细致缜密的资产核查，理清了罗湖公司的全部巨额债务，并分类列清了公司所欠职工工资，社会保险金；应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税税款，全额列入计划方案，依法进行优先清偿。列清了对罗湖公司的工程款优先债权、银行抵押债权和没有任何优先保障措施的普通债权。在此基础上，罗庄区法院紧锣密鼓地分别于4月28日，召开第一次债权人会议，听取了破产管理人执行职务和债权登记审查等情况，并核查了债权；7月10日，召开第二次债权人会议，对重整计划草案进行表决，高票通过了重整计划；于7月26日，依法批准了罗湖公司的重整计划草案，进入重整计划执行阶段，破产重整工作快速稳妥进行。
——效果上确保一个“稳”字。最大限度地维护广大债权人和罗湖公司所建设小区业主的合法权益，防止大规模的债权人、小区业主、农民工集体上访，保护社会稳定是破产重整工作的重点，也是一个非常棘手的难题。为此，罗庄区法院审时度势，晓以利害，建议重整投资人对小额债权人进行全额清偿并全额兑付罗湖公司所属的美澳学校教育储备金。力争重整后新公司继续与原关联债权人进行合作，优先录取公司原有员工，使原本一触即发的信访势头得到控制。积极与各方债权人、小区业主、农民工代表和持有美澳学校教育储备金的家长联系，讲清破产重整对他们权益的全面保护，耐心细致的工作赢得了债权人的信任，使他们意识到破产重整有利于实现债权人利益的最大化，纷纷表示听从破产重整工作安排，按法定程序解决纠纷，维护权益。同时，罗庄区法院和管理人加强与政府的沟通，积极帮助投资人优化经营环境，坚定了重整投资人的信心和决心。罗庄区法院破产重整工作人员的艰苦努力，不仅解除了重整投资人的犹豫，消除了债权人的顾虑，防止了集体上访事件的发生，也进一步维护了辖区良好的投资形象。
——方法上探求一个“活”字。由于罗湖公司高管出现变故、资不抵债，公司的所有财产早在破产重整之前就被两级、五家法院轮番查封。虽然《企业破产法》规定：人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。但却没有对具体操作尤其是重整案件解除保全措施的程序进行明确规定，造成解除查封在实际操作中相当困难和麻烦。而解除罗湖财产的查封，迅速恢复经营，对重整计划的执行十分重要。为了清除重整方案实施的障碍，罗庄区法院领导与合议庭成员同临沂市中级法院和相关法院进行了几十次沟通协调解封事宜。为了提高重整案件的执行效率，临沂市中院最终决定将涉及罗湖公司的全部执行案件指定由罗庄区法院统一执行，罗湖公司资产查封问题得以彻底解决。同时，为审理好这起涉及遗留问题多、债权人分布广、情况复杂、处置难度大的破产重整案，罗庄区法院在资产审计评估、债权确认、债权调整、重整方案的制定以及每一个关键环节在确保公开公正透明的前提下，立足实际、面对现实、集思广益、审慎论证，灵活采取措施，积极争取政府支持，与各相关单位密切联系，沟通协调。在没有成熟的司法模式，缺少破产重整经验的情况下，会同工作组、重整管理人对罗湖公司股权调整、债权清收、税收征收、行政规费清理、重整监管等问题，找出了切合实际的处置思路。
