破境重圆安居之梦 善治共筑心安之区

编者按

为加强房地产行业破产保护、推动问题楼盘法治化纾困，成都理工大学破产法研究中心、武侯法院联合承办四川省法学会破产法学研究会2022年年会暨第四届破产法治?天府论坛——房地产行业破产保护专题研讨会。本期为您推送的是论坛优秀案例——成都联利投资咨询有限公司破产清算转重整案，推荐单位：中共成都市温江区委政法委员会、成都市温江区人民法院。

破境重圆安居之梦

善治共筑心安之区

——成都联利投资咨询有限公司破产清算转重整案

摘要：

房地产企业破产案件存在明显特殊性，由于债权债务结构复杂、利益群体众多、相关主体诉求多元，处置不当极易带来社会稳定风险。温江区通过实质化运行府院联动机制，在充分尊重市场规律的前提下，依靠法治思维和法治手段，合理利用破产清算转重整的方式，有效化解成都联利投资咨询有限公司的“丽阳星座”房地产项目因面临破产清算导致楼盘烂尾的风险，实现了“保交楼、保民生、保稳定”工作目标。

一、基本案情

温江区“丽阳星座”房地产项目占地21.85亩，规划住房270套、商铺67套、车位420个。2016年因资金链断裂、实际控制人死亡、资产被抵押查封等停工“烂尾”，负债4.8亿元，账面资产2.9亿元。由于贷款、建设工程施工款、税费等债务规模大，且因信用丧失无再融资能力，企业难以通过“自救”完成后续开发建设，同时由于项目债务底数不清，复工续建成本难以评估，无法预测项目剩余资产价值能否覆盖续建成本达到预期收益，导致难以引入意向投资人“接盘”续建，“保交楼”工作一度受阻。

2018年3月，“丽阳星座”项目开发商向温江区法院申请破产清算，2021年2月，温江区法院根据项目实际情况，依法裁定“丽阳星座”项目由破产清算转为破产重整。2021年4月，“丽阳星座”项目在区住建、司法等部门多方联动下，依法找到新的投资人并复工续建。2022年5月，破产重整计划执行完毕，向270户购房人交付房屋，建设工程款、工人工资、税款等全额清偿，目前正逐步推进办证工作。

“丽阳星座”停工“烂尾”导致1000余名群众利益受损，购房业主、民间借贷债权人、欠薪工人等群体多次上访、集访。由于购房业主多为刚需，认购商铺群众多为中低收入人群，表达诉求的方式相对激烈，有的以拉横幅、“跳楼秀”等方式聚集维权30余次，个别扬言要摆花圈、设灵堂，可能引发群体性涉稳事件。2022年5月实现“保交楼”后，矛盾纠纷得到妥善化解，未再发生群众集访事件。

二、主要做法

（一）坚持党政统筹，加强各方协作

温江区将“保交楼”作为处置“丽阳星座”烂尾楼盘工作的出发点，成立区委区政府主要领导牵头抓总、分管领导和部门领导分层分级负责的工作专班。专班先后召开3次领导小组会、9次协调会，定方向、定策略、定责任，推动相关部门与法院加强协同配合，合力形成“市场化导向、差异化处置、专业化审理、机制化推进”的工作路径，为顺利推进破产工作把航定向。

（二）遵循市场逻辑，寻求破题路径

温江区坚持“市场化”分析项目投资价值和投资效益，发挥房地产协会平台优势，协助管理人寻找意向出资人，邀请12家企业开展项目投资推介20余次。加强对上争取，按照“同时期、同地段、同品质”原则，调整房屋挂牌价格，提高项目市场价值，项目资产通过公开竞标方式，以超出竞标价3000万元的投资现金对价寻求到了合适投资人，推动项目复工续建。

（三）运用法治方式，筑牢司法保障

温江区着眼“实质性化解”推动破产重整，通过依法搭建债权人沟通平台、开展专项合规性梳理审计、协调减缓诉讼费用等破产费用、协调外地法院解除项目查封等方式，化解债权人积极性低、财务混乱审计难、债务压力大等问题，清理不合法债权64户，审减住房85套，审减企业债务6.64亿元，让投资人“轻装上阵”。

（四）强化府院联动，凝聚化解合力

温江区以府院联动机制为依托，组建项目化解工作专班，推动司法力量与行政力量相融互促，合理优化债权清偿方案，发动群众做群众工作，最终促成债权人达成共识。引导业主按400元/平方米定向补偿小商铺债权人，引导优先受偿的担保债权人让渡1800万元解决民工工资问题，以“货币清偿和交付房屋择一”方式确保180余户购房户取得合同约定房屋，多措并举大幅提高普通债权清偿比例，实现建设工程价款优先权、职工债权、税款债权100%清偿。

三、典型意义

近年来，因房地产项目停工烂尾引发的延迟交房办证、拖欠建设工程款等问题，不仅严重阻碍房地产市场经济平稳健康发展，更影响人民群众预期合法权益实现。温江法院在联利公司破产案件办理中，创新探索破产审判机制，深化府院联动，促成烂尾楼盘复工续建并圆满交房，挽救了地区房地产市场经济损失，实现了“保交楼、保民生、保稳定”工作目标，保障了经济社会高质量发展。

一是深化府院联动，实现政治效果。该案办理中，温江法院依托府院联动机制，加强与住建等部门协同配合，形成“市场化导向、差异化处置、专业化审理、机制化推进”的工作路径；指导资产管理人精准分析项目的投资价值和投资效益，充分利用市、区房地产协会的平台优势，邀请12家企业开展项目投资推介，同时加强对上争取力度，促成项目资产按“同时期、同地段、同品质”原则，调整房屋挂牌价格，提高市场价值。最终通过公开竞标，以超出竞标价3000万元的投资现金对价找到新投资人。

二是坚持司法为民，实现社会效果。温江法院始终坚持以人民为中心，紧盯“保民生”工作目标，创新重整程序，指导管理人合理优化债权清偿方案。以“货币清偿和交付房屋择一”方式确保180余户购房户取得合同约定房屋，实现建设工程价款优先权、职工债权、税款债权100%清偿，大幅提高了普通债权的清偿比例。并且，促成优先受偿的担保债权人让渡1800万元资金以解决民工工资问题，引导业主定向补偿小商铺债权人，保障了各方合法债权利益最大化。

三是发挥审判职能，实现法律效果。破产程序通常受阻于项目建设中遗留的未决问题，如破产项目资料缺失、前期租赁费用、前施工方退场等，且在破产重整方案中往往缺乏明确约定。针对此类法律难题，温江法院着眼于“实质性化解”推动破产重整，通过搭建债权人沟通平台、开展专项合规性梳理审计、协调减缓诉讼费、协调外地法院解除项目查封等方式，清理不合法债权64户，审减住房85套，审减企业债务6.64亿元，确保投资人轻装上阵，实现项目顺利完工。