不动产价格飙升，股东的出资责任以当时作价为限还是以现行价格承担？

　　近二十年来，不动产价格一路走高。股东以土地使用权及其上建筑物作价投资入股，随后，在股东实际履行出资义务，比如办理过户登记或者实际交付不动产之时，不动产的市场价格可能已经飙升到原来的几倍。若股东一直没有实际履行出资义务，公司或股东要求股东出资，如果土地使用权因为查封、征收而无法出资的，股东应以当时作价为限还是以现行价格承担出资义务，或者，债权人要求股东对公司债务承担补充清偿责任，股东是应该以土地现行价格承担还是以投资当时的作价为限承担？

 

　　本文拟从上述问题出发，梳理相关案例以及裁判观点，厘清股东出资责任的范围问题。

 

　　案例阅读

 

　　一、股东以土地使用权进行出资，在出资不实时，其应以出资时土地使用权作价承担补充责任，而非以土地使用权的现价承担补充责任

 

　　案例一：“北京宏天承基投资管理有限公司等与北京大仁装饰装修工程有限公司等企业借贷纠纷二审民事判决书”【（2015）高民（商）终字第1161号】

 

　　1、大仁房地产公司注册资本为6771万元，股东之一中钢公司认购出资1995万元，其中1695万元以土地使用权（在涉案协议中统称“目标土地”）出资。

 

　　2、根据大仁房地产公司修改后的公司章程规定，中钢公司应于2014年6月2日完成土地使用权出资1695万元的义务，但截止公司债权人宏天承基公司起诉之日，中钢公司仍未完成出资义务，且在一审法院指定的合理期间内仍未完成办理土地变更手续。

 

　　宏天承基公司要求中钢公司按照土地使用权现在的价值承担出资补偿责任，双方就此发生争议。

 

　　北京市高级法院认为：

 

　　关于中钢公司未按约履行出资义务应承担补充赔偿责任的问题，中钢公司作为大仁房地产公司的股东，应承担其承诺的用土地实物出资的义务，但其承担的出资义务范围系以土地使用权作价的1695万元，而并非宏天承基公司主张的以未履行出资的土地使用权在执行中作价的金额承担补充赔偿责任，宏天承基公司主张的补充赔偿责任显然超过中钢公司应当承担的补充赔偿责任的范围，在一审和本院的多次释明下，宏天承基公司仍坚持其上诉请求，本院对此不予支持。

 

　　二、股东以土地使用权出资，若未举证证明其与公司明确约定以固定价值为限进行土地使用权出资，则视为其以整块土地进行出资

 

　　案例二：“湖北美力高科技实业股份有限公司与荆州市美力世纪房地产开发有限公司股东出资纠纷申请再审民事裁定书”【（2013）民申字第2479号】

 

　　1、2010年7月16日，向某与美力高科技公司法定代表人樊某签订荆州市美力世纪公司章程，章程其中约定美力高科技公司认缴出资1500万元，持股比例为60%，以土地使用权出资。

 

　　2、美力高科技公司至今未履行出资义务。

 

　　3、美力高科技公司认为本案所涉土地并未评估，且涉案土地的使用权价值已超过其公司在发起人协议和公司章程中的认缴出资额，该宗土地即使过户，也应当经评估后，以其公司认缴的出资额为限，划出相应价值的土地过户至美力世纪公司。双方对是否美力高科技公司应以1500万元出资额为限划出相应的土地过户至美力世纪公司产生争议。

 

　　最高院再审认为：

 

　　首先，本案一审和二审期间，双方当事人争议的焦点均是美力高科技公司依据公司章程是应当以整块地出资或以涉案地块中价值1500万元的部分地块出资。结合公司章程的条文和其他证据分析，二审法院认定美力高科技公司应当以涉案整块地出资并无不当：

 

　　1、从美力世纪公司章程的条文来看，该章程第八条约定：美力高科技公司“认缴出资额：1500万元，占比60%，以土地使用权出资，公司注册后一月内办理过户手续（土地证号141408020）”。该条约定的1500万元的表述，仅仅是两个股东之间对涉案地块协商价值的陈述，而不是约定只用这块地价值1500万元的部分土地出资。这条出资条款的落脚点在土地证号为141408020的土地使用权上。

 

　　2、从涉案块地的来源和双方合作的过程来看，美力高科技公司以整块地的土地使用权出资系双方当事人的真实意思表示。美力高科技公司因拖欠荆州市商业银行贷款无力偿还，2004年4月14日，荆州市中级人民法院在执行生效的法律文书过程中，委托荆州市金德拍卖有限公司拍卖了美力高科技公司涉案土地使用权（土地证号141408020），荆州市商业银行兴业支行以200万元最高价竞得。

 

　　之后，荆州市商业银行兴业支行将该宗土地上账作抵贷资产处理，未办理过户手续。美力高科技公司为保住该宗土地，要求向某出资交付了银行贷款308万元后才将这块地的使用权赎回。之后，美力高科技公司曾不断同向某协商在赎回地这块地上共同开发房地产项目。在美力世纪公司章程签订前，美力高科技公司已向美力世纪公司交付了案涉土地使用权权属证书。

