【视点】德和衡 | 探析房地产企业破产中消费性购房者权益保护的相关裁判规则

探析房地产企业破产中消费性购房者

权益保护的相关裁判规则

前言

近几年，房地产开发企业频繁“爆雷”，甚至进入破产程序。如最高人民法院在（2021）最高法民申1386号裁定书中所言，在房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。

本文通过对近几年司法实践中发生的破产债权确认纠纷案件的梳理，尝试勾画出破产程序中消费性购房者权益保护的相关裁判规则。

一、消费性购房者权益保护的依据

目前我国法律、司法解释均未针对房地产开发企业（以下简称“债务人”）破产程序中消费性购房者的认定及其相关权益的保障作专门规定，实践中对相关案件的处理，主要参照以下两部司法解释：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2021年1月1日废止，以下简称“《批复》”）第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正，以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第125条对《执行异议和复议规定》第29条作出具体解释，第126条则吸收了《批复》的内容。由于《九民纪要》并非司法解释，且其中第125条、第126条规定的内容依附于前述两部司法解释，故在法律适用时应以前述两部司法解释的适用为前提。《批复》被废止后，《执行异议和复议规定》第29条成为现行有效的司法解释中仅有的关于消费性购房者认定和权益保护的规定。然而，《执行异议和复议规定》毕竟是针对执行程序的规定，是否能在破产程序中适用，实践中存在争议。具体如下表所示：

总的来说，实践中大多数法院认为《执行异议和复议规定》可以在破产程序中适用，特别是（2020）最高法民申484号民事裁定书等破产债权确认纠纷的裁判文书中已经明确将《执行异议和复议规定》第29条适用于该类案件的裁判，因此法院不宜以该规定系针对执行程序为由，拒绝在破产程序中适用。

二、消费性购房者的认定

鉴于《批复》被废止后，《执行异议和复议规定》第29条已成为实践中法院认定消费性购房者的主要依据，因此，下文将以该条为基础，分析消费性购房者的构成要件。

（一）关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的认定

在判断案件事实是否符合本项构成要件时，有以下两种情况值得注意：

1.合同无效的情形

广西高院在（2020）桂民终630号民事判决书中认为：“本案中，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险... ...长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的消费者，这是该公司对规定的误读，依法不予支持。”可见，实践中法院有一定的变通余地，不一定严格依据本项构成要件的文义进行判断。

然而，如果购房者对于合同无效有过错，则不宜支持其享有优先权。在（2020）川民终212号案中，“购房者”钟晓霞与债务人鸿德公司签订商品房买卖合同的目的是成立让与担保关系，该行为是双方虚假行为，当属无效。因此，四川省高级人民法院认为：“钟晓霞与鸿德公司签订《商品房买卖合同》的真实意思是为钟晓霞向鸿德公司出借100万元款项提供担保，双方之间所形成的法律关系是让与担保关系，而非房屋买卖合同关系。故钟晓霞以其与鸿德公司存在合法有效的商品房买卖合同关系为由，要求鸿德公司履行交付案涉房屋并办理房屋权属登记义务的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应不予支持。”

2.进入破产程序前合同已解除的情形

购房者在破产程序前解除合同的，其购房款债权将被认定为普通债权。（2022）辽01民终10083号案中，购房者张娇在债务人破产前以诉讼的方式解除了案涉购房合同，然而债务人一直未返还购房款，并最终进入破产程序。沈阳市中级人民法院认为：“（张娇）在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权。张娇主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。”

（二）关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定

在2021年1月1日废止《批复》之前，司法实践中法院适用《批复》或《执行异议和复议规定》第29条认定消费性购房者的情况并存。然而，《批复》对消费性购房者之“消费性”的认定较为模糊，法院对认定标准的把握宽严不一。如南通市通州区人民法院（2018）苏0612民初1925号案中，购房者宋华、白玉华在已有三套房屋的情况下，又在当地一次性购买两套别墅。尽管如此，法院仍认为：

“在对‘消费者’的界定上，宜根据该批复的本意，采取保护相对弱势的购房者的生存权和居住权的解释。本案中，虽然宋华、白玉华在本地区登记有三套房屋，但并不能由此否认其购买案涉房屋的目的是为了消费需要（如为改善居住条件或购买学区房等），亦不能改变其在本案中作为购房人的相对弱势地位，其在案涉享有的购房权益应当给予优先保护。”

该案二审法院南通市中级人民法院（2018）苏06民终2623号民事判决书维持原判。最终一、二审法院的观点得到江苏省高级人民法院的认可，该院（2019）苏民申2977号民事裁定书中指出：“现有证据不足以证明其购买案涉房屋系出于经营需要或从事投资业务，认定其不属于善意购房者亦依据不足。一、二审法院根据《批复》综合分析确定优先保护宋华、白玉华的消费者购房人权利，并无不当。”

前述（2018）苏06民终2623号民事判决书在辽宁省高级人民法院（2018）辽民初147号执行异议之诉一案中，被购房者刘恩田引用为支持自己主张的依据，然而法院认为：

“刘恩田在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为143.41平方米的房产，案涉房产在面积上不属于满足生存权的合理消费范畴，故刘恩田不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者... ...”

