法际协调视角下出租人破产时租赁合同解除规则重构

摘要：出租人破产，解除未到期租赁合同通常可以实现资产价值的最大化，有利于提高破产程序中的债权人清偿利益。租赁合同作为双务合同，同时具有继续性合同的特征，在笔者梳理的最高人民法院审理的有关出租人破产时管理人要求依据《企业破产法》第二十八条解除合同的案例中，最高人民法院多以继续性合同来认定进入破产时有效存续的租赁合同属于双方均未履行完毕的合同，支持管理人的选择履行权。但笔者认为，应当在破产程序中充分尊重非破产法规则，对于在非破产程序中普遍适用和保护的“买卖不破租赁”规则，承租人的租赁权应当在破产程序中亦得到相应保护，应当限制管理人对于租赁合同的解除权。确有必要解除租赁合同的，笔者建议管理人依据《民法典》第五百八十条第二款诉请解除，解除后相关违约责任作为共益债务处理。 

关键词  出租人破产  租赁合同  解除

一、出租人破产时租赁合同解除现状

非破产程序中，“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”等传统民事规则赋予了承租人较之其他双务合同主体不同的特殊保护地位。而当出租人进入破产程序后，已出租资产通常会因租赁合同的继续履行而延长资产处置期限或提高处置成本。债权人为实现自身清偿利益的最大化，存在要求管理人依据《企业破产法》第十八条的规定解除租赁合同的利益冲动。出租人破产时，租赁合同能否解除及解除后承租人损失在破产程序中如何定性尚无明确的法律规定，但司法实务中，出租人破产案件中租赁合同解除的相关判例已经存在。 

（一）司法实践：支持解除的倾向 

通过alpha办公平台的“案例”搜索关键词“中华人民共和国企业破产法第十八条第一款”“普通案例”“租赁合同”“最高人民法院”，共检索到10条结果，经筛查，其中有五个涉及到出租房破产时租赁合同解除的判例，该五个判例[涉及的五个判例的案号分别为：（2020）最高法民申3311号、（2020）最高法民申3299号、（2020）最高法民申1013号、（2021）最高法民申2156号、（2021）最高法民申6781号。]均由最高人民法院作出。经笔者梳理，大致情况如下： 

因破产衍生案件原则上由破产受理法院管辖，因此上述检索到的最高人民法院裁定均系再审申请裁定。从裁定结果看，全部系驳回再审申请，经笔者查看相关的二审判决书，二审判决均支持了管理人依据《企业破产法》第十八条第一款要求解除租赁合同的诉请。支持的理由中，（2020）最高法民申3311号、（2020）最高法民申3299号和（2021）最高法民申6781号三案的认定管理人有权依据《企业破产法》第十八条第一款解除合同的核心理由均明确提到租赁合同属于继续性合同的性质，双方的给付义务具有持续性，因此认定租赁合同作为双方均未履行完毕的合同，管理人具有选择履行权。另两案的裁定中，虽未明确提到继续性合同的说法，但对于双方均未履行完毕的论理过程是一致的。 

（二）指导观点：债权平等保护的倾向 

最高人民法院第二巡回法庭2020年第9次法官会议纪要中对于出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理进行了专门的讨论[贺小荣：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第二辑）》，人民法院出版社2021年版，第1-19页。]，对于管理人是否有权解除租赁合同的问题，法官会议意见认为租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，管理人有权根据《企业破产法》第十八条的规定单方决定解除合同，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。最高人民法院第二巡回法庭同时认为，《企业破产法》第十八条赋予管理人法定的单方解除权的正当性在于确保债务人财产价值的最大化，维护债权人清偿利益最大化，而具体到双方均未履行完毕的合同解除，系因双务合同中债务人获得合同约定利益的前提系以债务人付出代价为前提的，进入破产后，如果继续履行合同不能使得债务人财产受益，则管理人不再具有继续履行合同的合理性；虽然管理人单方解除合同会牺牲被解除方的个别利益，但最高人民法院第二巡回法庭认为这是被解除方进行交易的市场风险，在债务人因财产状况而进入破产程序后，被解除方的损失已经难以避免。 

