房地产开发企业破产后消费性购房者权益保护分析（上篇）

　　目前我国法律、司法解释均未针对房地产开发企业（以下简称“债务人”）破产程序中消费性购房者的认定及其相关权益的保障作专门规定，实践中对相关案件的处理，主要参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正，以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条处理：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 

　　但然而《执行异议和复议规定》毕竟是针对执行程序的规定，是否能在破产程序中适用，实践中存在争议，法院对此态度也是截然相反。整体而言，实践中大多数法院认为《执行异议和复议规定》可以在破产程序中适用，特别是（2020）最高法民申484号民事裁定书等破产债权确认纠纷的裁判文书中已经明确将《执行异议和复议规定》第29条适用于该类案件的裁判，因此法院不宜以该规定系针对执行程序为由，拒绝在破产程序中适用。

 

　　因此，本文将以该条为基础，依照第二十九条的规定逐一分析哪些情形下可以认定为满足消费性购房者条件，并在此基础上梳理总结消费性购房者权益的保护方式。鉴于篇幅过长，文章将分为上下两篇：上篇仅就如何判断消费性购房者展开，下篇将在明日于本公众号发布，敬请关注。

 

　　第一组案例：如何认定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”

 

　　1. 即使合同无效，但若购房者对于合同无效并无过错，则也可支持其享有优先权；

 

　　2. 购房者在破产程序前解除合同的，其购房款债权将被认定为普通债权。

 

　　中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、周国强破产债权确认纠纷二审民事判决书

 

　　【案号：（2020）桂民终630号】

 

　　广西壮族自治区高级人民法院认为，本案的争议焦点为对一审法院确认的被上诉人对金穗公司享有的部分购房债权本金是否享有优先受偿权。本案中，长城公司广西分公司对被上诉人已经实际支付的购房款且已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议，但认为不属消费性购房，不享有优先受偿权，对长城公司广西分公司的该项主张依法不予支持。

 

　　1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，本案中，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。

 

　　2.从长城公司广西分公司起诉的102户购房户已交付的购房款看，购房户最高交付的购房金额为222797元人民币，对被上诉人而言，有的在签订协议后交付的购房款已达50%而有些为50%以下，对未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，且这102购房户已付的款项均为非大额购房款，长城公司广西分公司亦无证据证实被上诉人在签订购房协议时有损害抵押权人利益的故意，对比长城公司广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的消费者，这是该公司对规定的误读，依法不予支持。

 

　　3.因金穗公司已进入破产清算程序，在对购房户已付购房款债权数额无异议的情况下，此类债权是否可以优先受偿实质是破产财产的分配顺序问题，也就是涉及破产财产的分配方案问题，而债权人会议的职权之一就是《中华人民共和国企业破产法》第六十一条第一款（十）项规定的“通过破产财产的分配方案”，同时第六十五条第二款规定“本法第六十一条第一款第十项所列事项，经债权人会议二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。”也即是对破产财产分配顺序问题是由债权人会议表决的，对经债权人会议二次表决仍未通过的，人民法院有最终的裁定权。而长城公司广西分公司在债权人会议尚未就分配问题表决情况下即主张102户购房户不具优先受偿权，独自行使了债权人会议的职权，对其行为依法应不予支持。

 

　　张娇、江苏南通二建集团有限公司等破产债权确认纠纷民事二审民事判决书

 

　　【案号：（2022）辽01民终10083号】

 

　　辽宁省沈阳市中级人民法院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点是：张娇主张的179,697元债权在破产财产中是否享有优先受偿权。张娇已于沈阳泰富置业房地产开发有限公司破产前以诉讼的方式解除了案涉购房合同，张娇在（2016）辽0112民初234号民事判决书中的金钱债权是基于请求第三人返还购房款的债权请求权，而非物权期待权，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权。张娇主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，一审法院判决结果并无不当。

 

　　第二组案例：如何认定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”

 

　　1. 如果购房者一次性购买多套房屋，则将难以被认为具有“消费性”；

 

　　2. 购房者购买的房产用途为商铺，属于经营性用房，则不认为该购房者是消费性购房者；若房产具有经营属性的同时承载了生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴；

 

　　3.购房者购买房屋的用途、面积等因素，也属于认定“消费性”的标准。

 

　　林星、韶关市璟晟置业有限公司破产债权确认纠纷民事一审民事判决书

 

　　【案号：（2020）粤02民初298号】

 

　　广东省韶关市中级人民法院认为，林星是否属于该《批复》第二条所称的消费者，林星虽签订了涉案54套房屋的商品房买卖合同，支付了购房款，但未办理预告登记，且林星名下已有一套房产，其购买涉案54套房屋并非为了满足生活居住需要。根据债权平等原则，其享有的债权不能优先于其他债权。《批复》之所以对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护，是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。《执行异议复议规定》第二十九条规定实际上也沿用了该精神，明确限制所购商品房是用于居住，这也和消费者权益保护法第二条“消费者为生活消费需要”的保护范围一致。这种界定既保护了普通消费者作为弱势群体的特殊利益，也对抵押权人、建设工程价款优先受偿权人和其他普通债权人的利益达到一定程度的平衡保护。故林星主张其享有涉案54套房屋的物权期待权，于法无据，与事实不符，本院不予支持。

