云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2023）云25民终1778号“孙玉莲与红河州瑞函房地产开发有限公司二审案”
【裁判要旨】
虽然一般不动产买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的情况下，享有对抗和排除普通债权人申请对不动产进行执行权利，但在债务人进入破产程序的情况下，基于债权公平受偿的原则和债权人整体利益最大化的需求，并不应再适用前述规定认定一般不动产买受人对不动产仍享有优先性权利。
【案件事实】
孙玉莲向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认瑞函公司作出的孙玉莲瑞函新视野10号、26号、27号、76号、79号车位《商品房购销合同解除通知书》无效；2.本案诉讼费由瑞函公司承担。
一审法院认定本案事实如下：
瑞函公司系瑞函新视界小区项目的开发商。原恒通公司是经营预拌混凝土销售等业务的公司，孙玉莲曾系原恒通公司的股东及法定代表人。
2009年12月14日，原恒通公司与瑞函公司签订《预拌混凝土购销合同》,约定由原恒通公司向瑞函新视界项目供应预拌混凝土。2012年1月4日，孙玉莲作为原恒通公司的法定代表人，以买受人名义与瑞函公司签订五份《商品房购销合同》,约定向瑞函公司购买小区号号号号号共五个车位；五个车位总价款为859000元，付款方式均为于当日一次性付清。该五份《商品房购销合同》于同年4月11日备案于孙玉莲个人名下。2013年底，经原恒通公司与瑞函公司进行对账，瑞函公司作出《恒通商品混凝土公司对账情况汇报》一份，载明“……3.恒通公司2009年12月至2011年8月供货方量最终确定为32491方，根据恒通公司提供的由龚子怡签字的各期结算书上的单价计算，并最终确认恒通公司供货金额为9997503元，详细见附表1,附表2。4.总供货金额9997503元，减去已付款9184512元，减去车库抵款859000元，恒通公司应补付瑞函公司46009元房款。5.对于已开增票的供货金额8894538元，恒通公司出纳核对确认无误，未开票金额为289974元亦确认无误”。2013年12月12日，时任瑞函公司财务总监白妮在落款处签名并批示“财务部核查无误后，可以结账”;2014年3月12日，时任瑞函公司总经理周满昌在落款处签名。2015年9月25日，原恒通公司召开股东会并作出恒通股决字[2015]第（06）号《股东会决议》,载明“作出如下决议：瑞函公司于瑞函新视界项目所欠原恒通公司商品混凝土货款为812991元。原恒通公司拟购买瑞函新视界项目一期的79、27、76、10、26号车位，该车位总建筑面积为62.5平方米，合计价款共计859000元。现经双方协商一致就原恒通公司同意以其应收的材料价款冲抵原恒通公司购买车位价款，不足抵扣的余款为46009元，由原恒通公司以现金方式补足。现原恒通公司股东会成员一致同意，由原恒通公司董事长兼法人孙玉莲，用孙玉莲个人的名义签订合同并备案，该车位属于原恒通公司的资产。”
2020年7月31日，个旧市人民法院作出（2020）云2501号破申4号民事裁定书，裁定受理瑞函公司的破产重整申请，并指定瑞函公司清算组担任管理人。管理人于2022年7月19日作出《瑞函公司管理人关于解除部分商品房购销合同的送达公告》,以孙玉莲非真实购买、未实际支付购房款为由，向孙玉莲公告送达了瑞函破整（解）014号《商品房购销合同解除通知书》,解除了与孙玉莲签订的瑞函新视界10号、26号、27号、76号、79号车位的《商品房购销合同》。孙玉莲提出异议后，管理人于2022年11月9日作出《合同解除异议回复》,维持解除合同的结论。
另查明，2015年底至2016年期间，原恒通公司通过公司分立的方式，分立为现恒通公司及兴富公司，兴富公司于2016年8月15日登记设立，孙玉莲变更为兴富公司的股东。因案涉五个车位的《商品房购销合同》均备案于孙玉莲名下，且原恒通公司已与案外人开远市羊街水泥粉磨站签订过有关抵款协议，故在原恒通公司分立时未处置该五个车位，仍由孙玉莲代持。经一审法院询问及释明，现恒通公司认为原恒通公司分立后，孙玉莲变更为兴富公司股东，系代兴富公司持有案涉车位，相关事宜与现恒通公司无关，不同意作为第三人参加本案诉讼；兴富公司同意作为第三人参加本案诉讼，但认为根据合同相对性孙玉莲系本案适格孙玉莲，对孙玉莲以个人名义向瑞函公司主张权利无异议。
二审查明的事实与一审一致。
【裁判结果】
一审法院判决：驳回孙玉莲的诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
