最高法院：
我国相关司法解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为盛淑华作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。
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在房地产企业的破产程序当中，消费者购房人享有优先于抵押权的“超级优先权”，因为这种优先权是一种“物权期待权”，是为了保护购房人的居住权而设置。然而实践中很多问题楼盘并不具备交房条件，此时购房人的返还房款请求权是否同样具备优先性？
案情简介
盛淑华与金穗公司于2014年1月13日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，2014年8月30日签订《补充协议二》，协议约定由盛淑华购买金穗公司开发的住房一套。合同签订后，盛淑华向金穗公司交纳购房款108565元。2018年7月9日，法院受理了金穗公司的破产清算申请。盛淑华向管理人申报债权为购房款本金108565元，其他损失97937.65元。经管理人审核认定，盛淑华与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认盛淑华已交付的购房款本金108565元为优先债权，其他损失23560.39元为普通债权。盛淑华的已付房款比例占合同约定的购房款比例的30%。长城公司广西分公司向管理人申报债权32464602.37元。管理人确认长城公司广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程变卖款及潘金全持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权。长城公司广西分公司就其自身债权金额和盛淑华的债权性质向管理人提出债权异议复审，认为盛淑华的购房款本金不应在上述土地处置所得款项中享有优先权，管理人经审核维持了对盛淑华的购房款本金享有优先债权的审核意见。长城公司广西分公司于法定期限内向一审法院提起诉讼。
相关法律法规、司法解释
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
裁判观点
广西高院认为：
1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，本案中，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。
2.从长城公司广西分公司起诉的102户购房户已交付的购房款看，购房户最高交付的购房金额为222797元人民币，对被上诉人而言，有的在签订协议后交付的购房款已达50%而有些为50%以下，对未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，且这102购房户已付的款项均为非大额购房款，长城公司广西分公司亦无证据证实被上诉人在签订购房协议时有损害抵押权人利益的故意，对比长城公司广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的消费者，这是该公司对规定的误读，依法不予支持。
最高院认为：
房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。盛淑华与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为盛淑华作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于盛淑华作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。
案件来源
中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、盛淑华破产债权确认纠纷案
案号：(2021)最高法民申1383号
裁判日期：2021年03月25日
来源：文丰律师
