房企破产中购房者权益保护的立法框架及其冲突
作者：陈莹蓝 时间：2017-07-20 阅读次数：2221 次 来自：中国清算网
本文作者：陈莹蓝，民商经济法学院经济法研究生
“破产法除创造新的优先权外，其他法律规定的优先权顺位安排和效力相关联时，其效力必然及于破产法律关系中。”我国目前关于房地产企业破产中购房者权益保护的条文有很多，但是分布在不同的法律法规和多个司法解释中，没有形成完整的体系，并且相互之间存在着冲突以及规则部分粗略和缺失，给司法工作者以及市场主体对相关立法的理解和适用带来了困难，基于立法层面也需要对明确房地产开发企业破产中购房者权益保护进行必要性的研究。
一、现行房企破产中购房者权益保护的立法框架及缺陷
我国关于房地产开发企业破产中购房者权益保护的条款散见于各个法律法规中，以下将对现有的保护条款进行梳理和评析。
我国《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”购房者对房屋进行消费，在物权上是属于不动产，购房者和房地产开发企业签订的是房屋购买合同，受让人自变更登记之时开始取得不动产所有权。
在我国《企业破产法》中，只有对各个行业企业破产的原则性的规定，对房地产开发企业这一个体并没有具体的阐述和论证，所以也就没有涉及房地产开发企业破产的具体规定。《企业破产法》第109条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”对房地产开发企业的房屋享有担保权的权利人，可以获得优先受偿的权利。我国《企业破产法》第113条对破产财产的清偿顺位做了条文的规定，“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；(三)普通破产债权。”这时候购房者的债权只是普通债权。
我国《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这就意味着房地产开发企业与购房者签订房合同后，如果办理预告登记，就能有效确保该房屋未来物权的实现。在没有通过预告登记人同意的情况下，对经过预告登记的不动产进行处分的，不产生物权上的效力，产生的是预告登记的效力。这样的规定是通过预告登记制度保护购房者的权益，使债权具有准物权的性质。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《民事执行规定》）第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款规定了购房者如果支付了全部的购房款，并且实际占有了房屋，就算还没有办理不动产的产权登记手续，只要购房者对未办理过户登记没有过错，购房者也能取得对抗效力。
《规定》第71条第5项规定：“完全支付对价特定物不属于破产财产。”特定物是指自身具有独立的特征，或者被权利人指定而特定化，不能以其他物代替的物，包括在特定条件下独一无二的物和从一类物种根据民事主体的意志而特定化的物。房屋是属于特定物的，购房者已经支付价款的房屋可以排除在破产财产之外，即使房地产开发企业破产，也应当尽快将房屋交于购房者。《规定》第71条第6项还规定：“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”。这也就说明了在破产案件中，产权登记并非确定物权所有权生效的唯一要件。如当购房者支付了所有的房款或者已经获得了房屋交付的时候，依然具备物权变动的外在表象，不能因为未登记而将房屋列入破产财产。这也是在商品房买卖中权属登记的特殊情况与破产程序的复杂性下对购房者生存权益的一个保护。
最高人民法院做出的《批复》中，其中第1条规定“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权”，第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。这两个法律条文规定了在购房者交付了购买商品房的全部或者大部分价款后，三者的优先受偿顺序可以排列为购房者的债权、建设工程承包人的债权，最后才是抵押权人的债权，这就是对购房者权益绝对优先性的明确的规定，把购房者债权区别于普通债权，直接地肯定和反映了“生存权高于经营权”的理念，保护了人权。当司法实践中涉及购房者利益时，法院往往直接援引这个批复的规定认为购房者的债权优先于银行的抵押权受偿。
最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也为审理商品房买卖合同纠纷案件、保护购房者权益提供了审判实践的依据。
最高人民法院《办理规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对消费者范围和已支付价款进行了界定，对享有优先权的购房者主体进行了规范和严格的限制，需是购房者用于居住即由于生活的需要，而且这一用于居住的房屋是唯一的，界定了“大部分房款”的比例，为已支付的价款应该超过合同约定总价款的50%，减少了司法中裁判模糊和差异大的影响。