 

　　3、没有证据证明美力高科技公司与美力世纪公司或向某之间存在有仅以1500万元价值为限进行土地出资的内部约定。因此，二审判决认定事实并无不当。

 

　　三、不动产未及时过户的出资补足责任属于法定责任，因不动产被查封导致无法过户出资的，股东应以公司注册时的出资为限补足出资，不动产现行价值上涨的，不能适用违约责任要求股东承担可得利益的损失

 

　　案例三：“抚顺通恒公共交通有限公司、抚顺市公共汽车总公司股东出资纠纷二审民事判决书”【（2017）辽民终87号】

 

　　本案的争议焦点是公汽总公司作为股东是否全面履行出资义务。根据公汽总公司与先领公司双方签订的合资经营合同、合作经营合同和抚顺宏业资产评估事务所资产评估报告，公汽总公司应当向通恒公司投入价值472万元的房产、机器设备和土地使用权作为注册资金。在实际投入过程中，公汽总公司将联营协议中约定的相关实物交付通恒公司的使用情况如下：

 

　　1、价值17.67万元的机器设备完全按约交付所有权；2、产权证为027049、027050、006401、006867、006868的五处房产和的号为6-109、3-260的两宗土地上房产均处于查封状态，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，因此，公汽总公司对该五处房产、两宗土地使用权的出资没有投入到位；3、产权证006871的房产已经被抚顺市政府征收，因此，公汽总公司对该房产的出资没有投入到位；3、坐落于抚顺市露天区建筑面积150㎡的锅炉房已经被拆除，在抚顺市房屋电子登记簿无房屋登记记录，因此，公汽总公司对该锅炉房的出资没有投入到位。

 

　　综上，公汽总公司实际出资投入到位的资产价值仅为17.67万元，未将约定的资产价值443.62万元房产、土地使用权出资投入通恒公司，未全面履行出资义务，对于未出资到位的资产依法应当按约定履行，但鉴于客观上该房产、土地使用权已无法按合同约定履行，其依法应对472万元出资中443.62万元的未出资部分承担补足责任。故通恒公司请求公汽总公司向其依法全面履行出资义务，对443.62万元的未出资部分承担补足责任，予以支持，对公汽总公司的相关辩解，不予采纳。

 

　　辽宁高院认为根据《公司法》第三十条规定，有限责任公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额，公汽总公司依法负有因其不适当出资造成公司注册资本差额的价格补足责任，但由于这种责任是一种法定责任，不能适用违约责任要求其承担可得利益的损失，因此，通恒公司要求公汽总公司赔偿房产、土地增值的差价损失的诉讼请求缺少法律依据，不予支持。

 

　　最高法院再审认为：公汽总公司是否应当向通恒公司承担延迟投资的赔偿责任。按照《中华人民共和国公司法》第二十八条的规定，股东出资不足的，应当向公司承担足额缴纳的责任，向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。该条规定对出资不足的法律责任和权利主体进行了明确，即向公司承担的是足额缴纳的法律责任，向其他股东承担的是违约责任，原审法院认定补足责任是一种法定责任，不能适用违约责任的意见并无不当。况且，约定投入的固定资产已经实际交付，实现了其自身价值，通恒公司主张公汽总公司赔偿其经济损失没有法律和事实依据。

 

　　四、变更登记之前，股东用于出资的不动产被法院查封，虽然出资期限未至无须向公司过户，但也会因违反增资协议而应承担违约责任

 

　　案例四：“德大公司、隆德房公司增资纠纷二审民事判决书”【（2020）冀民终111号】

 

　　德大公司以在建工程作为对隆德公司的增资，但之后因德大公司与江苏恒大公司的纠纷致使在建工程被查封，隆德公司遂主张德大公司增资瑕疵并要求其承担违约责任。

 

　　河北省高级人民法院认为：

 

　　关于德大公司应否向隆德公司承担3,000万元及利息的赔偿责任的问题，案涉《增资协议》约定，德大公司保证用于增资的资产不存在被抵押、质押、司法查押及冻结及其他被第三人主张权益之情形，如违反，德大公司应当赔偿隆德公司因此受到的一切损失。但德大公司用于增资的金舍﹒汤河东岸在建工程已被法院予以查封，德大公司构成违约，依据《增资协议》的约定，对于隆德公司由此产生的损失，德大公司应承担赔偿责任。

 

　　在金舍﹒汤河东岸资产被法院查封的情形下，隆德公司为办理相关证件及减少损失，与江苏恒大公司达成执行和解协议，向江苏恒大公司支付3,000万元用于解封被查封资产。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。"

 

　　隆德公司支付的3,000万元，属于德大公司违约给隆德公司造成的损失。另外，隆德公司支付的3,000万元实质是代德大公司给付江苏恒大公司的工程款，依法隆德公司亦有权利向德大公司追偿，故一审判决德大公司向隆德公司给付3,000万元并无不当。

