疫情逾期交房时房地产开发公司违约责任的认定

　　【基本案情】

 

　　原告熊某诉称：2018年12月20日，原告向被告购买位于如皋百盛园的房屋，双方签订《商品房买卖合同》，明确约定交付日期为2020年5月31日，但被告直至2021年2月1日才将房屋交付给原告，被告逾期交房的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金16141元；2.本案诉讼费用由被告承担。

 

　　被告南通某凯置业有限公司（以下简称晟凯公司）辩称：1.对原、被告之间存在商品房买卖关系不持异议，2019年12月全国爆发新冠疫情，政府采取相应的管控措施，各地均延迟企业复工，限制人员流动，被告属于建筑行业，属于劳动密集型产业，施工人员来自全国各地，因管控措施导致施工人员无法正常务工，工期因此受到严重影响，2020年5月24日被告向原告发出延期交房告知函，将延期交房的事实以及政府相关政策告知买受人。2020年12月被告克服疫情及市政电力设施改变供电方案等等不利因素影响，通知原告于2021年1月10日办理交房手续，现原告已经入住，并办理了产权登记；2.根据相应的法律规定，新冠疫情属于不可抗力，新冠疫情发生在被告项目推进过程当中，且在后期办理竣工验收备案等手续均需线下方式进行，无疑增加办理周期，加上电力部门改变供电方案，影响房屋验收和交付，法律规定不可抗力属于免责事由，所以本案当中应当免除被告违约责任，驳回原告的诉讼请求。

 

　　法院经审理查明：2018年12月20日，原告熊某（乙方、买受人）与被告晟凯公司（甲方、出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于如皋市长江镇海坝村百盛园4号楼401住宅，预测建筑面积104.01㎡，商品房总价为655263元；买受人于2018年12月20日前支付首付395263元，余款260000元贷款支付；出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、综合验收合格，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；商品房的基础设施设备包括供水排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有限电视、宽带网络在交付时应当满足相应的交付条件；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件十一《补充协议》约定，第四条【关于房屋交付的补充约定】 （补充本合同第四章）1、本合同第四章第十一条约定的该房屋交付时间为2020年5月31日之前，鉴于买卖双方签署商品房买卖合同时该房屋交房条件已成立，乙方对此情况已有充分认知，既双方约定的实际交付时间以乙方购房款清之日时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议；但如甲方未发放《入住通知书》的，乙方应按本合同规定的交房时间自行至甲方售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，甲方不再另行通知，同时不承担延期交付责任。以上合同签订后，原告按约向被告缴纳了全部购房款。

 

　　2020年1月27日，如皋市人民政府发布《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，要求一律停止大型群众性活动，从严控制外出开会、旅游考察等活动等。

 

　　2020年5月24日，被告向原告发出延期交房告知函，告知函载明：“我司原定于2020年9月30日向您交付房屋。然，自2019年12月起，全国爆发了严重的新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称新冠疫情），国家将该疫情纳入乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、管控措施，全国各地延迟企业复工、封路、闭馆、闭市。我司百盛园项目建设及交付亦受到严重影响。根据《民法通则》《合同法》规定及合同约定，新冠疫情属不可抗力，省/市政府住建委/住建局也下发文件，明确因新冠疫情防控造成工程延期复工或停工的，应顺延工期。因此，您与我司签订的商品房买卖合同及其补充协议约定的商品房交付时间将顺延，……有关该商品房的具体交付时间等事宜，我司会根据疫情管控、复工后的工程进度等情况另行函告，……”

 

　　2020年12月10日，百盛园工程通过竣工验收备案。

 

　　2020年12月，被告向原告发出交房通知书，通知书载明：“您所购买的百盛园4幢401室房屋已达到交付条件并开始分批次办理交房手续，兹定于2021年1月10日为您办理业主交付手续……请您在接到此通知后即可与我司联系”。原告在庭审中陈述，当时案涉商品房尚未安装入户电表，未解决居民用电问题，因此未能交房。被告则认为其已对用电问题采取补救措施，不影响原告正常用电，已达交付条件。

 

　　2021年2月1日，原、被告办理案涉房屋交接手续，原告向被告缴纳了面积差价3591元，被告向原告出具票面金额为658854元的增值税发票。

 

　　【法院裁判要旨】

 

　　法院生效判决认为：原、被告于2018年12月20日签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告所订立的商品房买卖合同约定的被告交房日期为2020年5月31日前，原、被告实际办理交房手续时间为2021年2月1日。客观上被告确实存在逾期交房的事实。如被告无证据证明其存在逾期交房免责事由，则其应当按照合同约定承担逾期交房违约金。商品房买卖合同约定逾期交房的除外情形为不可抗力，同时约定不可抗力的情形包括但不限于发生重大公共安全、公共卫生事件；政府有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令；市政规划、基础设施、配套要求被勒令更改等，根据上述约定，被告需举证证明其存在相应的不可抗力的事由，且该不可抗力与商品房交付存在因果关系。2020年1月27日，如皋市人民政府发布《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，要求一律停止大型群众性活动，从严控制外出开会、旅游考察等活动等。新型冠状病毒感染的肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，对案涉工程的各阶段进展具有重大影响，相对案涉商品房买卖合同的履行，属于不可抗力的范畴。案涉商品房买卖合同约定交付时商品房应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、综合验收合格，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。虽然案涉商品房买卖合同补充协议写明双方签署商品房买卖合同时案涉房屋交房条件已成立，但现有证据可以证明双方商品房买卖合同签订时案涉商品房不具备商品房买卖合同约定的交付条件。故综合考量本案的客观情形，本院酌情确定新冠疫情对被告逾期交房的免责时间为4个月。被告虽曾通知原告于2021年1月10日办理交房手续，但双方因供电问题交房未果，对此被告辩称其已对用电问题采取相应补救措施，已达交房条件，系因原告怠于受领房屋致使延期交付，但并未就此提供充分证据予以证明，故对于被告的该项辩解意见，本院碍难采信。本院以双方实际交房时间作为违约金计算的截止日期，故被告逾期交付的期限为125天（2020年6月1日至2021年2月1日245天，扣减120天）。根据合同约定，逾期交房违约金计算基数为全部房款，商品房买卖合同约定的全部房价款为655263元，现原告主张将2021年2月1日的房款补差价3691元计入计算基数，与双方约定不符，本院不予支持。故被告需给付原告的逾期交房违约金为8190.8元（655263*1/10000*125）。

