房地产开发企业破产后消费性购房者权益保护分析（下篇）

　　在上篇中我们分析了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正，以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条中判断消费性购房者的三种标准：

 

　　第一，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。即使合同无效，但若购房者对于合同无效并无过错，则也可支持其享有优先权；购房者在破产程序前解除合同的，其购房款债权将被认定为普通债权。第二，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。如果购房者一次性购买多套房屋，则将难以被认为具有“消费性”；购房者购买的房产用途为商铺，属于经营性用房，则不认为该购房者是消费性购房者；若房产具有经营属性的同时承载了生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴；购房者购买房屋的用途、面积等因素，也属于认定“消费性”的标准。第三，“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。购房者已支付购房款略低于总价款的50%，亦可视为符合规定；以房抵债的，不视为已支付价款，不能认定为消费性购房者。

 

　　诚然，消费性购房者的认定只是基础，关键在于如何保护消费性购房者的合法权益。因此，下篇中我们将根据房屋建成与否，分别讨论消费性购房者的房屋交付请求权和购房款返还请求权。

 

　　第一组案例：消费性购房者的房屋交付请求权

 

　　1. 如果案涉房屋尚未完成竣工验收，则不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，属于事实上不能履行的情形，消费性购房者不得请求交付房屋；

 

　　2. 如果双方当事人之间存在真实有效的商品房买卖合同关系和符合交付条件的房屋，那么购房者享有要求交付房屋并办理过户登记的请求权，但不能直接请求确认房屋所有权。

 

　　林振忠与佛山市顺德区摩登渥房产有限公司破产债权确认纠纷一案民事二审判决书

 

　　【案号：（2020）粤06民终7037号】

 

　　广东省佛山市中级人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，上诉人林振忠与被上诉人摩登渥公司签订《商品房买卖合同》约定的涉案房产，因未能竣工验收，至今不能交付使用，亦无法办理房产过户登记手续，摩登渥公司作为负有竣工验收责任的开发商，因不能清偿到期债务而被申请破产清算，已无法继续进行竣工验收工作，也无法向购房人交付房屋，属于事实上不能履行的情形。因此，上诉人林振忠请求继续履行《商品房买卖合同》，判令摩登渥公司向其交付涉案房产，本院不予支持。

 

　　至于上诉人林振忠称顺德区法院错误地认定涉案房产尚未办理交付，摩登渥公司已向其交付涉案房产，上诉人已履行完毕合同义务，故应当确认其对涉案房产享有房屋所有权问题。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，摩登渥公司与林振忠签订的《房屋移交确认书》，即属于违反上述法律禁止性规定的协议，该协议不产生相应的法律效力即不产生占有的法律效力。在摩登渥公司未能实际交付、林振忠未能实际占有涉案房产的情形下，不能认为涉案房产已经交付。其次，对于涉案房产而言，在未办理产权变更登记的情况下，林振忠已支付涉案房产对价，并不是确认涉案房产的所有权的唯一依据（执行中，案外人请求确权可依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本案中可参照适用）。至于《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定，主要作用是用以别除非破产财产，而非确权的依据。本案中，上诉人林振忠未实际占有涉案房产，且涉案房产不可交付，因此不属于可直接确认所有权的情形。因此，上诉人林振忠上诉请求确认涉案房产归其所有，本院不予支持。

 

　　詹建安、怀化北辰房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事裁定书

 

　　【案号：湘民终1097号】

 

　　湖南省高级人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条的规定，当事人基于法律行为取得不动产物权必须经依法登记才能发生法律效力，预告登记仅是为保障当事人将来能够依照不动产交易的协议实现物权而进行的登记，并不直接产生设立、变更不动产物权的效力。房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同但未办理产权过户登记的，购房人对购房合同项下的房屋不享有物权。即使本案双方存在真实有效的商品房买卖合同关系和符合交付条件的房屋，詹建安享有的也是要求北辰公司交付房屋并办理过户登记的请求权，而非享有直接确认房屋所有权的权利，何况本案并不存在符合交付条件的房屋。故即使詹建安向一审法院提起诉讼行使取回权，依法也难以获得支持。在此情况下，一审法院认为詹建安不是案涉房屋的物权人，实际上是告知其不符合行使取回权的条件，其权利应通过其他途径保障，减少了当事人的诉累，并无不当。

 

　　第二组案例：消费性购房者的购房款返还请求权

 

　　1. 如果购房者支付的购房款比例较小，此时其购房款债权能否优先受偿？实践中对该问题存在两种截然不同的观点；

 

　　2. 除房屋未建成以外，特殊情况下消费性购房者的购房款债权同样具有优先性。

 

　　喻德民、福建鑫科置业有限公司等破产债权确认纠纷民事申请再审审查民事裁定书

 

　　【案号：（2021）最高法民申4107号】

 

　　最高院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。因管理人享有解除权，本案所涉合同在（2016）闽0481民初1955号案件中确认有效，且该判决驳回喻德民要求鑫科公司登记备案及预告登记的诉讼请求，在合同解除的情况下，案涉《商品房买卖合同》已经无法继续履行。因喻德民给付的购房款未达到合同总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，无法认定其享有商品房消费性债权，原审法院驳回其诉讼请求并无不当。

 

　　中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与周国强破产债权确认纠纷一审民事判决书

 

　　【案号：（2019）桂03民初103号】

 

