（无锡市中级人民法院发布2022年度破产审判十大典型案例之九）江苏省无锡市中级人民法院（2022）苏02民终5145号“李连英、江苏东来房地产开发有限公司民事二审案”
【裁判要旨】
破产程序系概括性执行程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金融债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据二审查明的事实及当事人补充证据，可以认定符合上述第（一）项排除执行的条件。其次，权利人在查封之前就合法占有该房产，并且支付了绝大部分房款，符合上述第（二）（三）项排除执行的条件。再次，权利人对未办理过户登记并无明显过错，符合上述第（四）项排除执行的条件。最后，权利人具有占有房屋的公示效力，且该房产上也未设定抵押权。综上，可以认定权利人为该房产的实际所有权人，在支付应承担的规费后有权要求债务人协助办理该房屋过户登记手续。
【典型意义】
在房地产企业破产案件中，购房人对其已支付房款但未登记到其名下的不动产能否取回，关系到购房人切身利益，也是破产审判中一直以来面临的难题。对于消费者购房人，基于生存权至上的理念，现有规定赋予其物权期待权的优先地位。但本案中李某并不消费者购房人，能否支持其取回权需要法院细致审查实际情况后进一步认定。
从法律层面，破产程序开始后，首先要区分破产企业名下财产是否真正归属于企业，对于那些不属于破产企业的财产，应当由其权利人取回。除适用《民法典》上关于所有权的一般规定外，还要参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。该条规定：“金融债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
二审法院最终认定李某购买不动产符合上述规定适用情形。首先，二审法院查明东来公司对李某款项的入账记载为购房款，李某与东来房屋买卖合同成立。其次，案涉房产系东来公司于2011年10月依法交付李某，于2014年9月16日才被法院查封，李某在查封之前就合法占有该房产并且支付了绝大部分房款。第三，二审法院调查核实了案涉房屋竣工交付备案情况，无证据证明李某对未办理过户登记有过错。因此，可以认定李某有权参照上述规定要求排除破产概况执行程序，即认定该房屋非东来公司的破产财产，李某有权行使破产取回权。李某虽然不是消费者购房人，但其作为购房者的合法权益仍应当受到法律保护。
【案件事实】
李连英公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认东来公司销售的东来国际酒店公寓2131、2133室从破产财产中别除，并协助将该产权办理至李连英名下；2.本案诉讼费由东来公司负担。
一审法院认定事实：
2011年10月15日，李连英通过银行转账方式向东来公司支付1288780元。同日，东来公司出具收条一份，载明今收到李连英公寓2131、2133房款1288780元。
2014年12月2日，李连英与董志群签订租房协议，李连英将2133室房屋租赁给董志群，租期至2017年12月2日，月租金2500元。李连英另交纳了2131、2133公寓的部分水电费及物业管理费。
2019年3月21日，一审法院受理东来公司破产清算一案，并指定无锡衡鑫清算事务有限公司为管理人。
上述事实，由李连英提供的收条、银行交易凭证、租赁协议、收据及庭审笔录等在卷佐证。
二审经审理，对一审认定的事实予以确认。
二审另认定事实：案涉两套房产于2014年9月16日被法院查封，随后5次轮候查封和1次续封。该两套房产至今未设定抵押权。
二审中，李连英提供了史习平于2019年6月10日微信转账记录，证明其支付2017年至2019年物业费及水电费的事实。李连英还提供了孙和芬代史习平收取董志群6个月租金15000元的收条，证明其出租房屋的事实。东来公司对上述证据均无异议。
二审中，本院为查明房款的支付、房屋的交付等事实调取以下证据：1.东来公司2011年10月28日的记账凭证及原始凭证，记账凭证摘要:收李连英，会计科目：其他应付款，贷方金额1288780元。记账凭证下面附原始凭证：（1）2011年10月15日银联转账凭证，金额1288780元；（2）东来公司于当日出具的收条复印件，载明收李连英2131、2133房款1288780元；（3）李连英身份证复印件。2.东来公司2014年12月31日记账凭证及原始凭证，摘要：李连英未开票销售转预收账款，会计科目：预收账款-李连英，贷方金额1305136元。原始凭证：宜兴市商品房初始登记证2份，登记时间2013年5月29日，表中手写：“约定11200元/平方米，两套房总价1305136元，2011年10月李连英两套1288780元。”上述两张记账凭证入账后其他应付款借方余额16356元，即东来公司账上显示李连英还结欠房款16356元。3.2011年9月26日，宜兴市城乡建设综合开发管理办公室《关于东来商务港竣工交付使用备案意见》，东来公司国际商务港于2011年9月进行了工程竣工验收，因该港为城市综合体，酒店和商场的消防和保温设施尚未验收通过，不符合整体验收标准，因此未取得竣工验收备案证明，但鉴于实际情况，住宅和公寓、写字楼部分确已验收，开发公司也提出分区交付申请，为确保社会稳定，我办认为在满足基本生活条件情况下，并在已办理住宅、公寓、写字楼部分工程竣工验收备案的基础上，可以按该备案时间先行办理分区交付使用备案手续。
二审中，李连英支付购房尾款16356元。
【裁判结果】
一审法院判决：驳回李连英的诉讼请求。