 

　　五、股东以土地使用权出资，未将土地使用权过户到公司名下，公司以及其他股东可要求该股东将土地使用权过户至公司名下以履行其出资义务，土地使用权部分无法履行出资的，剩余部分仍应继续出资

 

　　案例五：“海南金凯汽车工业有限公司等诉三亚德怡和实业投资有限公司股东出资纠纷案民事判决书”【（2014）琼民二终字第34号】

 

　　弘美丽岛公司与金凯公司于2009年11月4日签订的德怡和公司章程规定：金凯公司作为设立公司的股东之一，认缴出资1446万元，以土地使用权作价出资。金凯公司出资的45048.01平方米土地使用权也经海南海平资产评估事务所评估作价为1446万元，并经海南华合会计师事务所审验应于2010年1月15日投入德怡和公司。但是案涉土地使用权一直未办理过户手续。

 

　　现德怡和公司诉请金凯公司履行办理45048.01平方米土地使用权过户手续的出资义务

 

　　海南省高级人民法院认为：

 

　　根据《中华人民共和国公司法》第十一条“设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力”的规定，德怡和公司已经依法成立，金凯公司作为德怡和公司的股东，该公司章程对金凯公司具有约束力，其应依照公司章程的规定履行出资义务，将土地使用权过户至德怡和公司名下。金凯公司主张德怡和公司的公司章程已经没有法律效力，但其未能提供证据予以证明，该主张本院不予支持。省高院211号民事判决仅是判令金凯公司将45048.01平方米土地使用权证下的20000.01平方米土地使用权与融元公司继续合作，金凯公司仍可将剩余的25048平方米土地过户至德怡和公司名下。金凯公司主张省高院211号民事判决致使土地使用权无法过户且项目无法合作的理由不成立，本院不予支持。

 

　　实务经验总结

 

　　一、如果不动产出资能够继续履行，原则上应以整块地的土地使用权出资，而非作价范围内的地块使用权

 

　　股东在出资时，可能仅约定：“某某认缴XXXX元，以某土地使用权出资”。此时，当事人并未约定土地使用权的出资是在约定的价值之内，此时法院则很可能认为股东是以整块土地作价XXXX元出资。在案例二中，

 

　　法院认为，公司章程中的1500万元的表述，仅仅是两个股东之间对涉案地块协商价值的陈述，而不是约定只用这块地价值1500万元的部分土地出资。这条出资条款的落脚点在土地证号为141408020的土地使用权上，所以，无论土地后来价格几何，都应以该块地的使用权出资。

 

　　所以，股东以土地使用权出资，未将土地使用权过户到公司名下，公司以及其他股东可要求该股东将土地使用权过户至公司名下以履行其出资义务，土地使用权部分无法履行出资的，剩余部分仍应继续出资。

 

　　但我们建议，考虑到土地使用权确实价格已经翻倍，股东可以情势变更规则，与公司协商提高持股比例。

 

　　二、如果原告的诉求并非是继续办理过户登记，股东的补足出资责任以当时作价为限承担

 

　　对于此问题，案例一和案例三中法院观点基本一致。案例三中，法院认为土地使用权未及时过户的出资补足责任属于法定责任，其范围并不包括出资房产、土地价格的差价损失。案例一中，法院说理更为直白，认为股东以土地使用权进行出资，在出资不实时，其应以出资时土地使用权作价承担补充责任，而非以土地使用权的现价承担补充责任。

 

　　三、不动产被查封后不能进行转让，所以，以不动产投资入股的，应在投资协议中由投资人对不动产无权利负担进行陈述和保证，并约定相应的违约责任。

 

　　作为出资标的物的不动产被法院查封，如果公司想继续获得该不动产的，公司可通过提供担保或者替股东偿还债务的方式，使得不动产解封，进而股东可继续以该不动产出资。对于公司由此支付的款项，公司可根据投资协议中的陈述与保证及违约责任条款要求股东承担。

 

　　四、不动产被征收拆迁的，以拆迁补偿款作为代位物继续出资，而非以当时作价为限向公司出资

 

　　投资人未办理过户登记，不动产即被征收拆迁的，从现有案例来看，股东应将收到的拆迁补偿款作为代位物向公司继续出资，而不能只向公司支付投资当时的作价金额，这实际上是要求股东以现行价格向公司履行出资义务。

 

　　法律规定

 

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）

 

　　第九条 出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

 

　　第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

 

　　出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

 

　　第十三条 股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。

 

　　公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。

康欣，德恒北京办公室律师，北京大学民商法学博士、民商法学硕士，南开大学法学学士；中国物流与采购联合会供应链金融分会特约研究员，《国际金融报》特约分析员，国家商务部主办的《贸易金融》杂志特约法律培训讲师。主要执业领域为供应链金融、公司治理、保险、私募基金等商事争议解决。

 

沈若男：律师助理，中国政法大学民商法学硕士，专业方向：公司法、破产法、信托法。