在这些立法框架下，存在着房地产开发企业破产中购房者权益保护条款设计的粗略和规则缺失，许多无规则可循，这给司法者及人们对法律法规的理解和运用带来了困难。在《批复》中，购房者被明确规定的优先权并没有规定所需要的公示公信的方式，只有通过登记才具有公示的效力，如果未经登记未公开，交易的安全难以保障，如果用未经登记簿具有公示效力的购房者的权利来对抗其他已经登记具有公示效力的权利，就超出了实践操作的范围，超出了银行的控制范围，导致房地产开发企业对从银行筹集资金变得困难，不利于整个行业的发展。
在《办理规定》中界定了“大部分房款”的比例，为支付的购房款应该超过房屋买卖合同规定的总购房款的50%；但是这一个比例的界定，也带来了问题，若支付49.9%和50.1%，若实际价款相差数量不大，但造成了普通债权和优先权的区别，也会导致当房地产开发企业破产的时候权利被保护的程度的天壤之别，这将会导致实质的不公。另外不排除部分购房者已支付的购房款未能满足优先权的认定是因为房地产开发企业或者按揭贷款银行的原因造成的。此外，法律法规对购房者购买的数量和房产类型并没有进行规定，购房者到底购买几套房屋还能享有优先权?购买商铺、门面房、写字楼等不属于生活消费的房产类型的是否属于规定的房产类型?购房目的中的投资和消费应该如何区分？对有赡养、抚养义务人的购房者又应该如何规定？上述问题均没有规则可循。应当如何解决这些难题？下文将会详述之。
二、房企破产中购房者权益保护条文存在的冲突
根据物权法定的原则，法定的优先权必须由法律明文规定，《物权法》、《担保法》、《合同法》、《破产法》等均未明文规定购房者的债权优先于抵押权，且《物权法》发布于2007年，在《批复》出台的2002年后，立法者并没有将《批复》中对于购房者债权清偿的优先性的明确性规定体现在《物权法》中，没有赋予其物权效力，司法裁判则继续援引《批复》第2条的规定，明确了购房者至高的优先权。这可能违背“上位法优于下位法、新法优于旧法”的基本原则。最高人民法院不是立法机构，批复也不具有立法意义，但因其地位，其出台的司法解释、案件批复对全国各级法院的审判指导思想有着极大的影响，其确立的审判规则在全国各级法院审判中得到广泛适用，实质上已经具备了立法效果，应用广泛。
在《企业破产法》中所规定的购房者的债权只是普通债权。公司破产后，对其剩余资产的分配顺序上最后的是普通债权，就是除了担保债权以外的一般债权债务关系，是指不能优先得到受偿的债权。在《物权法》中根据物权变动的原则，无论购房者是否交付购房款或者实际占有房屋，未经物权登记的，尚未取得房屋所有权，该购房债权也只能作为普通债权参与破产清偿。司法解释却有不同的规定，用《批复》法律条文的形式对购房者债权进行了优先性的明确规定。
根据民法理论“物权优先于债权”的原则，物权是绝对权是法定权，在实现权利时优先于债权。银行的抵押权是物权的一种，而房屋的所有权在房地产开发企业破产时尚属于开发商的，购房者对开发商的的金钱请求权是一种债权，依据民法相关的原理和规则，银行抵押权理应优于购房债权。这与《批复》提出的购房者的债权在清偿顺位上优先于建设工程承包人，建设工程承包人优先于银行等抵押权人的顺序相冲突。
最高人民法院《规定》指出，在工程尚未竣工房屋还未建成，房地产开发企业还没有将房屋交付给购房者且购房者还没有缴纳全部购房款的情况下，破产管理人决定解除合同的，列入破产财产，购房者这时候的债权是普通债权，不具有优先受偿的权利。这与《批复》中规定的购房者支付了全部或者大部分购房款时，债权可以优先于建设工程承包人和银行抵押权人,以及其他的债权主体，这也就对购房者是否具有优先权造成了冲突，在法律适用和司法实践中难以确定根据哪个司法解释进行裁决和判断。
三、房企破产中购房者权益保护适用存在的冲突
《批复》第2条中的“大部分房款”应该如何界定？是房款总额的50%以上，2/3以上，抑或多少？有的法院认为即使未达到支付过半购房款的购房者在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥；有的法院如苏州市吴江法院认为只要签订了购房合同，这时候就能够保证购房者的债权处于最优先的地位。
《批复》第2条中的“消费者”应该如何界定？以房抵债订立的购房合同是否适用该规定？有的法院认为以物抵债订立的购房合同不存在真正的商品房买卖合同关系，故不适用《批复》中关于消费者优先权的规定；也有的法院认为虽然该购楼款系抵债完成，但是不影响房屋买卖合同效力，故仍适用《批复》的相关规定。
以投资经营为目的的购房者是否是“消费者”？有的法院将此排除，也有的法院不作区分。
如果购房合同被认定为无效，购房债权能否适用《批复》获得优先受偿？有的法院认为根据《中华人民共和国担保法》第49条的规定，抵押在先销售在后的购房合同无效，《批复》第1及2条的规定仅适用于购房者与开发商签订的商品房买卖合同有效的情况，故抵押权可以对抗购房债权。
文章来源：公众号破产法快讯
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