以上两省高院对消费性购房者之“消费性”的不同认定标准，虽有《执行异议和复议规定》第29条对破产案件而言仅是参照适用的因素，但也反应出在《批复》被废止前，司法实践中法院在破产债权确认纠纷中对“消费性”的认定有较大的自由裁量权，缺乏相对统一的标准。在《批复》被废止后，《执行异议和复议规定》第29条成为判断“消费性”的最主要依据，法院对“消费性”的认定渐趋严格。根据近几年的相关案例，法院认定“消费性”的具体标准如下：

1.购买房屋的数量

在（2020）粤02民初298号民事判决书中，法院认为：“（林星）购买涉案54套房屋并非为了满足生活居住需要。根据债权平等原则，其享有的债权不能优先于其他债权。”可见，如果购房者一次性购买多套房屋，则将难以被认为具有“消费性”。此外，值得注意的是，实践中亦有不少购房者出于居住目的，选择购买两套相邻房屋的情形，如果简单地否认购买多套房屋的购房者的“消费性”，恐怕不利于实现保护消费性购房者生存权益的初衷。因此，购买房屋数量虽是认定“消费性”的标准之一，但需要法院在个案中结合案件事实判断。

2.房屋的性质

桂林市中级人民法院在（2019）桂03民初103号民事判决书中表示，“人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的‘客观标准’，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。”实践中对本标准的掌握相对一致，如安徽省高级人民法院在（2020）皖民终463号案中，就以购房者购买的房产用途为商铺，属于经营性用房为由，不认为该购房者是消费性购房者。

然而，本项标准亦存在例外。在(2016)皖18民初71号案中，宣城市中级人民法院认为：“本案中，张永恩作为普通农村居民，购买一套面积仅17.31平方米的商品房，该商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对张永恩及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。”可见，生存利益是法院最核心的判断标准。

3.购房者居住地

《九民纪要》第125条规定：“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”然而，如果购房者是异地购房的，即便其在案涉房屋所在地无用于居住的房屋，也无法被认定为消费性购房。比如在（2020）最高法民申3812号民事裁定书中，最高人民法院认为：“张惠云与另案当事人曹长水系夫妻关系，夫妻二人居住地为山西省，两人在山东省威海市购买两套房屋，应认定为投资性购房，并非为了生活居住而购买房屋... ...”然而，本标准亦不绝对，购房者虽为异地购房，但如果其目的是移居外地的，属于生活居住而购买房屋，应当认为具有“消费性”。

4.名下有无其他用于居住的房屋

《九民纪要》第125条规定：“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定（《执行异议和复议规定》第29条第2项，笔者注）的精神。”值得注意的是，实践中法院不会僵硬地适用本项标准，如果购房者以其同居亲属的名义购房，法院将否认其“消费性”。在（2020）皖民终787号案中，涉案房屋房款已经全部支付，且购房者汪某1名下没有房产，但法院认为：“汪某1系未成年人，其随监护人即父母一起居住，汪某1父母名下有两套位于黄山市及歙县的可以用于居住的房产，汪某1父母用自有资金以汪某1名义购买别墅，不符合上述法律规定的享有优先受偿权的消费者的认定标准。”

5.其他认定标准

最高人民法院在（2020）最高法民申484号民事裁定书中表示：“... ...根据案涉房屋抵债经过以及使用性质、面积等因素，芦喜明不符合消费者购房人的特征”据此，购房者购买房屋的用途、面积等因素，也属于认定“消费性”的标准。

综上所述，在破产债权确认纠纷中，尽管法院通常援引《执行异议和复议规定》第29条判断购房者是否为消费性购房者，但对该条标准的掌握较为宽松，实际上不受该条的拘束。法院对“消费性”的判断，往往结合案件事实进行实质审查，如果案件确实涉及消费者的生存利益，则通常会予以保护。

此外，关于举证责任的分配问题。河南省高级人民法院在（2021）豫民终300号民事判决书中认为：“原告没有提供证据证明闫全振、何云飞名下有其他用于居住的房屋，应承担举证不能的法律责任。”南通市通州区人民法院在（2018）苏0612民初1925号民事判决书中也表示：“由于张家港农商行未能提供证据证明宋华、白玉华购买案涉房屋系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务的事实，故就两种权益的保护顺序而言，应优先保护宋华、白玉华的房屋购买权。”可见，购房者不承担证明自己符合“消费性”的举证责任。

