江苏省淮安市中级人民法院（2024）苏08民终327号“淮安市某某公司、王某某等排除妨害纠纷民事二审案”
01【裁判要旨】
《执行异议和复议规定》第二十八条规定的民事权益系无过错不动产买受人的物权期待权，如该条规定的构成要件全部成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，同时满足该条规定四项情形的不动产应认定为系不属于债务人的财产。
02【案件事实】
某某公司一审起诉请求：1.确认江苏省淮安经济技术开发区集贤路31号宿舍楼603室属于债务人财产；2.判令王某某、张某某腾空搬离江苏省淮安经济技术开发区集贤路31号宿舍楼603室，并将房屋交还某某公司。
一审法院认定事实如下：某某公司设立于2005年10月13日。该公司在淮安经济技术开发区集贤路31号厂区内建设一栋两个单元六层的宿舍楼，并于2009年签订《淮安市凯越纺织印染有限公司职工福利房屋转让协议书》,向张某某转让宿舍楼西单元六层603室，总价为148000元。2009年5月18日，某某公司向王某某开具了15000元的收据，备注收款事由为某某公司福利房子首付款，收款方式为现金。2010年10月20日，某某公司向张某某开具148000元的收据，备注收款事由为宿舍楼房款，收款方式为现金。此后，王某某、张某某居住在房屋内。
2021年12月23日，一审法院以某某公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，裁定受理了刘树行对某某公司的破产清算申请，并指定江苏凯仕曼律师事务所担任管理人。破产案件审理中，经调查，涉案的宿舍楼未办理规划许可，至今未办理不动产登记。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理确认一审查明的事实。
03【裁判结果】
一审法院判决：驳回某某公司的诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
04【裁判理由】
一审法院认为：某某公司被依法裁定进入破产程序，依照《中华人民共和国企业破产法》第四条的规定，破产案件审理程序，破产法没有规定的，适用民事诉讼法的有关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。某某公司、王某某、张某某在2009年就已经签订合同，王某某、张某某在2010年已经付清房款，现也已经占有宿舍楼，至今尚未办理过户登记也不是王某某、张某某的自身原因，故王某某、张某某的抗辩符合上述法律规定，某某公司的请求一审法院不予支持。
二审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年修正）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的民事权益，系无过错不动产买受人的物权期待权，如该条规定的构成要件全部成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，同时满足该条规定四项情形的不动产应认定为系不属于债务人的财产。其中就第四项情形而言，如并非买受人自身原因导致未能办理过户登记手续的，买受人对不动产现实的控制，属于“合法”的占有。本案中，某某公司与王某某、张某某在2009年就案涉房屋已经签订了转让协议，王某某、张某某依约向某某公司交付了购房款，实际接受房屋，并长期占有、使用该房屋，可见该转让协议系双方的真实意思表示，王某某、张某某基于合同关系居住案涉房屋属于有权占有，合法占有。某某公司仅以案涉房屋所在土地性质为工业用地，案涉转让协议无效为由要求王某某、张某某返还房屋没有事实根据和法律依据，一审法院驳回某某公司的诉讼请求并无不当，应予维持。
来源：民法研习
