开发商破产，购房合同还有效吗？

　　根据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

 

　　管理人选择权是建立在双方当事人均未履行完毕的基础上，有权决定解除或者继续履行。但是对于一方已经履行完毕的合同，管理人没有合同解除权。如果解除合同给对方当事人带来了明显的不公平，破产管理人不得解除双方均未履行完毕的合同。法律赋予管理人行使解除权的立法目的是为了最大限度地保护债务人财产，并维护各方债权人的公平受偿权。在实践中，管理人应当坚持利益平衡原则，正确理解和把握待履行合同的解除标准，既要保护债务人财产，又要照顾到购房户的特殊权益。

 

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

 

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

 

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

 

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

 

　　尽管该条规定是针对执行案件中第三人的异议，但可作为破产案件中购房合同效力判断的参考。

 

　　在商品房买卖合同项下，购房人的主要义务为支付购房款，如果购房人已经支付了全部或大部分款项，购房人即履行了全部合同义务，此时，管理人将丧失行使破产解除权的理由。此外，如果案涉的房屋已经完成了不动产变更登记，则已发生物权变动的效力；在购房人已经支付全部或大部分购房款的基础上，案涉房屋已经脱离了债务人，不应当被识别为破产财产。但如仅进行了网签备案登记，因商品房网签并不发生物权法上的效力，此时的房屋仍归属于债务人，如购房人未支付全部或大部分房款的，管理人仍有权决定是否对该商品房买卖合同行使解除权。