【破立论谈】房地产企业破产清算中购房人的权利保护

房地产企业破产清算中购房人的权利保护

摘  要

房地产企业的开发前期需要投入较大的启动资本，本身就存在较高的进入壁垒障碍。但因房地产企业的固定性，也决定了若后期想退出房地产业的转移成本也是相当高的，所以进入了房地产开发的行业，一旦经营不善或受到政策调控或其他不确定因素（比如今年来的疫情）的影响，投资者可能会损失严重。若开发的楼盘无法正常交付、办证等，还会对购房人产生直接的影响，严重的可能会导致购房人房财两空，损失惨重！本文中，将对在房地产企业进入破产清算程序后的购房人的权利保护方面进行相关的探索和分析。

关键词：房地产  破产清算  购房人  权利保护

一、购房类型概述

（一）购房人的定义和分类

何为购房人？广义上的含义是泛指所有的购买房屋的人，这个理解是最简单、最通俗易懂的也是最字面的理解，包括各种各样类型的房屋购买人，广义理解上的购房人既包括真正出钱购买房屋的人，也包括实际未出房款但用借款、工程款或者其他债权折抵房款的人员，更甚至还可能存在并未支付任何对价而取得房屋购买权的情形，所以广义上的购房人并非一定是房屋所有权人也并不一定最终都能够被认定为是小区的业主。

在本文中，笔者阐述的购房人的性质将特指的是实际交付了房款，向房地产开发企业（开发商）真正购买房屋的人员类型，此类购房人可能在交付款项后与开发商签订了《商品房买卖合同》，也可能因为各种原因仅仅签订了认购协议或者认购书、确认单等非正式的是商品房买卖合同，还可能是在交付房款后并未签订任何的对购房存在合意的书面协议或者单据，仅仅在持有开发商出具的收到房款的收据、收条等凭证，更极端的情况是只有转账流水，并无任何开发商出具的书面材料的购房人。本文中将主要对上述几种类型的购房人在开发企业进入破产清算程序后，他们相对应的权利如何进行保护才会实现受损最小化来进行探讨。所以，本文中的购房人属于狭义意义上的购房人，并不包括各种类型的，属于特指。

（二）购买房屋性质的分类

房屋从实际用途上可以分为住宅用房和非住宅用房，住宅用房又可以分为消费性住宅和非消费性住宅。房屋用途的不同，可能会破产清算程序中得到不同力度的保护，对购房人造成的影响和权利实际受到保护的力度也将是不一样的。

1、消费型住宅用房，该类住宅的购买者是以提供基本的生活居住为目的，保障的是众的基本生存权，因此该类购房者也被称为消费型购房者。在众多的购房者中，消费型购房者是最基础的购房者类型，此类购房人一般经济实力普通，购房只是为了居住，所购房屋对于购房人乃至其全家都是至关重要的，可能是全家倾其所有财产购买用来改善家庭居住生活或者是为了孩子上学等原因购房，所以该类购房人所购房屋涉及到民众的基本民生，对购房人乃至整个家庭的影响是重大的，所以管理人在破产清算案件中进行处理该类房屋购房人的相关事宜时，应当予以特别注意。

2、非消费型住宅、商铺等房屋，该类房屋的购房者购买房屋的目的不是为了居住，也不是为了生存，更多的是投资和经营，因此不涉及到购房人的基本权利。但该类购房人也是付出了真金白银从开发商处购买房屋，不论其购房的目的是什么，其作为本文中的购房人的身份是没有异议的，若其购买房屋的开发企业因种种原因进入了破产清算程序，则该类购房人可依法申报债权，并依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）的相关规定享有权利。但该类购房人的权利保护力度将弱于前一类消费型购房者的权利保护力度。

二、购房人应当享有的权利种类

我国现行有效的法律中，涉及到商品房买卖合同的相关法律规定主要有《中华人民共和国民法典》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》等法律法规，其中法律条款涉及到的购房人的权利也是种类繁多。作为购房人最主要的权利就是期望获得房屋的所有权，享受房屋所有权所应得的各项权益，所以，购房人要求开发商如期交付符合合同约定的房屋的权利，是所有权利中最重要、最直接、最根本的权利和要求。