二审法院判决：一、撤销江苏省宜兴市人民法院（2022）苏0282民初2827号民事判决；二、江苏东来房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助将宜兴市新街街道新城路506号2131室、2133室不动产权登记在李连英名下。
【裁判理由】
一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，李连英要求办理过户登记实质上是认为该房屋应归属其所有，使得该财产从破产财产中别除。事实上，双方虽然有房屋买卖的意思表示，但未签订书面的买卖合同，更未办理预告登记，长时间未办理过户其自身具有过错。李连英的债权无法对抗抵押权人及其他普通债权人。因此，李连英的诉讼请求不予支持。
二审法院认为：关于房款的支付，李连英于2011年10月15日通过银行转账方式向东来公司支付1288780元，东来公司也于当日出具收到李连英公寓2131、2133房款1288780元的收条，并在东来公司的会计凭证中显示该款已记入东来公司账户，且所附原始凭证中附有银行收款凭证、收条复印件、李连英身份证复印件，再结合东来公司会计账册中的原始凭证：登记时间2013年5月29日“宜兴市商品房初始登记证”上载明“约定11200元/平方米，两套房总价1305136元，2011年10月李连英两套1288780元。”的内容，可以认定李连英已支付案涉房款的98.8%，东来公司账上显示李连英尚欠尾款16356元二审中已结清。关于房屋的交付，从宜兴市城乡建设综合开发管理办公室出具的《关于东来商务港竣工交付使用备案意见》来看，案涉房产于2011年9月具备竣工交付的条件，因此，李连英主张其支付房款时东来公司即已交付房产的意见符合事实基础，且东来公司对此也无异议，故本院对此予以采信。
《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，购房人李连英已经支付绝大部分房款，东来公司也已实际交付房产，即使双方未签订正式的房屋买卖合同，也可认定双方房屋买卖合同成立。
破产程序系概括性执行程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金融债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据二审查明的事实及当事人补充证据，可以认定双方房屋买卖合同成立，且案涉收条上也明确载明购房人、出售方、标的、价款等合同要件，符合上述第（一）项排除执行的条件。其次，案涉房产于2014年9月16日被法院查封，而李连英在查封之前就合法占有该房产，并且支付了绝大部分房款，符合上述第（二）（三）项排除执行的条件。再次，案涉房产于2013年5月29日办理商品房初始登记证至该房产被查封期间，现无证据证明东来公司将案涉房产已具备办证条件的事实告知了李连英，故李连英对未办理过户登记并无明显过错，符合上述第（四）项排除执行的条件。最后，李连英取得房产后也将其中一套房屋对外出租，并交付了案涉两套房产的部分物业费、水电费，因此，李连英具有占有房屋的公示效力，且该房产上也未设定抵押权。综上，可以认定李连英为该房产的实际所有权人，而非东来公司的破产财产。李连英在支付应承担的规费后有权要求东来公司协助办理该房屋过户登记手续。
【相关案例】
1．广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2021）桂03民终1928号“甘堃、中国农业银行股份有限公司灵川县支行等破产债权确认纠纷民事二审案”
裁判要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条则规定了无过错购房债权，该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，则享有无过错购房债权，可以对抗普通破产债权，但不能对抗抵押优先权。
2．江苏省淮安市中级人民法院（2024）苏08民终327号“淮安市某某公司、王某某等排除妨害纠纷民事二审案”
裁判要旨：《执行异议和复议规定》第二十八条规定的民事权益系无过错不动产买受人的物权期待权，如该条规定的构成要件全部成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，同时满足该条规定四项情形的不动产应认定为系不属于债务人的财产。
3．湖北省荆州市中级人民法院（2023）鄂10民初28号“荆州市某旅游文化发展有限公司与荆州市某有限公司一般取回权纠纷一审案”
裁判要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系基于司法实践中房屋买受人取得法律意义的所有权存在滞后债权合意之情形，从而在执行程序中对不动产买受人因此产生的物权期待权予以的特殊保护，并不能作为确定房屋所有权归属的依据。并且，上述规定也仅是针对执行程序适用，不能直接推而广之适用于破产程序。主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定取回涉案房屋，依据不足。
4．云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2023）云25民终1778号“孙玉莲与红河州瑞函房地产开发有限公司二审案”
裁判要旨：虽然一般不动产买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的情况下，享有对抗和排除普通债权人申请对不动产进行执行权利，但在债务人进入破产程序的情况下，基于债权公平受偿的原则和债权人整体利益最大化的需求，并不应再适用前述规定认定一般不动产买受人对不动产仍享有优先性权利。
来源：民法研习