一审法院认为：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，五份《商品房购销合同》签订时间在民法典实施前，但瑞函公司作出解除合同通知在民法典施行后，因此本案应适用民法典的规定。一、关于原双方签订《商品房购销合同》是基于购买车位或是以物抵债的意思表示的问题。民法典第四百六十四条第一款规定：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《商品房购销合同》系买卖合同，合同目的在于买卖车位，瑞函公司主张与孙玉莲签订《商品房购销合同》系以物抵债行为，未提供证据予以证实，且与查明的事实不符。《商品房购销合同》签订时间为2012年，原恒通公司与瑞函公司对账的时间为2015年，《商品房购销合同》签订早于原恒通公司与瑞函公司对账三年，合同签订时瑞函公司欠孙玉莲混凝土货款的金额尚未确定、尚不存在明确的债务金额，即以物抵债的前提不明确。民法典第五百六十八条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，双方经协商一致，达成用瑞函公司应付混凝土货款抵扣孙玉莲应付车位款的合意，系双方对互负金钱债务进行抵销，故《商品房购销合同》系双方关于买卖车位的真实意思表示，经双方债务抵销后，孙玉莲已经通过抵扣货款支付购车位款812,991元、未付余款46,009元。二、关于瑞函公司管理人向孙玉莲作出的瑞函破整（解）014号《商品房购销合同解除通知书》《瑞函公司管理人关于解除部分商品房购销合同的送达公告》是否符合法律规定的问题。企业破产法第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，瑞函公司进入破产重整程序时，孙玉莲尚欠购房款46,009元未支付，实际未履行完毕五份《商品房购销合同》约定的付款义务，瑞函公司也并未向孙玉莲交付五个车位，该五个车位未发生物权变动的法律后果。孙玉莲与瑞函公司签订《商品房购销合同》虽是出于购买车位的真实意思表示，但是其系作为兴富公司的代持人购买办公使用的车位，不属于以居住为目的购买房屋的商品房消费者，其房屋交付请求权不具有优先性。破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或管理人依照企业破产法第十八条规定决定继续履行合同外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。因此管理人依照企业破产法的规定通知孙玉莲解除案涉的五份《商品房购销合同》符合法律规定，孙玉莲可根据原债权债务关系另行向管理人申报债权。综上所述，对孙玉莲的诉讼请求，一审法院不予支持。
二审法院认为：首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”据此，对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人可选择解除合同。本案中，虽然孙玉莲与瑞函公司签订了车位购销合同，但扣除混凝土货款抵充部分，孙玉莲未履行完毕付款义务，且瑞函公司亦尚未履行办理产权登记的义务，故管理人决定解除车位购销合同并无不当。其次，案涉车位的购销合同系原恒通公司授权孙玉莲以个人的名义与瑞函公司签订，且原恒通公司在车位购销合同签订后又与案外人开远市羊街水泥粉磨站达成协议，约定用案涉车位抵充欠开远市羊街水泥粉磨站的货款。虽然个旧市人民法院（2019）云2501民初2020号案判决以开远市羊街水泥粉磨站未提交证据证明车位不具备办理产权过户登记为由，驳回了开远市羊街水泥粉磨站关于解除协议的诉请，但该判决并未确认车位的所有权归恒通公司享有或判决由瑞函公司交付车位，故该案并不存在执行。此外，虽然破产程序具有对债务人的债务进行整体清偿的性质，但根据《中华人民共和国企业破产法》第一条：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”的规定，债权公平受偿是破产法的立法目的和基本原则。为实现债权公平受偿的目的，对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，在解除合同有利于债务人财产最大化和满足债权人整体利益的情况下，破产法才赋予了管理人享有选择解除合同的权利。因此，虽然一般不动产买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的情况下，享有对抗和排除普通债权人申请对不动产进行执行权利；但在债务人进入破产程序的情况下，基于债权公平受偿的原则和债权人整体利益最大化的需求，并不应再适用前述规定认定一般不动产买受人对不动产仍享有优先性权利。因此，对孙玉莲关于本案管理人解除车位销售合同与不符合强制执行规则的主张，本院不予采纳。
来源：民法研习