除了要求交付房屋的基本权利外，购房人基于房屋买卖原因及关系，还享有以下各项权利：商品房买卖合同签订前享有的缔约知情权、平等协商权、自主选择权、公平交易权、全面协商权、依法强制约定权等；合同签订后约定交房前享有的权利主要有：预售合同备案权、追究缔约过失责任权、认购保障权、变更合同权、规划及设计变更获知权、规划及设计变更退房权、合同履行抗辩权等；约定交房阶段享有的权利：要求依约按期交房权、依法依约自行验收权、要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的权利、要求质量保修权、要求协助办理产权变更和登记手续的权利、依法委托重新检验工程质量的权利、依法解除合同权等权利。

根据上述的归类和统计可知，购房人从准备购房到实际签订合同再到交付房屋等这一系列的过程中，享有的权利是很多的，但是实际生活中能够真正注意到并主张这些权利的购房人是比较少的。大多数购房人注重的可能也就是主要的签订购房合同、交付房屋、办理产权证书等几项权利。

三、破产清算程序中债权人的权利限制

根据《中华人民共和国企业破产法》规定，任何企业一旦被法院受理破产申请后，即进入破产程序，该企业的所有事宜的处理均需要遵守企业破产法的相关规定，任何人不得擅自处置，以下就房地产企业破产清算期间，与购房人相关的权利限制作简要说明。

（一）禁止个别清偿原则

根据破产法规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。该原则的另一层含义是公平清偿原则，即所有性质相同的债权人享有同等的债权清偿的权利，任何人不得被个别对待，不得提前清偿也不得遗漏清偿，体现的是法律的公平性。该原则的规定，不同于企业被受理破产受理之前的意思自治原则，未被受理破产清算时的企业实行的是自主经营，由经营者决定企业的所有事项，包括债务的清偿顺序和比例等均可与债权人协商后确定，但是一旦进入破产清算程序，企业的经营者将不再享有自主经营权，关于破产企业的所有事宜将由法院指定的管理人进行接管和履行。

所以，房地产企业一旦进入破产清算程序后，购房人缴纳的房款及未交付的房屋均属于债务人的财产，购房人要求退房的，其已经缴纳的房款无法直接退回；不要求退房的，尚未交付的房屋也无法按照合同约定交付。

（二）合同选择履行权

破产法规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条赋予了管理人单方解除权，即对于破产企业和对方当事人均为履行完毕的合同，管理人可以行使当然的合同解除权，而不需经对方当事人同意，亦不需要承担解除合同的违约责任。当然，这里赋予的权利是有前提条件的，就是双方均为履行完毕的合同，如果对方已经履行完毕，则管理人不享有当然的单方解除权，如果管理人决定解除的，则需要按照合同约定承担相应的违约责任。该合同选择履行权的行使也受到限制，并非所有的双方均未履行完毕的合同管理人均享有该权利，比如破产企业为他人提供担保的合同、保险公司破产时尚未履行完毕的保险合同特别是人寿保险合同等，管理人只能履行，不可以解除。

该法定解除权享有者仅仅是管理人，而作为债权人的一方是不享有该特定权利的。但是该规定并未否定购房人的一般法定解除权和合同约定解除权，购房人仍然享有法律规定的和购房合同约定的享有的相应权利。

（三）特定管辖原则

人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼只能向受理破产申请的人民法院提起。不论是债权清收还是债权确认之诉，管理人或者债权人提起诉讼的，只能向受理破产申请的人民法院提起，该规定对于管理人来说不仅是工作的方便还有利于与法院之间的工作沟通、协调。但是对于债权人来说则不是很便利，因为并非所有的债权人都和债务人在同一所在地，因此会产生路程上的不便，也不排除因为法院的先入为主思想会影响案件结果的可能性。

