房地产续建过程中债务人企业监管要点

　　破产程序中，如果债务人资产具备较高营业价值，在管理人的监管下，通过对负债的隔离、资产的解封以及相关制度的落实，有利于维持和提升企业资产价值，保障职工就业和社会稳定，并实现公司重生的最终目标。

　　笔者目前参与的破产案件中，除了一般制造型企业的营运维持，也涉及房地产破产企业的工程续建，本文拟从以下几个方面与各位看官着重分享房地产续建过程中管理人监管的要点。

　　一、监管的主体

　　1. 法律规定的角度

　　《企业破产法》第二十五条（管理人职责）：（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之间，决定继续或者停止债务人营业。

　　《企业破产法》第七十三条：在重整期间，经债务人申请，人民法院批准，债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。

　　因此，从法律规定而言，管理人系法定的债务人企业监管的主体。

　　2. 现场工作开展角度

　　但相对而言，房地产企业的续建仅依靠管理人一方的力量很难完成。管理人擅长清产核资、债务清理、投资者引进等法律事务的处理，而工程续建，乃至后续的竣工验收备案、交房、按揭贷款、产权证书办理等牵涉到方方面面，管理人缺乏相应的行政资源进行协调沟通。因此，从解决现实问题的角度出发，政府工作组和法院的联动协调不可或缺。

　　其次，工程管理人员的加入也尤为重要。一方面，工程管理人员对于成本控制、进度管理、质量监督等可以为管理人提供全面详实的专业意见；另一方面，也可以避免债务人企业的经营管理层利用现场信息的不对称和专业知识的不对等，引导管理人作出错误的决策，导致反向结果。

　　需要说明的是，其他第三方力量的引入可以为管理人更好地履行监管义务提供帮助，而并不意味着监管主体的转移。

　　二、监管的内容

　　1. 对人的监管

　　续建过程中的主要监管内容包括工程管理规章、财务管理规范、房产销售制度以及其他配套内容。因此，企业原核心经营管理团队的有效保留或者重新组建至关重要。工程部主要负责续建工程事项的协调处理；房产部主要负责与购房户的接待以及续建完成后房屋的交付和按揭贷款的办理等；财务部主要负责工程续建工程中资金支付的预审以及结算等。 

　　2. 对制度的监管

　　从管理人的角度，监管的内容除了对“人”的监管，更重要的是对“制度”的监管，主要包括用印监管、用款监管、合同订立监管、对外销售或出租等监管。

　　（1）用印监管

　　债务人企业因内部管理、签订合同（包括工程联系单等）、财务支出、资料报批等需要用章的:

　　a. 经办人应填写用章审批单，经部门负责人批准;

　　b. 报请管理人（有条件的可以工作组、管理人聘请的职业经理人等批准为前提）批准。

　　c. 用章后，应对盖章文件进行留底备案。

　　（2）用款监管

　　对外付款范围应限于进入破产程序后发生的各类成本及费用开支，包括工程款、设备款、工资社保、水电费等成本开支。财务付款审批流程为:

　　a. 经办人填写资金审批单，经部门负责人初审批准;

　　b. 财务负责人根据合同规定的付款金额和付款方式进行确认;

　　c. 报请管理人（有条件的可以工作组、管理人聘请的职业经理人等批准为前提）批准并留底备案。

　　d. 出纳对外支付。

　　每支付一笔款项，除财务部门制作相应会计凭证外，管理人也应对财务支付和收入进行登记，便于后续核对。公司财务部应定期向管理人提交收款、付款情况汇总表和财务报表。

　　（3）合同订立监管

　　续建过程中，最主要的合同系工程施工合同，由之带来最直接的流程就是工程的招投标。招标分为公开招标和邀请招标，如采用公开方式，一般委托招标代理机构进行。招标之前，首先由工程部将施工图纸、施工程序、工程量等汇总至招标机构，由招标机构结合当地市场实际情况和建设单位的意见，计算招标控制价，发布招标公告。如工程体量较小，也可采用邀请招标的方式。

　　施工单位中标后，则需要依据招标公告、投标文件以及评标过程中的谈判结果来签订施工合同。合同签订前，一般通过工程部根据标准模板先行拟定合同样本，管理人进行审查，审查内容集中在工程总价、价格模式（固定总价、固定单价抑或两者相结合）、付款进度、工期安排、质保条款、违约条款等。

　　同样，合同签订前也需要经过相应的审批流程，尤其是工程单价需要经过审计单位审核确认。合同签订用章流程可参照日常用章流程。

　　三、注意事项

　　1. 购房户沟通

　　好的开始，是成功的一半。续建工作要想成功，购房户的前期沟通工作是非常重要的前提。如果处理不好，在续建过程中将始终面临着购房户群体的权利主张。一旦续建完成，购房者的期望值大大提高，将从“早日交付”的第一诉求过渡到其他各类新的诉求，甚至可能发生纠集群访，以非法律方式向当地政府、法院以及管理人施压，以获得法律保护之外的额外利益。为了维护破产案件中各类债权人的利益平衡，最大程度地实现整体公平，在续建前尽可能地明确本案购房户权利保护的边界并获得购房户的认可也是非常重要的。

　　2. 工程管理

　　现场实际施工过程中，先干活后签合同比比皆是，而续建工程由于工期紧、任务重，此种情形更为突出。在中标之前，投标单位为了拿到该项工程，极有可能采取冲标、围标等方式，却在中标进场施工后提出很多问题，如图纸未包括这部分工程量，工程单价理解有误等，强迫建设单位上调合同价格。如果重新选定施工单位，工期也就面临延误的风险。因此，续建过程中管理人需要特别注意如何控制几家投标单位串标、冲标以及如何把控施工单位在中标后又反悔的风险等。

　　现场施工管理过程中，还应当注意的是，管理人应当充分发挥职业经理人和工程部的作用，将专业的事情交由专业的人去做，管理人则做好监督工作。

　　3. 资金排款

　　因续建资金多来自对外借款，而这种借款多数情况下并非一次性到位（按需到位更为经济，可避免产生资金闲置成本），管理人要根据实际资金占用情况提交借款报告按需借款，这就需要管理人对续建工程进度以及款项支付有充分的了解和把握，此外，还需要考虑部分工程不可预计费用。

　　另外，临近春节的时间点，各方资金都可能出现短缺的情形，因此管理人如何借助工程进度，合理利用工程款排款计划，将需要支付的工程款提前排在计划里，也是一个很有趣的统筹学的问题。

　　房地产破产案件中的工程续建是一个非常专业的领域，现实的复杂性远非一篇“小短文”可以涵盖，本文仅以涉略一二。管理人作为破产企业的大管家，在勤勉尽责的基础上还应熟悉建设工程相关法律知识，做好商业风险和法律风险的双重把控，这也是管理人履职的亮点。

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