 

　　【法官后语】

 

　　随着2020年初新冠肺炎疫情的全面爆发，各行各业在一段时间内都或多或少受到一定影响，建筑工程领域也难能幸免，因疫情导致的工期延误、逾期交房问题突显。房地产开发公司虽陆续向业主发送了逾期交房通知书，但仍有不少业主在收房后依据合同主张逾期交房违约金。新冠疫情是否属于不可抗力？如属于，能以此为由逾期交房的免责期间如何确定？这是本案需要解决的问题。

 

　　一、新冠疫情对合同履行的影响能否适用不可抗力。

 

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

 

　　通常意义上的不可抗力包括如地震、台风、洪水、海啸等自然灾害，如征收、征用等政府行为以及如战争、罢工、骚乱等社会异常事件。不可抗力具有不受当事人意志支配的特点，在各国法律中一般都作为民事免责事由。本次新冠疫情确实属于基于外来因素而发生的，具有突发性，不可预见、不能避免且不能克服的客观情况；疫情防控措施的采取，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。一般可认定新冠疫情及防控措施符合不可抗力的特征，因受本次疫情影响不能如期履行合同义务而要求变更、解除合同的，应按照不可抗力的规定免除部分或全部责任。但在具体个案中不能一概地将疫情认定为不可抗力，比如民商事合同是否对疫情构成不可抗力作出了约定，如有约定则按照约定处理；又如当事人是否充分证明以最大谨慎和最大努力仍不能防止疫情对合同履行造成了根本性障碍等等。

 

　　关于新冠疫情对合同履行的影响，最高人民法院于2020年4月发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确：在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。

 

　　经查，新冠疫情的爆发以及疫情防控措施的采取，对案涉工程的施工进展、竣工验收等均有重大影响，相对于商品房买卖合同的履行，属于不可抗力的范畴。同时本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中也有相关约定的情形，应当顺延合同履行或适当免除房地产开发公司的相应违约责任。

 

　　二、对于免责期间的认定。

 

　　虽然新冠疫情及疫情防控措施的采取与商品房交付存在因果关系，属于不可抗力范畴，构成逾期交房免责事由，但是并不能据此无限延长房屋交付时间。人民法院应当根据公平原则，结合实际情况予以确认交房条件成就日期，合法合理确认免责期间。

 

　　首先，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，政府采取了相应的措施进行疫情防控，从而导致大多数非必要生产企业停工、停产，应当属于不可抗力范畴，该期间应当免责；其次，在政府调低重大突发公共卫生事件响应等级后，大多数建设施工企业并非当然立即具备复工复产条件，诸如务工人员的召集、建筑材料的运输、施工现场落实疫情防控措施要求等，这些因素仍会在一定时间段内影响合同的履行，该期间亦应当免责；最后，在企业完全具备了复工复产条件后，即不再具备不能避免、不能克服的因素，只是可能增加相应的履约成本，此时不宜再继续按照不可抗力情形调整当事人的利益关系，否则会导致当事人利益产生严重失衡。

 

　　本案中，2020年1月27日，政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求一律停止大型群众性活动，从严控制外出开会、旅游考察等活动等。2020年2月28日，政府将一级响应调整为二级响应，通知全市企业及大量商业场所陆续复工。考虑到建筑工程劳务人员以外地务工人员为主，根据当时的疫情防控政策要求，建筑工地即使复工，务工人员、施工现场也需严格落实疫情防控要求，且相关的建筑材料进场也会受到一定程度的影响，建设工程的施工进展较正常期间显然滞后，复工后，新冠疫情的影响仍将持续一定时间。综合考量本案的客观情形，同时商请当地建筑业协会、房地产行业协会、住建局等行业协会和建筑主管部门的意见后，最终酌情认定新冠疫情对被告逾期交房的免责时间为4个月。

 

　　对于逾期交房违约金的计算标准，商品房买卖合同对此有明确约定的，应尽可能尊重当事人的意思自治，原则上应按照商品房买卖合同约定的计付标准进行认定。

 

　　三、关于利益平衡的其他思考。

 

　　本案裁判注重双方当事人利益平衡，努力在保障当事人合法权益和维护市场稳定之间实现互利共赢。逾期交房违约金案件虽然单个诉讼标的不大，但涉及同一小区的众多不特定的购房人，容易形成关联性诉讼。审理中，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，综合考虑疫情对双方当事人的影响，扣减了因疫情防控造成的违约期间，充分体现了公平原则和公正、和谐的社会主义核心价值观理念。一方面既注重了购房人的合法利益，另一方面又考虑了民营企业因疫情造成的停工停产情形，同时也减轻了民营企业的资金压力，保障了民营企业复工复产和稳定发展，兼顾了消费者和民营企业的双重利益，为后续关联纠纷及类似因疫情导致的开发商逾期交房案件发挥示范性裁判的引导作用。