破产程序中“以房抵债”的债权人是否享有优先受偿权？
引言
“以房抵债”在房地产开发过程中是一种常见的现象，因为房地产开发需要巨额资金的投入，当开发商资金链紧张且贷款又难以获批的时候，开发商往往会举借民间资金或拖欠承包方或材料商的款项。当债务到期时，房子无法变现不能还款。如果开发商破产了，“以房抵债”的债权人是否享有优先权？本文将结合现行法律和司法案例，对破产程序中“以房抵债”的债权人是否享有优先受偿权展开分析。
01现行法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
02案例1：
张宝峰与祥泰房地产公司破产债权确认纠纷案
(2019）冀10民初265号(2020)冀民终446号(2021)最高法民申948号基本案情：2013年10月29日，张宝峰与祥泰公司签订四份《房屋定购协议》，约定张宝峰购买祥泰公司开发的臻丽家园项目四套房屋，四份《房屋定购协议》除第一条房号、面积、总价略有不同，其他条款内容基本一致。其中《房屋定购协议》约定，鉴于乙方（张宝峰）为公司内部员工或者亲属关系并自愿订定购甲方（祥泰公司）所开发的臻丽家园项目的房屋，特签订本房屋定购协议。协议第三条甲方责任，……2．甲方保证最迟于2015年5月31日将上述房屋交付乙方，否则乙方有权退房，乙方退房的，甲方按乙方付款总额的银行同期活期存款利率向乙方支付违约金，乙方不退房且逾期超过三个月的，甲方按乙方交付房款总额的日万分之一向乙方支付违约金，由于政府及相关职能部门行为或不可抗力因素导致甲方逾期交房的则甲方免责。第六条，甲乙双方签订正式商品房买卖合同后，本定购协议即自行失效。2018年5月25日，一审法院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出（2018）冀10民破4号决定书，指定祥泰公司清算组为管理人。2018年7月3日、4日，张宝峰向祥泰公司管理人进行申报，填写了四份《购房人登记表》，并提交四份《房屋定购协议》和《收据》。经祥泰公司管理人查明，张宝峰用借款抵六套房款尚欠343859元。祥泰公司管理人于2019年6月21日向张宝峰出具了祥泰破管审（房）字第062号《审查意见书》，经审查，张宝峰与祥泰公司签订的《房屋定购协议》系以房抵债，应按基础法律关系的性质认定债权，向张宝峰出具审查意见如下：1.不确认祥泰公司负有向张宝峰交付房屋的义务。2.确认张宝峰对祥泰公司享有债权，本金1825863元，利息461281元。如对债权表记载的债权有异议，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。涉案臻丽家园项目三期并未取得相关商品房预售等相关手续。一审法院观点：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人"。如前所述，原告与祥泰公司签订的《房屋定购协议》是为了清偿债务达成的以房抵债协议，不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，故原告不是消费性购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护。二审法院观点：本案中，一审法院已经查明，涉案臻丽家园项目三期并未取得商品房预售等相关手续，双方当事人对此亦未提出异议或提交推翻该事实的证据，故本案双方当事人之间签订的《房屋定购协议》无效，不能按照合同当事人约定的内容发生法律效力。本案《房屋定购协议》标的物房产仍属于祥泰公司破产财产。故，张宝峰关于其为消费购房人以及其享有物权请求权、其债权1825863元应优先于普通债权受偿的请求，均不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房买卖应为合法交易的前提条件。因此，一审法院认定张宝峰不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征，张宝峰不是消费购房人，其债权不应在破产程序中获得优先保护的结果并无不当，本院予以维持。最高院观点：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。
03案例2：
马某臣与日照市宏德房地产公司破产纠纷案
(2019)鲁11民初229号(2020)鲁民终737号(2020）最高法民申3890号基本案情：2013年11月12日，宏德公司向日照百货公司借款3000万元，约定借款利率为年利率12%，最迟还本付息时间为2014年3月10日。同日，日照百货公司通过中国工商银行日照东港支行向宏德公司转账3000万元，宏德公司向日照百货公司出具承诺函和收款凭证。借款到期后，宏德公司因无力偿还上述借款，于2014年7月14日向日照百货公司出具新承诺函，承诺上述借款本息最迟于2014年10月9日前偿还，自2014年3月10日起，借款年利率由12%调整为15%，逾期归还则自逾期之日起按年利率18%支付利息。后原告分别于2014年10月8日、2015年2月13日向日照百货公司各还款本金500万元。截至2015年12月，宏德公司共向日照百货公司偿还利息7408333元。2016年3月13日，宏德公司将其开发的包括涉案10套房产及车位在内的幸福里小区25套房产及相应车位网签至马宗臣名下。2016年12月12日，宏德公司向日照百货公司出具《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》，载明：“经核实，截止2016年11月30日止，我单位尚欠贵公司借款本金20000000（人民币贰仟万元整），利息正在核实中；上述本金，经贵公司同意转抵我公司开发建设的幸福里项目房款，并已经办理网签手续（贵公司安排网签在日照百货公司马宗臣名下）"。后上述25套网签房产陆续对外出卖15套，宏德公司将上述房产出卖所得款7265587元中的3322258元支付给日照百货公司。2017年3月12日，日照百货公司和宏德公司向日照市房管局就上述出卖房产办理了网签更名申请。2019年4月17日，日照百货公司向宏德公司出具欠款对账函，载明：“为确认双方账目，现将我公司与贵公司发生业务往来尚未结清的余额进行核实，截止2019年3月31日，贵公司尚欠我公司款项余额为大写人民币贰仟玖佰柒拾陆万玖仟肆佰零玖元（￥29769409元，其中本金20000000元，利息9769409元），请予以核对，若无差错请盖章确认。"2019年3月22日，一审法院作出（2019）鲁11民破申3号裁定书，裁定受理宏德公司重整申请，并于2019年4月23日作出（2019）鲁11破申4号决定书，指定山东德衡律师事务所为破产管理人。2019年6月6日，宏德公司破产管理人向马宗臣送达《解除合同通知》，主要内容为宏德公司与马宗臣签订了《房屋买卖合同》，但该房屋买卖行为实际是宏德公司为支付日照百货公司的款项作出的担保，根据法律规定，该担保方式无效，且“以房抵债"的行为在房屋办理产权登记之前不享有物权，双方之间仍属于债权，管理人决定解除宏德公司与马宗臣之间的房屋买卖合同，将房屋作为破产财产予以处置。二审法院观点：宏德公司进入破产重整后，日照百货公司如要求继续履行双方间的商品房买卖合同的请求应属于个别清偿，依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，不能对个别债权人的债务进行清偿。另，涉案房产实际是抵偿日照百货公司的借款，显然日照百货公司不属于消费者，购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要亦不符合就涉案房产享有优先受偿的权利。最高院观点：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。宏德公司与日照百货公司之间商品房买卖合同虽已办理网签手续，但不发生物权变动的效力，双方的债务并非在破产申请受理前三年已经清偿。在人民法院受理宏德公司破产申请后，日照百货公司如要求继续履行双方间的商品房买卖合同并办理产权登记手续，则属于个别清偿行为。依据《中华人民共和国企业破产法》关于不能对个别债权人的债务进行清偿的规定，原判决判令马宗臣配合办理案涉10套房屋及24个车位的网签登记备案注销手续并无不当，不属于适用法律确有错误。此外，上述以房抵债系宏德公司抵偿日照百货公司的借款，签订房屋买卖合同的目的是实现债权，并非为生活、居住需要，马宗臣不因此享有优先受偿的权利。
来源：破产法维律