（四）债务人财产法定原则

破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。根据该条规定，只要在受理破产申请时，尚处于债务人名下的财产均为债务人财产，被宣告破产后即为破产财产，均将用于对债权人的债权分配。具体到本文中的相关问题，可能比较突出的就是房屋的权属问题，购房人所购房屋，在房企进入破产清算后，是作为债务人财产还是购房人的财产，将需要根据具体情况而议。

企业破产法及其司法解释、其他法律法规中对于一般破产清算中的权利限制还有其他规定，本文中不再一一详述。

四、购房人在破产清算程序中可能存在的风险及应对措施

购房人最主要的权利是要求按照购房合同交付房屋，如果无法交付房屋的，则是按照合同及法定要求房地产企业退还房款及承担违约责任。具体到房地产企业的破产清算案件中，就是购房人所购房屋最终能否实际交付、交付能否符合合同约定，若无法交付或者购房合同解除的情况下，购房人损失如何计算及违约责任如何承担。房地产企业进入破产清算期间时，可能存在的情况有：房屋尚不符合交付条件需要续建后才能实际交付购房人；也可能存在房屋尚未实际交付且购房人房款并未实际缴清，或者购房人因未及时收到房屋要求解除购房合同的情形；再次存在房屋已经实际交付，但是产权登记证书尚未办理的情形等多种情形。

（一）购房人房款尚未缴清且房屋尚未实际交付的情况

1、存在的风险

此种情况下的《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人享有法定的特殊解除权。即管理人对该类的购房人的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。所以，只要管理人未明示该类合同继续履行的，均视为解除合同，购房人则不再享有依据购房合同要求交付房屋的权利，只能向管理人申报债权要求退还房款。

若管理人要求继续履行合同的，此种情况可能存在于破产清算时房屋价值低于购房合同约定的价值的情况下，此种情况发生时，购房人又该如何抉择呢？

2、应对措施探索

因该类型的购房人尚未履行完毕房款交付的合同约定义务，所以对于所购房屋的权利的享有是受限制的，正因如此，依据法律规定才致使管理人享有了合同选择履行权。但是管理人享有的该权利是一次性的，不得反向再次或多次行使。

（1）管理人要求继续履行合同的。即使购房人未全部付清款项，但是如果购房合同的继续履行有利于全体债权人利益的，管理人基于有利于债权人的原则，可能会选择要求购房人继续履行购房合同。但是对于购房人来说就存在了风险，所以如果在管理人要求继续履行的情况下，购房人基于对自己权利的保护，是可以要求管理人提供担保的，如果管理人不提供担保的，购房人可以主动要求解除合同并要求管理人承担违约责任。

（2）管理人要求解除合同的。管理人在接手债务人后，若未明示表示同意继续履行合同的，均视为解除。此时若购房人完全接受管理人要求解除合同的通知的，则其只能就已经支付的房款向管理人申报债权，申报的房款债权的性质属于普通债权还是优先债权，目前实践中尚未形成统一的意见，但是购房人在申报债权时需要主张基于物权请求权享有优先受偿权；若购房人名下无房产登记信息的，在该房地产企业所购房屋为唯一住房且支付了大部分（一般为超过房款总额的50%）房款的情况下，可以主张消费性住房，要求补齐房款，继续履行合同。

（二）购房人房款已经缴清，但房屋未实际交付的情况

1、存在的风险

此种类型的购房人，对房屋享有物权期待权，因为该房屋房款已经全部缴纳完毕购房人已经履行了购房合同约定的付款义务，管理人则不再享有合同选择履行权。但是因该房屋并未实际交付给购房人，不动产登记尚在债务人名下，并未发生物权变动的效力，按照法律规定应当还是属于债务人的财产。此种情况下，管理人还是可以主张合同解除权或者法定解除权。因为若管理人决定继续履行该份购房合同，则可能涉嫌对该购房人产生个别清偿的结果。管理人则违法了法律的强制性规定。若管理人根据案件办理需要，决定解除该房屋购房合同的，则需要按照合同约定向购房人承担违约责任，不享有基于合同选择履行权而享有的违约豁免权。