（三）比较法观点：特殊保护下的解除限制 

学者许德风将房屋租赁合同归类为“不受破产程序影响而继续存续的合同”[许德风：《论破产中尚未履行完毕的合同》，载《法学家》2009年第6期。]。在出租人破产时，德国《破产法》第108条第1款规定破产时债务人关于不动产标的或房屋的适用租赁和收益租赁关系以及债务人的雇佣关系继续有效[许德风：《论破产中尚未履行完毕的合同》，载《法学家》2009年第6期。]。美国《破产法典》第365条（h）对于出租人破产时拒绝履行租赁合同的效力作出了限制，规定债务人有权拒绝履行租约，但是拒绝的效力非常有限，除非承租人自愿搬离，否则出租人不得收回该房产[［美］大卫·G·爱泼斯坦等著:《美国破产法》，韩长印等译，中国政法大学出版社2003年版，第239页。]。日本《破产法》更是规定，处理待履行合同的一般规则不适用于就设定租赁权以及其他以使用、收益为目的的权利的合同[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]。另有部分地区《破产法》规定，在承租人破产时，管理人有权终止租赁合同，而在出租人破产时并未规定允许管理人终止租赁合同[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]。

二、出租人破产时租赁合同解除正当性的论证困境

《企业破产法》第十八条规定赋予管理人对于破产中尚未履行完毕合同的选择履行权，破产中尚未履行完毕的合同，是指破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同[许德风：《论破产中尚未履行完毕的合同》，载《法学家》2009年第6期。]。文义解释视角下，租赁合同中，出租人提供符合合同要求的租赁物是出租人的主合同义务，承租人支付租金是承租人的主合同义务，因此，租赁合同属于双务合同。文义解释视角下，租赁合同能否解除的争议集中于租赁合同的双方义务是否均未履行完毕。 

（一）分期支付下解除范围的认定困境 

租赁合同系继续性合同，有别于一次给付即可实现合同内容的一时性合同，继续性合同的基本特色在于时间的长短决定总给付范围的多寡[王文军：《继续性合同及其类型论》，载《北方法学》2013年第5期。]。商事实践中，租赁合同的履行情况大多分为以下情况：1.租金全额支付完毕，租期尚未开始；2.租金全额支付完毕，租期部分经过；3.租金虽租期同步支付；4.租金未支付但租期已经经过。对承租人已经全部履行完毕了主合同义务，即已经全部支付了整个租赁期间的租金的情形，依照上述法律规定及指导性观点，管理人不得解除合同；而对租期已经届满情形下承租人租金未支付时，管理人通常无需行使解除权。但在分期支付租金的情形下，租赁合同是否属于管理人能够行使解除权的合同范畴，认定并非易事。例如，当租赁合同约定的租期为10年，承租人已经支付了前3年的租金，出租人破产时，系租赁合同开始的第1年，那么对于整个租赁合同而言，承租人并未全部履行完毕主合同义务，但对于对应的分期部分，承租人已经全部履行完毕了主合同义务。此时，管理人行使解除权是仅能针对尚未支付租金的部分，还是可以针对整个租赁期间，并无定论。 

（二）义务类型界限不清衍生的认定困境 

从合同义务的履行来看，合同义务包括主给付义务、从给付义务和附随义务，目前对于何种类型的义务未履行完毕可确定为“未履行完毕”是存在争议的。最高人民法院第二巡回法庭对此的观点是：双方当事人均未履行完毕通常以主给付义务为限，即待履行合同通常是指双方当事人均未履行完毕主给付义务的合同。主给付义务已经履行完毕，仅是从给付义务或附随义务未履行完毕的，一般不构成此处所谓的待履行合同。但如从给付义务的违反直接影响主给付义务的履行效果，导致对方合同目的无法实现，或附随义务的违反导致对方合同目的落空，则从给付义务或附随义务的未履行或未恰当履行亦可成立待履行合同。[贺小荣：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第二辑）》，人民法院出版社2021年版，第8页。]就此问题，沈阳市中级人民法院在（2018）辽01民终7729号判决书中认为“未履行仅指主给付义务的未履行和从给付义务的未履行，而不包括附随义务的未履行”；学者丁燕、尹栋也认为应对双方均未履行完毕的合同客体作限缩解释，认为未履行完毕的客体不应该包括附随义务[丁燕、尹栋：《论破产管理人待履行合同解除权的限制》，载《法律适用》2022年第3期。]。但实践中，除给付租金这一主给付义务外，承租人亦可能依约存在给付租赁房屋的水电气费、物业管理费用、房屋及设备等修缮费用等相关义务，此类义务依据不同合同约定内容或构成主给付义务的一部分、或构成附随义务，而此类款项的未支付是否构成整体租赁合同中“未履行完毕”的条件，亦可能因个案情况的不同而得出不同的结论，其评价的正当性值得商榷。

