编者按
2022年9月23日举行的首届京津冀破产管理人协同发展论坛中，围绕“行业协会发展”“管理人执业风险防范”与“房地产企业破产业务”三大专题，多名学者、法官和管理人作了精彩发言。张钦昱老师作为房地产企业破产专题的点评嘉宾，点评同时将整个专题的核心内容高度总结，为本次论坛做了非常精彩的注脚。
关于房地产企业破产问题的若干思考
张钦昱
中国政法大学教授，博士生导师
经济法研究所所长，破产法与企业重组研究中心秘书长
作为最后一个点评嘉宾，我结合本环节所有嘉宾的发言，谈一下关于房地产企业破产问题的若干思考。我将谈“三个理念”“两条主线”“三个关键事项”“三个完善领域”和“一个希望”。
首先，三个理念。第一个理念，购房者的生存利益优先于其他债权人关于交易稳定的权益。陈华分享的“房企破产时各方利益平衡与冲突”，以及张瑞雪阐释的“房地产企业保值增值以及各方利益平衡”，提供了这方面的政策建议。第二个理念，重整优先于清算。郑州曾颁布令房企“应破尽破”的规定。应当指出的是，“应破尽破”的“破”不应指破产清算，而应指破产重整。房地产企业一旦破产清算，购房者利益将难以为继。因此，房地产企业应当适用破产重整程序，而非破产清算程序。第三，应由政府主导。王倩在分享中，特别强调了“府院联动”机制已然成为各方共识，特别是本次论坛的共识之一。
其次，两条主线。第一条主线是房地产企业的全生命周期规制。第一是事前规制。一是房地产纾困基金的建立。湖北、郑州、南宁、浙江和陕西等省市已经有了相关实践。二是预售制度的存废。三是有关保险机制的确立，比如，可以考虑应令房地产企业预缴类似于存款准备金的基金，或者设计房地产保险制度。第二是事中规制。比如，有担保债权的处理。贾丽丽介绍的“房地产担保物权的受限”就梳理了相关经验。再如，商品房买卖合同是否在破产程序中得到继续履行、破产程序网签备案与预告登记如何解决、“债转股”问题。李雷雷以真实案例剖析了“债转股”面临的实际问题。又如，各类债权的清偿顺位问题，张世国分析了购房款的优先性问题；刘培峰整理了各类房地产领域债权的应然清偿顺位。鉴于购房者的保护机制是房地产企业破产中的重中之重，林涛以消费购房优先权的“三个不满意”，探讨建立购房者特别保护措施的合理性。事中规制还包括复工建设资金从哪里来的关键问题。潘志瀛以结构化融资为主题分享了相关经验。第三是事后规制。比如，违约金如何偿付，特别是如何应对大规模诉讼，维修、整改费用该如何维系，车库的交付问题，还有后续的物业问题等，这些也需要通盘考虑。
第二条主线是法庭内与法庭外市场退出机制的双轮驱动。赵艳辰比较了法庭外的政府渠道解决路径与法庭内破产法路径的优劣，为该问题的纾解指明方向。
法庭内的市场退出机制涉及如下问题：其一，破产重整的优先适用。破产重整程序能够止息、产生“三中止”效果以及企业能够继续营业，因而具有优先适用性。其二，破产后的融资。张颖以“共益投资在房地产领域的重整应用”，李单单以“共益债认定”为主题，厘清了破产后融资是否应当享有破产优先权。其三，“府院联动”机制。是否应当学习上市公司破产重整的启动方式，令房地产公司在征得有关政府部门同意后，方能进入破产重整程序？既然重整企业需要具备重整价值，那么房地产企业的重整价值又该如何判定？
法庭外的市场退出机制涉及到如下问题：政府对受困房地产企业的资金与税收优惠；违约债处置及违约债交易市场的构造，发行大量债券的恒大，在违约债市场各项制度较为繁荣的背景下，或许能够利用违约债交易缓解困境；法庭外的重组机制，需要政府穿针引线，沟通各个债权人，尤其是金融债权人，帮助庭外重组取得成功。
再次，三个关键事项。房地产市场引发的危机，还需要如下三个方面联动解决。其一，自然人破产制度。比如，该如何纾解房地产市场下行引发的自然人破产问题，以及处置自然人破产引发的弃房问题。其二，地方政府的债务重组。土地财政行不通，该如何解决地方债务风险？我国在2016年颁布了《地方政府性债务风险应急处置预案》，该预案能否适用当前经济社会环境，有无进一步改进空间？其三，实质合并破产。能否将同一房地产企业分散于各地的不同项目公司合并破产，这是需要特别斟酌的问题。
复次，三个完善领域。其一，破产法。《企业破产法》的修订方兴未艾，但对房地产领域当前遇到的困境关注不够。应当在破产法修订中，增加房地产企业破产的针对性条款。其二，金融稳定法。房地产市场跟金融领域息息相关。《金融稳定法》（草案）已经征求意见，该法也应关注较易引发金融风险的房地产融资。其三，财税法。在分税制、土地财政、地方债的发行与偿付等方面，应当围绕当前房地产市场的困境，予以适度调整。
最后，一个希望。希望社会共治。房地产市场关乎社会经济的方方面面，需要贯彻社会共治理念，需要全社会的共同努力。
首届京津冀国产管理人协同发展论坛，具有非常强烈地人文关怀和现实意义。本论坛特别设置“房地产企业破产业务研讨专题”，体现了三地管理人协会承担社会责任，共同推进房地产受困企业平稳处置危机、保障购房者利益和社会公共利益的有益尝试。未来，可以考虑通过发布房产重整中管理人的操作指引、典型做法、典型案例等，进一步加深交流，发出三地管理人的最强音，引领我国破产法实践的锐意发展。
祝三地破产交流越来越紧密，像这美好的秋季，结出累累硕果！
备注：以上根据发言人现场发言编辑整理
来源：北京市破产管理人协会