（三）关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的认定

1.以房抵债的，不视为已支付价款，不能认定为消费性购房者

实践中法院一般不认为与房企约定以房抵债的购房者是消费性购房者，如（2020）粤13民初105号民事判决书所言：“双方签订合同的目的实际上是为了债务的清偿。如果通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因《商品房买卖合同》的签订就产生了优先与劣后之别，这显然与公平法律原则相悖。”

以房抵债可以细分为以下两种情形：

值得注意的是，如果购房者与房企存在借款合同关系，随后又签订商品房买卖合同，并支付了大部分购房款，同时约定购房者以其对房企的债权抵销剩余购房款，那么，是否符合本项构成要件的要求？我们认为，此种情形符合本构成要件，购房者签订合同的目的主要是为了购房，并非纯粹为了债务的清偿，故应当认为符合本项构成要件的要求。在（2021）最高法民申4628号案中，最高人民法院认为：“刘芬金虽与鑫科公司签订了《商品房买卖合同》，并通过支付定金及以李华生对鑫科公司享有的部分担保债权抵付购房款的方式支付了全部购房款，但在本案诉讼过程中其自认系基于鑫科公司买房送车位的宣传购买案涉房屋，且其名下已有其他住宅，故其不属于... ...以生活居住为目的的消费性购房者。”需注意，以上表述是围绕《执行异议和复议规定》第29条规定的消费性购房者的三个构成要件展开的。然而，尽管该案存在以房抵债的情形，但可能由于购房者实际支付了部分购房款，最高院一反在（2020）最高法民申2681号、（2020）最高法民申2187号民事裁定书、（2021）最高法民申969号等案件中的常态，未以该案存在以房抵债的情形为由，否认购房者为消费性购房者。这可能意味着在“以房抵债+支付大部分购房款”的情形下，购房者有机会被认定为消费性购房者。

2.已支付购房款略低于总价款的50%，亦可视为符合规定

根据《九民纪要》第125条规定，对于《执行异议和复议规定》第29条规定的构成要件中关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。根据上述规定，在双方已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情况下，虽然购房人已交付的购房款不到50%，但已接近50%，亦宜认定为消费者购房人。在（2021）豫民申5736号案中，法院便据此认为，购房者史殿得已交付的房屋价款接近50%（174954/366673=47.71%），原审仅仅根据史殿得交付的房款未达到总房款的50%，就认定史殿得不符合消费性购房者的条件，明显不当。

三、消费性购房者权益的保护方式

《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号，以下简称“《答复》”）第2点认为：“《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”具体而言：

（一）房屋建成情况下的房屋交付请求权

根据（2020）最高法民申484号民事裁定书的意见，一般情况下，债务人进入破产程序后，除非法律规定或者管理人根据《企业破产法》第18条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。否则，属于《企业破产法》第16条规定的个别清偿行为。然而，基于上文所述保障消费性购房者权益的规定，实践中法院一般认为，债务人向消费性购房者交付房屋，不属于个别清偿行为。

结合实践中相关案例的争议焦点，关于消费性购房者的房屋交付请求权，有以下几点值得注意：

1.必须是消费性购房

在（2020）最高法民申484号案中，因购房者是基于债务人的以房抵债行为而形成购房事实，最高院认定该购房者非消费性购房者，其请求交付案涉房产并办理过户登记，实际上是主张个别清偿。

2.房屋已经竣工验收

如果案涉房屋尚未完成竣工验收，则不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，属于事实上不能履行的情形，消费性购房者不得请求交付房屋。值得注意的是，佛山市中级人民法院（2020）粤06民终7037号判决书中表示：“摩登渥公司作为负有竣工验收责任的开发商，因不能清偿到期债务而被申请破产清算，已无法继续进行竣工验收工作... ...”据此，佛山中院认为事实上无法交付房屋。那么，若债务人能继续进行竣工验收工作，则应当如何处理消费者关于交付房屋的请求？我们认为，（特别是在破产重整案件中）如债务人能够继续进行竣工验收工作，则宜继续履行合同，待竣工验收后将房屋过户给消费性购房者。

3.消费性购房者不能直接请求确认房屋所有权

根据湖南省高级人民法院在湘民终1097号民事裁定书中的意见，如果双方当事人之间存在真实有效的商品房买卖合同关系和符合交付条件的房屋，那么购房者享有要求交付房屋并办理过户登记的请求权，但不能直接请求确认房屋所有权。