三、出租人破产时租赁合同解除的权益冲突解析

出租人破产时租赁合同能否单方解除，首先应当考虑出租人的债权人与承租人在出租人出现破产时的权益失衡及损失承担的公平性。从破产程序中保障债权人清偿利益最大化的角度出发，出租人选择解除租赁合同当然有其正当性，而且恰恰是基于这种“正当性”所以在《企业破产法》中赋予了管理人法定解除权；但在我国租赁权具有一定的物权化特征，在非破产程序中，租赁合同应当作为特殊合同被给予了一定的特殊保护，承租人的租赁权保护亦具有正当性。 

（一）非破产程序：承租人的租赁权保护 

租赁合同的特殊性在于法律规定的“买卖不破租赁”等特殊规则，虽然本质上租赁合同属于债权范畴，却通过相关规则的构建，对于租赁权有了物权化保护的色彩。主要的承租人保护体现在以下几点：1、“买卖不破租赁”规则。即租赁物的所有权变动，不影响租赁合同的效力，该规则自原《合同法》第229条到《民法典》第725条是一脉相承的。在民法体系中，物权优先于债权，而物权中，所有权是一种绝对的对世权，租赁合同中的承租人租赁权，在这种对世权中依然具有对抗性，这奠定了租赁合同特殊性的根基。这也是关于出租人破产时可单方解除合同观点的主要质疑所在。2、租赁权的保护还体现在“优先购买权”，该规则从原《合同法》第230条到《民法典》第726、727条，我国法定的“优先购买权”种类不多，常见于有限责任公司股东对于股权的优先购买权，而通过法律规定明确承租人的优先购买权，可见对于承租人租赁权保护的“偏爱”。3、对抗执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定了承租人如果在法院查封之前已签订合法有效的书面合同且占有使用了不动产的，有权拒绝向买受人移交该不动产。该规定本质上是“买卖不破租赁”规则在执行程序中的具体适用，破产本质上其实是一种特殊情形下的集中执行程序，因为破产程序与执行程序的类似性，笔者认为承租人在执行程序中不被解除合同的权利放诸破产程序也应当被予以尊重和保护。 

（二）破产程序：债权人平等公平受偿 

出租人未出现破产事项时，承租人对所租赁动产或不动产存在权属稳定性的期待利益，即承租人预见合同期内租赁物的产权如签订合同时一样清晰且确定，只有当此时的期待利益赋予立法层面的保障，方能促进物上使用权的合理配置，优化资源利用效率，提高社会经济活力。而当出租人出现破产情节时，若否定管理人对租赁合同的解除权利，则蕴含着承租人较之其他债权人具有更为优先的受偿权益，这种优先的受偿权益即通过支付一定对价获得破产财产物上使用权的方式得以实现。除金钱分配外，债权人之间对破产财产的平等权益亦可体现为对破产财产物上使用权的处分，否定管理人对租赁合同的解除，实际承认了承租人对破产财产物上使用权的控制，从公平受偿的角度，对其他债权人略显不公。非破产语境下，承租人对租赁物权属稳定的期待利益应受保护，但其他债权人对债权实现的期待利益也受法律保护。因此，在破产语境下，当其他债权人的期待利益落空时，过度维护承租人的期待利益是值得商榷的。 

