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作者杨浩月律师，本文共2802字，阅读全文大约需要5分钟。
商品房预售制度移植于香港楼花按揭，源起于英美法的按揭担保，涉及三方主体的多重法律关系。购房人为购买房企开发建设房屋而向银行抵押按揭贷款，银行受购房人委托直接向房企发放按揭贷款用于支付剩余购房款，房企为购房人按约偿还按揭贷款而向银行提供附条件解除的阶段性连带担保，环环相扣。如复杂的按揭担保关系又遇房企烂尾破产，动态的破产程序将让环环相扣的按揭担保关系的法律后果变得复杂多样又充满不确定性。笔者择取复工续建的房企烂尾破产案件中，在购房人按约按期还款且按揭银行按约按期接受还款这一情形下，对按揭银行申报的连带保证债权如何认定问题，分享笔者的个人理解与浅析，以供探讨与指正。
一、按揭法律关系
购房人与房企建立商品房买卖关系，购房人购买房企名下尚未建设完毕的商品房并向其支付购房款；购房人与按揭贷款银行建立抵押贷款关系，由购房人向银行贷款用于支付剩余房款，并按期按约向银行偿还贷款本金及利息，同时，为保障银行的贷款安全，购房人将所购房屋向银行设立抵押预告登记；房企与按揭贷款银行建立附解除条件的阶段性连带保证关系，房企为购房人就其抵押贷款关系项下的全部债务在办理完毕正式的抵押登记前向按揭贷款银行提供阶段性连带担保责任。
二、场景择取
房企因资金链断裂，建设项目停工烂尾以致无法向购房人交付办证；法院依法裁定受理房企破产，并指定管理人负责推进破产各项工作。管理人通过公开招募投资人或借入共益债资金的方式盘活资产，让开发建设的烂尾项目得以在司法程序中继续复工续建、交付办证。
假设购房人继续根据按揭贷款合同按约按期向按揭银行偿还贷款，按揭贷款银行按期按约接受购房人归还的按揭贷款的背景下，购房人向管理人主张交付房屋并办理产权；按揭银行以购房人的贷款余额向管理人申报连带保证债权，要求房企承担连带保证责任。
三、认定标准的理解与浅析
针对前述择取场景，在司法实践中，笔者也与多家按揭银行及其代理人就其申报的连带保证债权的内控合规性要求、核心担心点等问题进行过多轮次沟通、交流与探讨。对此，基于房企破产案件的走向、对按揭银行自身实体权利与程序权利的影响、其他债权人的利益平衡等多视角考量，兼顾合规、公平、效率，就按揭银行申报的连带保证债权的审查标准，笔者倾向于：审查确认逾期还款购房人的贷款余额、利/罚息、违约金及其他等为普通债权；对按期按约还款购房人的贷款余额不予确认为破产债权，但认可按揭银行在购房人出现逾期时可向管理人补充申报债权。笔者的理解与浅析如下：
从对按揭银行实体权利影响的角度。第一，主债务人（购房人）继续履行按揭贷款合同，按约按期归还贷款，且按揭银行按约按期接受购房人的还款，按揭银行的实体权利并未受到现实的损害。第二，因购房人按约按期还款，按揭贷款合同的主债务金额逐月减少且无法确定，以致保证债权金额逐月减少且无法确定。第三，虽按揭银行可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）（2020修正）》第四条之规定向管理人申报债权，但房企的连带保证责任因购房人的逐月按约按期还款而无法确定，且在破产程序中完成复工续建、交房办证，办理完毕抵押登记后，房企的阶段性连带保证责任终将被解除。第四，在复工续建的烂尾破产项目中，购房人依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等规定向管理人主张交付房屋并办理产权，待烂尾项目竣工交付办证且正式办理抵押登记后，按揭银行仍可继续向购房人主张权利，甚至对其所购房屋享有优先受偿。因此，按揭银行的实体权利破产程序下亦未受到实际影响。
从对按揭银行程序权利影响的角度。就按揭银行担心的程序问题：管理人审查不予确认按揭银行申报的按期按约还款购房人的贷款余额为破产债权，若购房人后续出现逾期还款，按揭银行是否还可补充申报连带保证债权，补充申报是否会有“一事不再理”的风险，以及极端情况下，烂尾项目被拍卖处置了，按揭银行因其申报债权未被审查确认而无法参与破产财产的分配所遭受的损失。对此，笔者理解与浅析如下：
第一，如前述所述，管理人在不予确认按期按约还款购房人的贷款余额为破产债权时，认可按揭银行在购房人出现逾期时可向管理人补充申报债权。第二，如因在债权申报期限内无购房人逾期还款，按揭银行按照该审查认定标准而未向管理人申报债权的，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条之规定，按揭银行可在破产财产最后分配前补充申报。因此，按揭银行仍有补充申报的权利。第三，如购房人所购房屋被拍卖处置，则意味着购房人系向管理人主张解除商品房买卖关系、返还购房款。商品房买卖合同被解除，购房人按揭贷款目的不能实现，按揭贷款合同进而被解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十九条、第六百八十二条之规定，房企对按揭银行的连带保证责任系为购房人与按揭银行的按揭贷款提供连带保证担保，如主债权因解除而终止，则主债权的从权利同时消灭。因此，在司法实践中，购房人的逾期还款行为发生在其所购房屋管理人被处置之后的可能性极小，按揭银行可在购房人逾期时即向管理人补充申报债权，则其担心的极端情况将不会发生。
四、司法案例检索
基于前述对按揭银行连带保证债权认定的理解与浅析，笔者对破产衍生诉讼中的相关司法判例进行了检索，经检索，笔者发现，对按揭银行在房企破产案件中申报的连带保证债权，有法院裁判支持管理人对按揭银行申报的连带保证债权全部不予确认的，如（2022）湘3130民初1023号、（2019）鲁1191民初1620号、（2015）杭西商初字第2082号；有法院裁判支持管理人对按揭银行申报的连带保证债权中逾期、退房部分为普通债权，对正常按期还款部分不予确认的，如（2015）杭西商初字第2062号、（2016）浙01民终1693号、（2015）杭西商初字第1902号；也有法院裁判支持管理人对按揭银行申报的连带保证债权全部予以确认，确认性质为普通债权。
由此可见，即便基于相同的或类似的法律事实，管理人的审查认定标准及法院的裁判结果都存在差异，甚至南辕北辙，需结合房企破产案件的实际进行综合考量。
五、小结
在房企、购房人及按揭银行三方各自的融资、购房及借贷市场需求下，商品房预售制度之按揭担保应运而生。但随着购房需求、市场经济环境的变化，特别是在经济疲软、房地产行业深陷寒冬、众多房企暴雷的情况下，因房企破产而引发多重法律主体之间权利冲突日趋凸显。管理人作为推动程序的执行者与协调平衡利益冲突的调解员，对续建交房的房企破产案，无论系重整程序还是清算下继续营业，笔者倾向认为：按揭银行可仅就逾期还款购房人的贷款余额申报债权，如出现逾期，再视情况向管理人补充申报；或者按揭银行对贷款余额全额申报后，管理人仅对逾期还款购房人的贷款余额等确认为普通债权，不予确认按期按约还款购房人的贷款余额为普通债权的审查认定标准，实际未对按揭银行的实体权利与程序权利造成损害，系在保障按揭银行及其他债权人的合法权利的同时兼顾公平与效率。