2、应对措施探索

此种类型下，虽然购房人缴清了全部购房款，但是因为房屋未实际交付，还是存在风险。购房人可以从以下方面维权：1、要求管理人继续履行商品房买卖合同，按照合同约定交付房屋。因开发企业已经被受理破产清算，所以若开发楼盘或小区附属设施并未完全完工的情况下，管理人交付的房屋可能与合同约定的存在差异，但是只要主体结构没有问题，小区设施总体基本完成的，此种情况下还是建议购房人接收房屋，尽量减少损失。因为若因管理人交付的房屋与合同约定不一致，拒绝拿房的，后期的购房款能否全额收回是未知数；2、 若管理人要求解除合同，退还房款的。因为此时的开发企业被受理破产清算，如果管理人继续交付尚未发生无权变更的房屋，可能会涉及个别清偿问题。所以不排除有的管理人会要求解除合同，收回房屋出售权，向购房人退还房款。如果购房人通过努力仍然不能改变被解除合同时，则需要考虑如何才能尽可能多的拿回已缴纳的房款。因为债权性质的不同，直接涉及到后期的清偿顺序和清偿率的问题，对购房人最直接的影响就是能拿回的购房款的数额问题。所以，购房人在向管理人申报债权的时候需要明确要求将已缴纳的房款确认为享有优先受偿权的债权，如果不予以特别说明的话，管理人会视为放弃，最终可能会被认定为普通债权。需要说明的是，要求认定为优先受偿的只能是实际缴纳的房款，基于合同解除要求支付的违约金或者损失赔偿等费用则无法被认定为享有优先权，只能作为普通债权进行清偿。

（三）购房人房款已经缴清且房屋已经交付，但是尚未办理产权登记手续的情况

1、存在的风险

此类购房人的情形应当是房地产企业进入破产清算程序后比较好的了，因为购房人已经实际拿到了所购房屋，相当于是实际享有了合同约定的主要权利-取得房屋使用权。房地产企业在被受理破产清算之前已经实际交付的房屋，属于购房人合法占有该房屋，管理人是无权要求解除合同、返还房屋、退还房款的，所以该类房屋不属于债务人的财产。但是该类购房人的权利仍然是存在风险的，因为房屋属于不动产，不动产的权属是以登记为准，虽然房屋实际交付了，但是因为没有办理房屋不动产登记手续，所以在房屋权属上仍然是存在瑕疵的。

2、应对措施探索

此类购房人虽然合法占有了房屋，取得了房屋的使用权，很大程度上也是取得了房屋的实际权利，但是根据我国权属登记的相关规定，还需要完成不动产登记的公示程序，才具有该房屋的完整的所有权归属，在房屋权属上才是完整的。所以此类购房人的主要目的是催促、监督管理人尽快办理房屋权属登记手续，将房屋转移登记至购房人名下。但是，既然进入了破产清算程序，就说明该企业经营出现了困难，所以能否顺利办证都是未知数。如果存在未完工程，还需要进行续建，续建资金、人员、质量、工期等都是陆续出现的问题。购房人应当配合管理人进行资金筹集、开展续建等工作，尽量完善小区附属设施，符合办理不动产权属证书的条件。若条件比较差的案件，可能还需要督促管理人积极采用附院联动机制协调处理产权证书办理事宜。

 五、结语

正常情况下，任何一位购房人购买房屋对于自己或者家庭来说都是大事，倾注的可能是半辈子甚至是一辈子辛苦积攒的血汗钱，承载了一代人、两代人甚至三代人改善生活、就业升学的寄托！所以，当全家倾注了全部希望购买的房子发生了问题的时候，对于为了实际生活需要购买房屋的购房人来说，可能是较大的打击。管理人在接受法院关于房地产企业破产清算案件的制定后，应当审慎处理实际购房人、消费性购房人的权利义务关系，在法律允许的范围内将案件办理的有温度、有风度！