 

　　中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、周国强破产债权确认纠纷二审民事判决书

 

　　【案号：（2020）桂民终630号】

 

　　广西壮族自治区高级人民法院认为，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者。人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。

 

　　芦喜明、河北金恒基房地产开发有限公司破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

 

　　【案号：（2020）最高法民申484号】

 

　　最高院认为，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。根据芦喜明与金恒基公司签订的《抵押借款合同》《约定还款协议》《商品房买卖合同》及《协议书》的约定，金恒基公司因无法偿还芦喜明借款本息，故双方约定金恒基公司用其所有的案涉地下商业及车库抵顶欠款，将借款本息转为芦喜明已付购房款。案涉购房协议系在双方之间因民间借贷关系而形成财产抵偿债务协议的基础上签订的，二者具有整体性和关联性，不能割裂分析双方之间的房屋买卖关系和借贷关系。根据案涉房屋抵债经过以及使用性质、面积等因素，芦喜明不符合消费者购房人的特征，不属于以保护居住权为特别价值考量的消费者购房人。二审法院据此认定芦喜明不符合商品房消费者，其请求金恒基公司交付案涉房屋债权不属于可优先保护的消费类购房债权，并无不当。

 

　　第三组案例：如何认定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”

 

　　1. 购房者已支付购房款略低于总价款的50%，亦可视为符合规定；

 

　　2. 以房抵债的，不视为已支付价款，不能认定为消费性购房者。

 

　　史殿得、河南利兆置业有限公司等破产债权确认纠纷民事申请再审审查民事裁定书

 

　　【案号：（2021）豫民申5736号】

 

　　河南省高院认为，依照相关法律及司法解释规定，消费者购房人的权利应当优先于其他债权人受偿，在破产案件中，消费者购房人的债权亦应被确定为优先债权，以保证消费者购房人的基本居住权和生存权。《最高人民法院民事审判工作会议纪要》第125条规定，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的构成要件中关于“以支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。根据上述规定，在双方已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情况下，虽然购房人已交付的购房款不到50%，但已接近50%，亦宜认定为消费者购房人。本案中，史殿得已交付的房屋价款接近50%（174954/366673=47.71%），原审在对史殿得和利兆置业公司签订的《商品房买卖合同》是否系为了满足基本居住需要等事实未予查清的情况下，仅仅根据史殿得交付的房款未达到总房款的50%，认定史殿得不符合消费者购房人的条件，并判决驳回史殿得要求确认其享有消费者购房优先权的诉讼请求明显不当。综上，史殿得的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，其再审申请理由成立。

 

　　孙淑丽、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

 

　　【案号：（2020）最高法民申2681号】

 

　　最高院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。根据原审认定的事实，2013年6月14日，孙淑丽与广信公司签订《借款合同》，向广信公司出借100万元，借款期限自2013年6月14日至2014年6月14日。到期后，广信公司未能按约还款。2015年8月18日，孙淑丽向广信公司总经理提交以房抵顶借款的申请。2015年10月29日，孙淑丽与广信公司签订《顶房协议》，广信公司将1C-3909号、1B-2720号房产抵顶给孙淑丽。2016年2月25日，孙淑丽与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由孙淑丽购买百度城-1C-3909室房产，总购房款533562元。同日，广信公司向孙淑丽出具收款收据，记载交款单位为孙淑丽，金额533562元，收款事由为百度城二期房款（1C-3909）。但孙淑丽并未实际付款，而是以广信公司所欠孙淑丽借款抵顶。由上述事实可知，本案中孙淑丽与广信公司的原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《商品房买卖合同（预售）》以实现以物抵债的交易目的。孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。

 

　　律师观点

 

　　虽然《执行异议和复议规定》第29条规定了判断消费性购房者的三个构成要件，但在司法实践中依旧存在诸多复杂情况。首先，合法有效的书面买卖合同在实践中法院有一定的变通余地，不一定严格依据本项构成要件的文义进行判断。主要根据购房者是否对于合同无效有过错，判定是否应当支持其享有优先权。与此同时，购房者在破产程序前解除合同的，不能主张消费购房人的优先受偿权。

 

　　其次，法院在破产债权确认纠纷中对“消费性”的认定采用了综合性标准：第一，购买房屋数量虽是认定“消费性”的标准之一，但需要法院在个案中结合案件事实判断。如果购房者出于居住目的，选择购买两套相邻房屋的情形，仍然可以认定具有“消费性”。第二，如果购房者购买的房产用途为商铺，则认定属于经营性用房，消费性购房者的生存利益是法院最核心的判断标准。第三，购买房屋的用途、面积等因素，也属于认定“消费性”的标准。概言之，法院对“消费性”的判断，往往结合案件事实进行实质审查，如果案件确实涉及消费者的生存利益，则通常会予以保护。

 

　　最后，虽然购房人已交付的购房款不到50%，但已接近50%，亦宜认定为消费者购房人。此外，法院一般不认为与房企约定以房抵债的购房者是消费性购房者，但如果购房者与房企存在借款合同关系，随后又签订商品房买卖合同，并支付了大部分购房款，同时约定购房者以其对房企的债权抵销剩余购房款，则符合构成要件的要求，有机会被认定为消费性购房者。