办理了抵押登记并已对不动产进行查封就一定能执行吗？

　　裁判要旨

 

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如设立抵押权的不动产存在上述情况，则抵押权人无法执行被抵押的不动产。

 

　　案情简介

 

　　一、2010年8月3日，航龙公司与李兆仁签订编号为6-372的《商品房买卖合同》一份，约定航龙公司将案涉房屋出售给李兆仁，建筑面积129.69平方米，总金额32万元。该《商品房买卖合同》于2011年10月31日经甘肃省陇西县房地产管理所登记备案。

 

　　二、2011年7月16日，陇西航龙置业有限公司（以下简称航龙公司）向李兆仁出具案涉房收款收据一张，更名费收款收据一张，均加盖了航龙公司公章。同日，李兆仁交纳了案涉房屋的电视入网费、水表电表费、装修押金、垃圾清运费，还交纳了契税、测绘费、工本费、登记费、公共维修基金、印花费等，陇西航龙物业管理有限公司龙宫步行街物业处加盖印章出具了相应收据。

 

　　三、2013年5月30日，中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融公司）与航龙公司就案涉房屋所在的工程签订《土地使用权抵押协议》、《在建工程抵押协议》、《房地产抵押协议》，并办理了相应他项权证书。2014年12月5日，上述抵押财产被法院查封。2015年4月29日，甘肃省高级人民法院作出（2014）甘民二初字第58号民事调解书，确认如航龙公司未依约还款，华融公司有权以前述抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿，并注明具体以调解协议附件《在建工程抵押登记明细表》及《房屋抵押登记明细表》为准。

 

　　四、李兆仁提出案外人执行异议，甘肃高院2017年12月14日裁定驳回了李兆仁的异议。

 

　　五、李兆仁向甘肃高院提起执行异议之诉，起请求停止执行、解除查封、确认案涉《商品房买卖合同》合法有效，案涉房屋归李兆仁所有，并判决航龙公司协助过户。

 

　　六、一审法院判决：1、停止执行；2、确认房屋归李兆仁所有；3、驳回其他诉讼请求。

 

　　七、华融公司提出上诉。最高人民法院于2019年5月30日作出（2019）最高法民终537号民事判决，维持原判决第一项，撤销原判决第二项，驳回李兆仁要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。又裁定撤销原判决第三项，驳回李兆仁要求航龙公司配合过户的诉讼请求。

 

　　裁判要点

 

　　首先，判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当综合全案证据的真实性、合法性、关联性予以严格审查。案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》办理了预售备案登记，且与其他证据相互印证的，可以认定双方之间签订合法有效的买卖合同。其次，案外人与开发商签订的《商品房买卖合同》只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，案外人请求确认其享有房屋所有权的，不予支持。再次，案外人提起执行异议之诉的诉讼请求范围包括排除执行及确认权利。案外人提出的要求被执行人协助办理房屋产权登记等具有给付内容的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不应在案外人执行异议之诉案件中一并审理。

 

　　实务经验总结

 

　　01

 

　　房地产开发企业贷款往往金额巨大，因此对于抵押权人而言，放贷时除了正确履行抵押登记程序、保证抵押权有效设立外，还应在贷前尽调中着重审查抵押不动产的权利负担情况。本案的背景是，抵押人在抵押权设立前已大量将案涉房屋进行抵账出售，本案只是其中一例。基于同案同判的原则，抵押权人不仅仅是一套房屋难以执行受偿，而是大量存在上述情况，风险敞口巨大，资金安全必然难以保障。

 

　　02

 

　　案涉抵押物在抵押权设立三年前就已陆续出售并由买受人实际占有使用，买卖合同也经过有关部门备案，抵押权人如对现场进行过简单走访尽调，或到相关部门进行过查询，不难提前发现问题。笔者认为，如果抵押权人尽到基本的审慎义务，上述风险完全是可以避免的，本案教训不可谓不惨重。

 

　　03

 

　　对于买受人而言，即使因为各种原因无法进行不动产登记，也一定要及时对买卖合同进行备案，同时注意保留实际占有使用房屋的证据，如水电物业凭证等。同时应定期书面向出卖人要求尽快办理产权登记，以证明未能登记非因自身原因。同时在办理产权登记的阻却事由消失后应尽快进行变更登记。

 

　　04

 

　　不动产为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的，需要满足以下三个条件方可排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 

　　相关法律规定

 

　　《民法典》

 

　　第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

 

　　第二百一十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（见延伸阅读案例）。

 

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

 

　　第三百零五条  案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

 

　　人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

 

　　第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

 

　　案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

 

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

 

　　第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

　　以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

 

　　首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中，李兆仁为证明其主张，提供了《商品房买卖合同》、陇西县房地产管理所《证明》、林德振《证明》、银行转账凭证、收款收据等证据。经查，1.现有证据可以证明李兆仁在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。林德振《证明》显示，航龙公司因资金困难欠付林德振工程款，遂于2010年8月3日用案涉房屋抵顶工人工资32万元，林德振取得案涉房屋后，于2011年7月16日以30万元转让给李兆仁。该证据与航龙公司于2011年7月16日出具的收款收据及更名费收据相互印证，且航龙公司与李兆仁的《商品房买卖合同》已于2011年10月31日进行了备案登记。故现有证据可以证明在2014年法院查封之前就案涉房屋李兆仁已经与航龙公司签订合法有效的买卖合同。2.2011年之后李兆仁陆续交纳的电视入网费、水表电表费、装修押金、垃圾清运费、契税、测绘费、工本费、登记费、公共维修基金、印花费等一系列业主承担的费用票据，可以证明李兆仁已实际占有使用该房产。3.林德振《证明》称，李兆仁已付清案涉房屋的30万元款项。该证据有航龙公司的更名费收据和收房款凭证予以佐证，且与李兆仁实际占有使用房屋的事实相互印证，可以认定李兆仁已支付全部房款。4.现无证据证明李兆仁对未办理过户登记手续有过错。航龙公司认可系因航龙公司自身原因导致案涉房屋未办理过户登记手续。故李兆仁作为案涉房屋的买受人，符合上述规定情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

 

　　其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽李兆仁与航龙公司已签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，对于李兆仁要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。

 

　　综上，最高人民法院认为，李兆仁向一审法院所提诉讼请求第三项为，判决航龙公司立即协助和配合李兆仁办理陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋的产权登记。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，该项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不应在案外人执行异议之诉案件中一并审理。李兆仁可就该项诉讼请求所涉事项依法另行主张。

 

　　案件来源

 

　　最高人民法院，李兆仁诉中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、陇西航龙置业有限公司等案外人执行异议之诉判决书[（2019）最高法民终537号]（最高人民法院第六巡回法庭2019年度参考案例之二十三）