浅析房企破产中消费者购房人的权益保护

01

关于消费者购房人的认定，目前在破产程序中尚无特别规定，在其他程序的司法解释、法院会议纪要中，已经基本形成了统一认识，即应当合同签订、购房用途、已付款占房屋全款的比例等方面进行综合判断。

消费者的概念，可见于《消费者权益保护法》第2条规定，消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的法律主体。而将消费者概念引入购房合同法律关系，首见于2002年最高人民法院关于《建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，目前已经失效）第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2005年最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复（〔2005〕执他字第16号）释明，购房人的消费权利是保护个人消费者，其权利基础是个人的生活居住需要，而非经营。

该答复和批复弥补了《消费者保护法》中对于消费者主体限于自然人的规定缺失，这是因为《消费者保护法》语境下，部分企业法人与自然人消费者的消费行为无异，而难以区分其是否应当受到该法保护。但消费者购房人其优先性的基础，主要来源于居住权，而企业法人有相应住所是其设立的前提，不存在居住权的问题。

基于消费者购房人的生存权、居住权权利的优先性，2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（《执行异议和复议规定》，法释〔2015〕10号，现已修订）第29条明确了其在执行程序中的识别方法。其认定要件有三，包括：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）肯定了《执行异议和复议规定》的基本识别逻辑的基础上，作出了细化解释。其中第125条对买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等司法实践中争议比较大的问题进行了司法观点统一[i]，认为基本达到该付款标准且能够补齐款项的，可以纳入认定范围。

除全国性规定外，河南高院在2021年发布的十大破产审判案例中，亦做出更为详细的指导意见，认为根据是否缴足或缴纳大部分房款、是否已办理按揭贷款、是否网签等综合考虑认定，将已缴足全部或大部分房款并办理按揭和网签手续的认定为消费者购房人。

综上所述，对于消费者购房人的认定，应当从书面买卖合同签订、购房用途、房款支付等方面进行综合认定，消费者也应当在购房时注意保存相关的证据，在后期主张权利时，及时向管理人提交审查，促成权利保护。

02

在破产程序中对消费者购房人的权利保护，亦应当遵循物权取得的一般民法权利识别原则，即在现行“债权形式主义的登记生效模式”的物权制度下，需要经过法律行为和物权登记双重条件才能取得物权，二者缺一不可。

购房者实体民事权利在破产程序中的延申，应当如何认定消费者购房人的权利，亦与非破产程序中民事权利性质的认定一脉相承，也是破产程序中消费者购房人权利主张、审查的重要前提。

我国采取的物权变动模式，是债权形式主义的登记生效模式。根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立以登记为准，未经登记的不能发生效力。同时第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，依据我国现行民事法律规定，不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，以双重法律事实决定不动产物权变动的效力。

同时，《民法典》第209条还规定了登记生效主义的例外，即根据相关法律规定，可以不登记亦取得物权效力的，该等例外主要包括：

第一，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；

第二，非依法律行为而发生的物权变动的情形：1、因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力；2、因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；3、其他法律的规定和实际情况。

在破产程序中判断消费者购房人是否取得物权时，即可以按照上述规则，结合其买卖合同签署及过户登记的情况予以综合认定。这也决定了消费者购房人应当行使物权请求权还是债权请求权，以及时、适当的参加破产程序。

03

根据前述物权相关法律法规的规定，在买受人已经支付全款、且房屋已经建成且已经过户至买受人名下的情况下，案涉房屋不应当列为破产财产。消费者购房人应当通过管理人行使取回权。

识别房屋所有权的归属尤为重要，其原因是一旦识别为债务人财产，即被归于破产财产之列，将按照破产法的分配顺序，在众多债权人之间进行统一分配。

在房屋已经建成且完成过户登记的情况下，开发商未继续向消费者购房人交付房屋的，按照前述的物权归属的判断规则，此时购房人已经取得房屋物权。根据《企业破产法》第30条对于破产财产的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（《破产法司法解释二》）第2条规定，债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产不应认定为债务人财产。因此，即使期房买卖合同中，债务人仍然占有消费者购房人已经过户登记的房产而未予交付时，此时其物权已经变动至购房者名下。

需要强调的是，有意见认为《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》目前尚未明确失效，其第71条部分规定排除了期房买卖情况下未办理产权证或过户手续的房屋属于破产财产的情形，具体指的是：

（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；

（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；

（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产。

笔者认为，该《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系针对旧破产法做出的司法解释，虽然未有正式文件明确其失效，但是在后的《破产法司法解释二》第2条与该规定第71条的相冲突，该第71条的规定自然已经因此失去法律效力，不能继续适用。

因此，在该种情况下，消费者购房人应当根据《企业破产法》第38条规定，通过向管理人主张破产取回权的方式主张取回房产，转移占有。管理人也应当及时审查购房人消费者身份，向消费者购房人交付房屋。

笔者亦检索到平顶山市中级人民法院就房地产企业集中破产、所涉权利状况复杂、需出台地区性统一操作规程，其发布的《房地产企业破产案件审理操作指引（试行）》第30条就此规定，在破产案件受理后，已支付全部购房款的购房者要求交付房屋、办理权证的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权。从行文来看，该条所述“房屋交付请求权”应当属于物权请求权之列即返还原物请求权，是在识别消费者购房人身份之后，在肯定了购房者享有房屋物权的前提下，才排除了承包人建设工程价款债权的优先受偿性。