4.案涉商品房买卖合同属于管理人无权解除的合同

《企业破产法》第18条第1款规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。据此，对于已支付全款的购房者，管理人无权解除合同；而对于已支付部分购房款，但尚未支持全款的购房者，管理人则有权选择解除合同（以下简称“破产解除权”）或者继续履行。对此，有学者认为，在承认消费性购房者因生存权需要而享有特殊债权的情况下，债务人财产最大化原则势必要对消费性购房者的生存权进行让步，即使消费性购房者仅完成部分价款支付，管理人也不能再依据《企业破产法》第18条第1款任意解除合同，而消费性购房者则有权要求管理人继续履行合同。1我们认为，尽管管理人有此权利，但为维护法秩序的统一，除非房屋尚未建成且无续建可能，否则管理人宜继续履行合同。

此外，在案涉房屋已经办理预告登记的情形下，如果允许管理人行使破产解除权，预告登记权利人将无法取得未来建成房屋的所有权，就意味着物权期待权的落空。况且，破产实体法应当尊重非破产法规范原则，故在此种情形下应限制管理人破产解除权的行使。2

（二）房屋未建成等情况下的购房款返还请求权

1.购房款债权具有优先性的情况

破产程序中，在符合法定条件的前提下，消费性购房者在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权一般都能得到法院支持。

需要特别注意的是，《批复》第2条、《执行异议和复议规定》第29条及《九民纪要》第125条均把已支付购房款的比例作为认定消费性购房者的标准之一，如果购房者支付的购房款比例较少，则无法认定为消费性购房者，不能排除执行。那么，这是否意味着支付购房款比例较小的购房者的购房款债权无法优先受偿？对此，实践中存在两种截然不同的观点：

我们认为，如果仅以已支付购房款比例较小为由即否认该债权的优先性，可能不合理、不公平。在破产程序中，已支付购房款的比例只适合作为判断购房者在房屋建成的情况下是否有权请求交付房屋并办理过户登记的标准之一，不宜用以判断房屋未建成等情况下的购房款返还请求权是否具有优先性。购房者在符合除已支付购房款比例之外的其他构成要件的情况下，无论已支付购房款比例大小，均应赋予该债权优先性。

此外，前述《答复》中的表述为“房屋未建成等情况下”，那么除了房屋未建成之外，还有哪些情况下消费性购房者的购房款债权具有优先性？（2022）桂0328民初574号案就存在这种情况。该案中，案涉房屋在出售前已被抵押，后又被司法拍卖，而消费性购房者在执行阶段未提出异议，直到破产程序才申报债权。管理人将该债权认定为普通破产债权。法院则认为，购房者因债务人开发商的负债行为导致唯一的住房被司法拍卖，失去了物权期待权，则其购房款应在破产程序中优先受偿，以体现对弱势房屋消费者基本生存权的优先保护。

2.购房款债权的清偿顺序

我国《企业破产法》并未就消费性购房者的债权在破产程序中的清偿顺序作出规定。《批复》第1条规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第2条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。尽管《批复》已于2021年1月1日被废止，但相关内容被《九民纪要》第125条吸收。结合前述规定及《企业破产法》第109条、第113条规定，就案涉房屋这一特定不动产而言，各类债权的清偿顺序为：（1）消费性购房者的债权；（2）建筑工程承包人的工程款债权；（3）享有担保权的债权；（4）劳动债权；（5）其他社保费用和税款；（6）普通债权。3

结语

房产对于大多数中国家庭而言，不仅仅是一笔巨额财富，更涉及到生存状态的稳固。4尽管考虑到生存权益的重要性，法院通常能够妥当保护消费性购房者的合法权益，但这种保护并未有法教义学的支撑，而仅仅是特定法政策的结果。5在破产过程中完善对消费性购房者权益的保护是司法实践的难点，也是社会民生的痛点。6

面对当前裁判规则较为混乱的局面，宜在立法层面对房地产企业破产案件中消费性购房者权益保护问题制定出完整、统一的规范，并做好与执行程序相关规则的衔接，使此类案件的裁判得以有较为一致的裁判规则和尺度，以切实保障消费性购房者的合法权益。

注释

1.刘承韪,刘磊.论破产程序中买受人物权期待权的形成与保护[J].法律适用,2022,(11):36.

2. 任一民.期房交易合同在破产法上的效力研究[J].法律适用,2016,(05):97-98.

3.参见汪世虎,陈政.论我国《合同法》第二百八十六条在破产案件中的适用[J].广西社会科学,2012,（07）:79.

 4.成吉宁.房地产企业破产中的购房者优先权[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版),2020,(04):78.

 5.石一峰.房地产企业破产中购房者权益的保护[J].法学,2022,(12):125.

6. 丁国峰,王露.购房人权益优先保护的法理基础与制度构建——基于房地产企业破产的视角[J].南海法学,2022,(04):10.