浅谈房地产企业破产程序中管理人对“以房抵债”合同的处理

在房地产企业破产程序中，“以房抵债”合同十分常见。此时的“以房抵债”就是房地产开发企业与债权人达成以房抵债协议，从而清偿债务。为保证债权人公平受偿，管理人应认真审查“以房抵债”合同的签订时间、是否已经办理产权变更手续，相应的采取不同处理措施：

一、已签订“以房抵债”合同，尚未办理产权变更登记手续，债权人主张房屋所有权的，不予支持。

司法实践中，比较常见的情况是房地产企业已经取得房屋预售许可证，但没有竣工备案，没有办理不动产首次登记，也不能办理转移登记，或者工程根本没有竣工。房地产企业由于困难或者其他原因，与债权人签订以房抵债协议，然后签订购房合同、并办理网签备案登记。但是，网签备案属于有关部门对商品房销售进行行政管理的行为，并不发生物权转移的效力。

《民法典》209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”所以，在破产程序中，对于已签订“以房抵债”合同，但尚未办理产权变更登记手续的房屋，不予认可房屋的所有权发生了转移。

二、虽已办理产权变更登记手续，但具有下列情形的，破产管理人可以请求人民法院予以撤销。

1、受理破产申请前六个月内签订以房抵债协议并办理产权过户登记手续。依据《企业破产法》第32条：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外”。如果房地产企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，应按依照破产法的规定清理债务。因此，管理人可以请求人民法院予以撤销，将该房产纳入债务人财产范围，相关债权人可向管理人申报债权。

2、受理破产申请前一年内签订以房抵债协议并办理产权过户登记手续。根据《企业破产法》第31条：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：

（一）无偿转让财产的；

（二）以明显不合理的价格进行交易的；

（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；

（四）对未到期的债务提前清偿的；

（五）放弃债权的。”如果是以上述明显不合理的价格等方式进行以房抵债，管理人可以请求人民法院予以撤销。

3、受理破产申请一年之前签订以房抵债协议并办理产权过户登记手续。根据《企业破产法》第33条：“涉及债务人财产的下列行为无效：

（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；

（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。受理破产申请一年之前签订以房抵债协议并办理产权过户登记手续，若以房抵债中存在上述情形，则以房抵债合同自始无效。

三、如果该以房抵债的债权人的身份符合“消费者购房人”的认定标准，基于对生存权的保护，只要没有超过最低标准的居住面积，笔者认为，该“消费者购房人”债权应当优先受到保护。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定确立了消费者购房人的物权期待权。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第125条对上述规定进行了进一步的解释和说明，并明确了把握该规定的尺度。如果债权人属于“消费者购房人”，双方此前已经对债权债务数额进行了结算，债权数额大于房款的50%，并实际转化为购房款，则对该以房抵债合同，管理人应予支持。