　　广西壮族自治区桂林市中级人民法院认为，被告与金穗公司签订的购房合同，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，虽被告在之前已通过诉讼达成了调解书，但该调解书的基础法律关系中合同无效主要过错不在购房户。从上述最高人民法院对相关案件的批复也可以看出合同的效力并不影响买受人主张优先权。原告认为因为被告与第三人签订的是无效合同，因此无权主张优先权于法无据。被告购买了两套商品房，其辩称该两套商品房一套为其本人居住使用，另一套为其女儿居住使用，只因其女儿在外地工作而直接由其代交购房款等事宜。本院认为，涉案合同均为周国强本人所签，现有证据无法证明其女儿为合同相对人或实际履行合同义务。故对其辩解不予采信。经本院释明，被告明确如果仅能支持一套商品房为优先债权时其选择人民大厦南区3栋7层04号商品房为其居住用房，该套商品房购房款金额为20000元。被告购买的人民大厦南区3栋7层04号商品房是居住用房，符合消费者的身份，有必要对被告的生存权予以优先保护。被告已选择了其中一套商品房为居住用房，其名下的另一套商品房则不具备居住生存权的性质，该购房款20000元不应享有优先权保护。原告提出被告所申报的人民大厦南区3栋7层03号商品房不是唯一住房、该购房款20000元债权不具有债权优先权的主张成立，本院依法予以支持。被告已按合同约定支付了人民大厦南区3栋7层04号商品房的部分购房款，如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房户享有优先权的标准有违对全部债权人一体的平等保护。而且即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为保护房屋消费者物权期待权，亦允许法院对买受人应当支付的剩余房款按到期债权予以执行而促成对消费者的权利保护。案涉房屋目前暂无复工可能，如再要求购房户支付50%以上购房款是对购房户权益的进一步侵害。故即便被告支付购房款占已付购房款的50%或以下，为特别保护弱势购房户的生存权亦有必要赋予优先权。原告通过收购债权而获得抵押权，其作为处置不良资产的国有公司所享有的经营权不应优先于公民的生存权。

 

　　胡道保、桂林顺达房地产开发有限公司等普通破产债权确认纠纷民事一审民事判决书

 

　　【案号：（2022）桂0328民初574号】

 

　　广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院认为，本案的争议焦点是原告的171993.60元债权是否属于破产优先债权？尽管原告没有在之前的执行程序中提出执行异议之诉，但不影响原告在破产程序中提起破产债权确认之诉。破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》。上述司法解释、批复、答复意见均赋予已支付全部购房款的消费者的特殊法律保护，不仅可以对抗其他优先权，而且可以排除强制执行，体现了保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神。

 

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

 

　　根据上述规定，首先可以确认，房屋买受人的物权期待权应优先于建设工程价款及抵押权人的抵押权受保护。其次，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者，且名下无其他住房。最后买受人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 

　　综上，案涉房屋系原告全额付款购买的唯一住房，原告作为消费性购房者，其物权期待权应优先得到保护。但由于被告的不作为，导致原告丧失了通过提起案外人执行异议之诉阻却执行的救济机会。原告因居住5年的房子被司法拍卖，在被告破产诉讼阶段被迫腾出房屋，只能根据管理人的通知申报债权，管理人认定原告的债权为普通破产债权，未体现出对弱势消费性购房者的应有保护，本院不予支持。原告因被告的负债行为导致唯一的住房被司法拍卖，失去了物权期待权，则其购房款应在破产程序中优先受偿，以体现对弱势房屋消费者基本生存权的优先保护。

 

　　律师观点

 

　　虽然《执行异议和复议规定》第29条规定了判断消费性购房者的三个构成要件，但在司法实践中依旧存在诸多复杂情况。正因如此，在破产过程中完善对消费性购房者权益的保护成为了司法实践的难点，也是社会民生的痛点。面对当前裁判规则较为混乱的局面，更需要在立法层面对房地产企业破产案件中消费性购房者权益保护问题制定出完整、统一的规范。

 

　　首先需要明确：一般情况下，债务人进入破产程序后，除非法律规定或者管理人根据《企业破产法》第18条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。否则，属于《企业破产法》第16条规定的个别清偿行为。但为保障消费性购房者权益，实践中法院通常情况下认为，债务人向消费性购房者交付房屋不属于个别清偿行为。

 

　　其次具体而言，如果案涉房屋尚未完成竣工验收，则不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，属于事实上不能履行的情形，消费性购房者不得请求交付房屋。如债务人能够继续进行竣工验收工作，则宜继续履行合同，待竣工验收后将房屋过户给消费性购房者。此外，尽管管理人有权依据第18条解除合同，但为维护法秩序的统一，除非房屋尚未建成且无续建可能，否则管理人宜继续履行合同。

 

　　最后破产程序中，在符合法定条件的前提下，消费性购房者在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权一般都能得到法院支持。但如果仅以已支付购房款比例较小为由即否认该债权的优先性，可能并不公平。在破产程序中，已支付购房款的比例只适合作为判断购房者在房屋建成的情况下是否有权请求交付房屋并办理过户登记的标准之一，不宜用以判断房屋未建成等情况下的购房款返还请求权是否具有优先性。购房者在符合除已支付购房款比例之外的其他构成要件的情况下，无论已支付购房款比例大小，均应赋予该债权优先性。对于特殊情况下，购房者因债务人开发商的负债行为导致唯一的住房被司法拍卖，失去了物权期待权，则其购房款同样应在破产程序中优先受偿，以体现对弱势房屋消费者基本生存权的优先保护。