（三）法际协调：非破产法规则的尊重 

破产作为企业资产状况陷入困境时的特别法律程序，破产法为破产程序打造了一套属于破产的程序法，如管理人制度、债权申报制度、重整制度等。但在特殊的程序之外，破产法的发展应当与其他法律体系之间和谐且自洽，才能使得破产具有生命力。联合国国际贸易法委员会在《破产法立法指南》中指出，破产法必须与其赖以存在并且最终加以维护的该社会的法律价值观和社会价值观相辅相成，并行不悖。破产法尽管通常自成一体，但它运作产生的结果不应与破产法意外法律所以剧的前提有根本的冲突[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]。在破产程序中对“尊重非破产法规则”应当予以充分的重视和执行，不宜对破产程序的“破坏性”不加限制，否则将使得破产法本身走向边缘和孤立。“买卖不破租赁”规则保障了承租人不因租赁物所有权的转移而被解除租赁合同关系的权利，该权利在出租人进入破产后，亦应当在破产程序中得到保护，非破产法规则承租人的租赁权意在稳定交易预期、鼓励长期投资，如果要在破产程序中行使单方解除权，则必须要论证破产程序中保护的价值目标比非破产法中保护承租人租赁权的价值目标更重要，否则就难言在破产程序中单方解除租赁合同的正当性。

四、《民法典》时代下出租人破产时租赁合同解除规则的重构

（一）应当限制管理人对于租赁合同单方解除权的行使 

承上分析，笔者认为，出租人破产时对分期支付租赁合同的单方解除权应当受到限制，准确的说，笔者认为管理人无权对分期支付租赁合同行使单方解除权。 

当然，考虑到出租人已经进入破产的客观状态，有必要在要求管理人继续履行租赁合同的情况下对出租人的合同义务进行必要的调整，美国的《破产法典》相关规定值得在合同义务调整上进行参考借鉴。美国《破产法典》第365条（h）规定，如果承租人选择继续占有、使用不动产，则出租人不能强迫承租人搬离，但是可以免除其合同项下诸如修理、维护等义务，同时对于任何因出租人不履行合同义务所造成的损失，承租人可以主张以其应当支付的租金进行抵销，但是承租人不得因此享有任何对抗破产财产或者债务人的权利[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]。 

根据《民法典》第七百一十二条及七百一十三条的规定，出租人对于租赁物有维修的义务，但出租人进入破产后，往往已经不再具备继续履行租赁合同的能力，在承租人不同意解除合同的情况下，对出租人的合同义务标准适当降低或免除，有利于在出租人和承租人权益中实现平衡，当然，相对应的，出租人应当适当降低租金，或者由承租人将维修等费用与应付租金进行抵销。 

在租赁合同继续有效存续的情况下，管理人在对出租人资产进行处置时，应适用“买卖不破租赁”的规则并说明资产的租赁情况，并适用优先购买权的规则及时通知承租人，以保障买受人的知情权以及承租人的优先购买权。 

（二）极端情况下依据《民法典》第五百八十条第二款诉请解除合同 

如租赁合同的存续将极大地影响租赁物的处置价格，影响到债权人的受偿利益，管理人可积极与承租人进行协商解除合同，在协商解除合同的情况下，承租人的相关损失赔偿应当作为共益债务处理为宜。 

如在上述情形下承租人不同意协商解除合同，笔者认为，管理人可依据《民法典》第五百八十条第二款诉请解除合同。《民法典》第五百八十条的规定为合同僵局的处理提供了法律依据，规定了在非金钱债务履行陷入僵局时的违约方解除合同的权利。在《民法典》出台之前，《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第48条就对于诸如房屋租赁合同履行过程中出现的合同僵局认可违约方可有条件地起诉解除。《民法典》出台后，对《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第48条的观点未完全承继，《民法典》第五百八十条的规定更为严苛，且评价标准更为客观。

在《民法典》出台后，依据《民法典》第五百八十条诉请解除合同的判例中，存在大量的租赁合同解除判例。在出租人破产且继续履行合同会给出租人造成重大资产处置损失的情况下，管理人适用《民法典》第五百八十条主张在非金钱债务履行过程中债务标的履行费用过高致使不能实现合同目的具有可行性。 

《民法典》第五百八十条同时规定，合同僵局下违约方诉请解除合同不影响违约责任的承担，在管理人诉请租赁合同解除的情况下，笔者认为承租人可就直接损失和预期利益损失主张赔偿，且在法院确认赔偿金额后，相关债权应当认定为共益债务为宜。