——程序上遵循一个“严”字。为确保重整工作公开公正的进行，切实保护各方债权人的合法权益，罗庄区法院严格按照法定程序解决破产重整的所有问题。通过公开抽签的形式选取债权人代表，让债权人代表选择评估机构、监督评估机构过程、参与评估工作；评估报告公布前，召集债权人代表、投资人代表对罗湖公司所有资产的评估结果举行听证会，邀请评估机构工作人员接受债权人代表、债务人代表的质疑；评估报告出台后，通报全体债权人、投资人、债务人，并将报告放至合议庭办公室，债权人随时查阅；对债权人提出的所有问题全部书面答复，同时破产重整合议庭向社会公开监督电话，全面收集各方对破产重整的意见和建议，并将这些意见和建议及时汇报工作组研究对策或解决方案，使整个程序既在合法合情合理的框架下，又能在稳妥和谐的情形下得到实现。
三、罗湖公司破产重整案的审理经验
罗湖公司的重整成功，盘活了该企业近四亿元的存量资产，833户教育储备金问题得到了彻底解决，1000多户小区业主的担忧得以化解，周边村民土地补偿款、建筑工人工资得以妥善解决，近千位债权人的利益得到保护，并使全部债权人拿到了高于破产清算5倍的清偿款，维系了罗湖公司与多家企业的合作关系，实现了债权人、债务人及重整投资人的多方共赢，不仅维护了区域经济发展和辖区社会稳定，对于优化辖区投资环境和经济环境，提振房地产市场信心也具有重要意义。同时，此案的审理也使法院取得了许多宝贵的经验。
（一）党委、政府的重视和支持，是重整成功的坚实基础
罗湖公司陷入困境后，临沂市委市政府高度重视、市委政法委专门调度，罗庄区委、区政府及时成立了“工作组”，专门负责罗湖公司的重整工作 。罗庄区政府针对罗湖公司现状，以承诺减免政府规费、变更规划设计等行政许可，协助办理工程验收和房产证，有条件增加开发用地等条件对外招商引资。经过工作组与10多家有意向的公司洽商，最终与新投资人在投资方式、重整条件等方面达成一致意见，签署了《重整罗湖公司招商引资协议书》，新投资人竞得罗湖公司的全部股权，使重整工作迈出了坚实的第一步。
（二）上级法院的监督指导，是重整成功的有力保障
临沂市中级人民法院立足于既保证重整企业财产整体不贬值，又全力维护债权人合法权益的角度，统一司法尺度，采用指定管辖的方法，裁定所有涉及罗湖公司的案件由罗庄区法院管辖，为重整成功提供了有力保障。
（三）切实维护弱势群体合法权益，为重整成功创造有利条件
在新投资人竞得罗湖公司的全部股权后，工作组和法院协助其首先出资安抚罗湖公司的留守人员，使公司资产免受损失；继而又与美澳学校学生家长进行谈判，在承受巨大损失的情况下，出资4384余万元收购了学生家长的“教育储备金”债权，使人数众多的公司职工、学校家长及时得到安抚、不再集体上访，为罗湖公司的顺利重整赢得了群众基础。
（四）正确把握利益平衡的司法原则，努力实现多方共赢
在重整过程中，法院中立地追求公司股东、债权人和其他利益相关者之间的利益平衡，取得了一个多赢的结果。使罗湖公司本身在新股东注资后获得新生；学生的教育储备金、公司职工工资、周边农民土地补偿费等弱势群体的债权获得全额偿付；税收、抵押债权和优先债权依法得到偿付；普通债权人重整得到的赔偿也由破产清算6%的清偿率提高到33%。
四、罗湖公司破产重整案的审理思考
在认真总结罗湖公司破产重整成功经验的同时，我们也对造成罗湖公司走上破产重整及今后重整计划的落实进行了思考。
（一）企业自有资金不足，成为企业健康发展的先天障碍
罗湖公司的发展主要依靠银行贷款（欠金融部门借款近5亿元）和施工单位的垫付资金（欠建筑工程款7千余万元）来维持，在国家对房地产行业宏观调控和世界金融危机、国内银行紧缩政策的综合影响下，以房地产为主业的罗湖公司在自有资金不足，融资渠道单一的形势下，资金链必定断裂，企业陷入绝境。
（二）公司内部管理混乱，重大决策失误，加速了破产速度
