【干货】破产企业财产租赁问题的破解之法

　　引言

　　实践中，许多破产企业在破产前一段时间，因为流动资金紧张，主营业务难以为继，生产经营逐渐萎缩直至停产，为清偿债务，闲置厂房往往会被出租以收取租金，进入破产程序后，企业资产变现处置用于清偿债权的进程往往会因为大量的租赁关系而受阻，如何破解破产企业的财产的租赁问题，成为了整个破产程序的顺利推进的关键，也是管理人工作的重中之重。

　　小编根据实践经验以及相关法律规定，整理以下破解之法，以供参考：

　　破解方法之一：合同解除破除租赁

　　企业破产法第十八条规定：

　　破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，实务中一般称之为“管理人的待履行合同解除权”。

　　如果管理人依据本条解除租赁合同，那么租赁合同就需要满足“待履行合同”这个前提，换言之，也就是说租赁合同中承租人与出租人分别需要履行哪些义务，如何认定双方均未履行完毕各自的义务，我们可以从租赁合同的定义出发，判断当事人双方需要履行的义务，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　如果承租人一次性支付完毕租赁合同约定的全部租金，出租人将租赁物交由承租人使用，一种观点认为，双方当事人已经履行完毕合同主要义务，不应认定为待履行合同。从而管理人对该租赁合同不享有破产法上的解除权。另一种观点认为，租赁合同中出租人义务不仅包括交付房屋使用权，还负有对房屋的保护、修缮、管理等义务，承租人义务不仅包括支付租金，还负有保护、合理使用、租期届满后腾空义务，即使承租人一次性支付了全部租金，租赁合同仍属于双方均未履行完毕的合同。

　　小编认可上述第一种观点，从合同法对于租赁合同的定义来看，双方当事人履行完毕主要义务后就应当认定合同履行完毕，不宜以附随义务等认定其依旧为待履行合同。

　　破解方法之二：抵押破除租赁

　　当抵押权遇到租赁关系，谁能在法律评价上能够获得优先保障，一个重要的因素抵押权和租赁关系谁设立在先，法律优先保护设立在先的权利。物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，可以解除租赁合同。

　　在抵押在前的情况下，承租人虽然不能对抗抵押权人，但是其可以依据合同要求出租人承担违约责任，破产程序中，如果破产企业财产先设立了抵押权，后设立租赁关系的，管理人可以根据上述法律的规定解除租赁合同，承租人如有损失的，可以根据破产法的规定，依法向管理人申报债权。

　　破解方法之三：执行破除租赁

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。后，最高人民法院根据山东省高级人民法院的请示进一步明确，被执行人擅自出发法院的查封物，与第三人签订租赁合同的，不得对抗申请执行人，第三人依据租赁合同占有查封物的，法院可以解除其占有（最高人民法院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函【(2009)执他字第7号】）。

　　破产程序是一种类执行程序，如证明租赁关系成立于租赁物查封之后，则管理人可依据上述规定解除租赁合同。

　　破解方法之四：违规经营破除租赁

　　这是一种另辟蹊径的破解之法，实践中，许多破产企业名下的工业厂房往往被出租用于经营餐馆、网吧、厂房或者仓库等，如果租赁关系无法根据上述破解之法解除的，管理破产企业财产是管理人的重要职责之一，进入破产程序后，对于租赁财产，管理人作为租赁物的管理人，有责任督促承租人合法合规开展经营活动，因此，管理人应当对消防、食品安全、排污等方面进行检查，如有违规行为，告知承租人整改并报告所属行政监管部门进行监督。实践中，如果是工业厂房出租用于经营生产，往往排污、噪音、消防等方面无法达标，最终承租人因无法继续经营而迫使其放弃租赁。

　　以上仅是小编的一点小小总结，破产程序中的租赁关系问题错综复杂，还包括以债抵租金的租赁关系、虚假租赁关系等等，待后续继续讨论。

　　文章来源：破记录公众号

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