合同相对方已付全部租金的，是否属于双方均未履行完毕合同？

　　对双方均未履行完毕合同的界定，可以根据《企业破产法》第18条的内容本身即从合同成立时间、履行主体和履行状态三个方面进行分析。对于合同成立时间，限定在破产审请受理前，该条款已做出了具体明确的规定；对于履行主体，应包括双方当事人即债务人和对方当事人；对于履行状态，应为未履行完毕的状态，而未履行完毕又分为未履行完毕主合义务、未履行完毕从合义务和未履行完毕附随义务，我国学术界主流观点以未履行完毕主合义务作为未履行完毕的认定标准。

 

　　但是在实践中主从义务的划分各有不同，合同相对方已付全部租金，是否属于履行完毕主要义务？在租赁合同中，若合同相对方已付全部租金，是否属于双方均未履行完毕合同呢？

 

　　案例一

 

　　裁判要旨

 

　　房屋租赁合同出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。

 

　　案例索引

 

　　石家庄宝石集团电视机厂与石家庄市冀发商贸有限公司租赁合同纠纷再审案，（2012）民提字第73号

 

　　裁判观点

 

　　电视机厂与冀发商贸签订的《租赁办公楼协议》作为房屋租赁合同，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。本案电视机厂与冀发商贸之间的《租赁办公楼协议》签订于1998年11月11日，租期为15年，自1999年1月至2013年12月31日止，电视机厂的破产申请受理于2005年12月16日，故《租赁办公楼协议》属于破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。二审判决关于电视机厂将房屋交付承租方即履行完毕合同义务，该协议不属于双方均未履行完毕的合同而应适用《合同法》的认定不当。

 

　　案例二

 

　　裁判要旨

 

　　租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约适用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。

 

　　案例索引

 

　　浙江励精机械有限公司与石晓超房屋租赁合同纠纷二审判决，（2017）浙06民终3688号

 

　　裁判观点

 

　　《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条规定赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同也可以选择继续履行。对该选择权的限制是目标合同应当是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。被告抗辩认为其已交付了租金，原告不能单方解除合同，该抗辩意见不能成立。租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约适用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。

 

　　案例三

 

　　裁判要旨

 

　　租赁合同为继续性合同，在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。

 

　　案例索引

 

　　浙江励精机械有限公司与石晓超房屋租赁合同纠纷二审判决，（2017）浙06民终3688号

 

　　裁判观点

 

　　《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条规定赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同也可以选择继续履行。对该选择权的限制是目标合同应当是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。被告抗辩认为其已交付了租金，原告不能单方解除合同，该抗辩意见不能成立。租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约适用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。

 

　　破产管理人在行使待履行合同的选择权时应当遵循破产财产最大化的原则。破产财产的保值增值是保障债务人公平受偿的前提，是破产企业恢复经营能力与重进市场的必然选择。探寻待履行合同的范围界定应首先立足于《破产法》第18条的立法意旨，即管理人可以选择有益于破产财团增值的合同继续履行，而放弃对破产财团增值无益或产生负累的合同。从实际操作层面来考虑，管理人应当采取有利于提高破产财产价值的方式，选择继续履行或者解除合同。

 

　　对于租赁合同，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。租赁合同在性质上属于持续履行的合同，并且从合同目的等因素考虑，给付租金只是承租方的主要合同义务之一，并非全部的合同义务。

 

　　管理人在行使房屋租赁合同解除权时，应当审慎行权，综合考量各方利益及破产财产的价值状况，注重债务人、承租人及债权人之间的利益平衡，维护租赁市场的既有秩序和社会稳定。