04

消费者购房人已经支付全款且房屋已经建成的情况下，但房产尚未过户登记至消费者购房人名下，该房产仍属于破产财产，应按照规定积极申报债权，通过破产财产的分配程序参与分配。

如上所述，是否办理过户登记是取得房产物权的重要条件，但是办理过户登记并非开发商或者消费者购房人凭借一己之力即可以完成的。根据现行《城市商品房预售管理办法》第12条第一款规定，开发商预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由此可见，在义务分配时，购房人应当是承担办理过户登记的责任主体，而开发商负有协助义务。

实践中的情况却往往是，购房人心急火燎办房产证，而开发商以百般理由推脱。该种情况下，应当适用《城市商品房预售管理办法》第二款，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。该等权利义务的分担，在《商品房预售合同》中往往也有更为明确和细致的规定。在住建部与工商总局联合制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）中，第八章合同备案与房屋登记中对购房人与开发商之间的权利义务进行了明确约定，即：

（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起*日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人享有单方解除权；或者双方自由约定违约责任。

（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。

该示范文本的预定，显然对购房人做出了倾向性保护，而未约定对购房人的违约责任，这也是基于现实情形中，消费者购房人往往处于弱势群体、风险承受能力更差等实际情况做出的考量。但是购房者也应当注意对选择性条款进行签约时，注意选择的内容，开发商对违约责任的排除或者设置过低，甚至通过补充协议方式排除、替代该条款的适用。

除相关规定和示范文本外，司法裁判中最高人民法院在裁判中亦就房屋过户登记在识别破产财产权属方面的决定性作用，做出了直接的裁判说理。（2020）最高法民申2512号《王红霞、莱芜名嘉置业有限公司一般取回权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》中最高院认为，作为案涉工程建设用地使用权人的名嘉公司，依法原始取得其建造的包括案涉30101号房产在内莱芜名嘉广场工程的所有权，王红霞虽与名嘉公司签订《商品房预售合同》，并全额支付房款，但未依法办理不动产物权变更、转让登记手续，未能取得案涉30101号房产的所有权。二审判决认定案涉30101号房产所有权仍应由名嘉公司享有，并认定该房产属于名嘉公司的破产财产，适用法律并无不当。

综上所述，消费者购房人应当时刻关注房产办证进度，及时、主动要求开发商办理产权过户，以防止自身权益受损。如进入破产程序，未办理产权证的房产应当及时申报债权，主张自己的合法权益。

05

消费者购房人在购房合同签署后已经进行预告登记的，虽然未取得与物权变更登记同等效果，但其对房产得到权利可以受到破产保护，因此得以请求继续履行合同进行过户登记。

对于习惯了预售合同网签的消费者购房人来说，预告登记可能稍显陌生。预告登记是《民法典》物权编规定的法定制度，根据《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

就预告登记的法律效果而言，消费者购房人将取得对发生不动产物权变动请求权进行登记保全的效果，但基于前述对于物权变动的规则，购房人尚不能直接取得获得不动产物权变动的法律效果。如遇开发商破产，则相应房产仍然有开发商享有物权属于破产财产。

最高人民法院民法典贯彻实施工作小组主编的《民法典物权编理解与适用（上）》一书中对预告登记制度在破产程序中的效力做出了解释，其认为预告登记具有破产保护效力，在不动产权人限于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。在相对人破产、但预告登记权利人请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就的时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权。如相对人不履行合同约定，则权利人物权依据预告登记直接取得物权，其可以通过已发主张继续履行合同的方式，实现不动产物权。

司法实践中，最高人民法院认为，预告登记无法取得物权变动的直接效果、如购房人未依照法定时效及时办理变更登记，则可能失去物权请求权保全的效力。（2020）最高法民申3794号《徐梦、威海广信房地产开发有限责任公司普通破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》最高院认为，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内等因素，原审法院认定预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后债权消灭导致预告登记依法失效，并无不当。

因此，笔者认为，当购房人已经完成预告登记时，应当在具备办理过户登记的前提条件下，及时催办过户登记手续并保留催告证据，在破产程序中亦应当通过申报债权的形式向管理人主张继续履行合同，管理人在审查后应当及时配合其办理相关手续。购房人如未能及时办理过户登记或其他法定预告登记效力失效的情形下，则购房人将失去该等请求权，而对该房产失去特定的权利。

本文所介绍的消费者购房权利保护路径，只是在纷繁复杂的房地产开发企业破产程序中纠纷处理的冰山一角。大陆的期房买卖制度，源于香港地区的卖楼花交易模式，自上世纪50年代至今已经有仅70年历史，而物权的相关概念则更能追溯到遥远的罗马法时期。但是由于房产价值之巨大、关乎每个人切身的利益，一个法律观点可能影响到千万人的财产，因此实践中百花齐放、百家争鸣。而消费者购房人基数大、风险耐受力差，直接影响社会稳定，因此，在这房地产行业整体“水煮沉浮”的时代，其权利保护问题值得每个法律人予以最密切的关注。

注：

[i] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》125问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。