罗湖公司带有深厚的家族企业背景，公司高层、管理人员对大型集团公司的掌控和经营能力较低，与公司规模的快速扩张，业务范围的急速增加形成矛盾。特别是收购“美澳学校”对教育机构的管理和发展决策更显得力不从心，明显缺乏应对教育突发事件的能力和成熟的心态，缺乏维持学校持续发展的策略和手段。在房地产发展的决策方面，没有很好地对临沂的房产发展趋势、社会需求及资金的保障等进行科学的分析研究。盲目上马“观天下”二期建设项目，致使已建面积为92358平方米的项目，自2008年8月停工至今。并且这些建筑户型面积及配比很不合理，不符合目前临沂楼市的需求。如，91㎡一室户型，占了该项目一室户型的50%，临沂其它楼盘相同面积的普遍是两室户型，有的甚至做成三室户型；110㎡两室户型，占了该项目两室户型的60%，临沂其它楼盘相同面积的都是三室户型。造成这两类户型的市场竞争力很差，拖累整个楼盘不能预售获取后续建设资金，只能停工，大量前期投资积压，无法实现循环，最后成为烂尾楼工程，局势无法收拾。
（三）有关部门监管不力，助推了公司的自大心态
从债务清算情况看罗湖公司欠政府规费9220万元，欠税款3877万元，欠职工的工资237万元和大量的职工养老保险金。这些数量惊人的规费、税款不及时征收，在一定程序上影响了公司的理性发展，间接助推了罗湖公司的盲目扩张。上述规费、税收款项如能在前期依法征收、催缴，就不会给国家和地方财政造成巨大的经济损失，也会使公司决策层理性的对待发展速度和业务拓展；如果劳动和社会保障部门能对企业养老保险金的交纳和欠薪等问题及时加强监管，也不可能造成企业职工生活陷入困难到处上访，影响社会稳定。
（四）重整管理人正确履职、监管好重整计划实施，是公司能否重生的关键
罗湖公司破产重整是我市两级法院办理的首例重整案件，不仅法院审理缺乏经验，很多会计师、律师事务所等中介机构也没有从事重整管理人的经验。为确保重整计划的正确实施，罗庄区法院细化了管理人监督权限和监督方式，并提出了履职的要求：一要加强对重整企业营业行为以外对企业财产的处分，企业业务或经营方法的变更、借款、重要或长期性契约的订立或解除，进行诉讼或仲裁，抛弃或出让企业的权利，处理他人行使取回权或解除权及抵消权事件、企业重要的人事任免等行为的监督，并对重整企业不当行为及时质询；二要加强管理人对重整企业高管人员的监督。重点对企业业务或财务状况向公司高管询问，查阅公司的账册、文件、业务报表及与企业经营有关的重要文件，以便于了解企业重整的真实状况。并明确要求管理人在行使监督职能时，应当对企业的商业秘密负有保密义务，如泄露应承担损害赔偿责任；三要在重整计划进入执行阶段后，管理人应对重整方案和重整计划是否按照计划执行进行全面监督，确保罗湖公司走出困境，健康发展，按期履行对债权人的偿付义务。如果管理人在今后的监管过程中不能正确履行上述职责和要求，罗湖公司今后是重生还是重蹈覆辙都是未知。
（五）职能部门做好监管与保护是推动企业健康发展，是减少国家和地方财政损失的重要保障
为防止罗湖公司以往问题的发生，使新的罗湖公司重生，有关部门要做的还有很多，在给企业创造一个稳定和谐的经营环境，保护促进企业发展的同时，要对企业依法进行监管，特别是在企业重整计划实施期内，更应该充分发挥政府的职能作用，处理好监管与保护的关系，做到监管、保护两不误、两促进，切实帮助企业走出困境，健康成长，发展壮大。
[注]张立宇，男，大学本科，临沂市罗庄区人民法院民二庭庭长。
王文文，女，硕士研究生，临沂市罗庄区人民法院民二庭审判员。
