广告词
您当前所在的位置:中国清算网 > 学术研究

预告登记在破产程序中的影响和效力分析

作者: 时间:2017-11-23 阅读次数:54 次 来自:智飞法律网

法条链接


《物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

《企业破产法》第十八条规定:人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。

预告登记对破产财产范围的影响

案情

简介

冯某向孙某借款,甲公司以其开发的68套商品房做担保并与孙某签订商品房买卖合同,如冯某不能偿还,则孙某有权出售给第三人。后冯某未能偿还成诉,经法院调解双方达成调解协议,如冯某、甲公司不能偿还借款进入执行阶段的,则已经出售给孙某的房屋冲抵部分借款。在执行过程中,登记机构根据人民法院的协助执行通知书,将上述商品房预告登记到孙某名下。后甲公司进入破产程序,乙公司拍得甲公司名下的房屋,根据法院执行协助通知书,将包括上述房屋在内的商品房过户登记至乙公司名下。在破产清算期间,孙某申报债权,该债权为一般债权。孙某同时起诉法院请求确认其对68套房屋享有物权,不应列入破产财产。(江苏高院(2014)苏审二民申字第01593号)

裁判要旨

一审:孙某与甲公司的商品房买卖合同的目的系为了提供担保,68套商品房预告登记系基于人民法院生效的法律文书,非当事人合意,且该房产在甲公司宣告破产时系在建工程,达不到交付条件,故对孙某的请求不予支持。

二审:该68套商品房已作为破产资产拍卖,拍得人乙公司已将部分房屋出卖,客观上已无对诉争财产进行确认并进行相关产权登记的条件。故维持原判。

再审:预告登记系在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行而进行的登记。诉争财产系通过法院执行措施预告登记至孙某名下,尚未办理产权登记,故孙某主张享有诉争财产的物权,于法无据。本案中,在法院受理破产案件前,诉争财产系通过法院执行措施预告登记至孙某名下,并非当事人约定,预告登记时系在建工程,无法办理产权证或者产权过户手续,也未实际交付,未脱离甲公司的控制,且作为借款债权实现的一般担保财产,并非孙某购买的财产,未履行必要的评估拍卖程序,也未支付对价,故应列入破产财产。

案例评析

本案涉及的问题是,商品房买卖合同或预售合同经预告登记后,该合同项下的房屋是否属于破产财产?

?关于预告登记请求权所指向的不动产是否属于破产财产的范围,《企业破产法》未予明确。根据《企业破产法》第19条的规定,人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第68条规定,债务人的财产被采取民事诉讼执行措施的,在受理破产案件后尚未执行的或者未执行完毕的剩余部分,在该企业被宣告破产后列入破产财产。第71条规定,虽然尚未办理产权证或者产权过户手续,但已向买方交付的财产,不属于破产财产。《最高人民法院关于如何理解最高人民法院<关于破产法司法解释>第六十八条的请示的答复》认为,在受理破产案件前,针对债务人的财产,已经启动了执行程序,但该执行程序在受理破产案件后仅作出了执行裁定,尚未将财产交付给申请人的,不属于执行完毕的情形,该财产在债务人宣告破产后应列入破产财产。但有两种情形除外:一种是正在进行的执行程序不仅作出了生效的执行裁定,而且就被执行财产的处理履行了必要的评估拍卖程序,相关人已支付对价,此时虽未办理变更登记手续,且非该相关人的过错,应视为执行财产已向申请人交付,该执行已完毕,该财产不应列入破产财产;另一种是人民法院针对被执行财产采取了相应执行措施,该财产已脱离债务人实际控制,视为已向权利人交付,该执行已完毕,该财产不应列入破产财产。按照上述规则,孙某与甲公司在诉讼中达成以物抵债的调解协议,并嗣后进入执行程序办理了预告登记,是否可以认为双方已就该房屋作出了估价并支付了对价?小编认为,虽然登记机构根据人民法院的协助执行通知书,将上述商品房预告登记到孙某名下,但是在拍卖程序中最终是由乙公司拍得甲公司名下的房屋(支付对价的是乙公司而非孙某),并过户至乙公司名下,故并不适用上述答复中的例外情形,法院认定68套房屋应列入破产财产有理有据。

预告登记之破产保护效力

学界普遍认为,预告登记具有破产保护效力,所谓破产保护效力,又称完全效力,是指经预告登记的请求权具有类似物权的特征,在债务人处于破产或者支付不能被宣告破产,因预告登记而受保护的债权人,仍可向破产管理人请求履行。再来看一则案例?▼?

A、B和C公司签订借款协议后又签订了9份商品房买卖合同,借款协议如C公司按期偿还借款,则A、B配合C公司办理回购业务,协助到房地产部门办理退房手续,如不能按期偿还借款,则上述房屋归A、B所有。后C公司不能偿还借款,双方约定以上述房产抵偿借款并另行签订了商品房买卖合同并办理了预告登记。之后,C公司进入破产程序,A、B主张上述商品房买卖合同下的债权。破产管理人不予确认。A、B起诉请求确认其房屋买卖合同有效。

根据《企业破产法》第18条的规定,如果预告登记权利人的义务已经履行完毕,其要求债务人履行的请求权不受影响。在预告登记权利人的义务尚未履行完毕的情况下,不宜对企业破产法第十八条第一款采取严格解释的方法,因为如果赋予破产管理人不受限制的解除权,则通过预告登记赋予被保全的请求权一定的物权效力的目的就会落空。房地产开发企业进入破产程序后,破产管理人解除合同将使买受人取得房屋所有权的请求权沦为合同解除后的损害赔偿请求权,利益显然失衡。因此,应结合预告登记制度和企业破产法的立法目的、当事人的利益状态,对企业破产法第十八条第一款做目的性限缩解释,即企业破产法赋予管理人的选择权尤其是解除权在与预告登记权利人的利益发生冲突时,应赋予预告登记的请求权以破产保护效力。因此,在商品房买或者预售合同已经预告登记,开发商嗣后进入破产程序的情况下,受让人、商品房买受人已经支付全部价款的,破产管理人不得行使选择权或者解除权而仍应当按照合同约定继续履行办理本登记的义务以实现预告登记权利人的物权。如果履行期限尚未届至,根据企业破产法第46条的规定,在破产申请受理时视为到期,预告登记权利人有权于破产申请受理后请求破产人办理本登记以实现其物权变动的目的。回到以上案例中,因为办理了预告登记,则破产管理人应当继续履行商品房买卖合同,由买受人获得所有权。

 (参考《民事审判指导与参考第65辑》)

< 上一页1下一页 >

微信扫一扫   第一时间让您获取清算行业重磅新闻、学术观点——中国清算网公众号(qdhx123)!

免责声明:本文仅代表作者本人观点,与中国清算网无关。中国清算网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。
关于我们 | 人才招聘 | 帮助中心 | 联系我们 | 友情链接 | 网站地图 | 法律声明
Copyright ? 2005 - 2016 By 中国清算网 All Rights Reserved.   京ICP备11030193号-1    
电话:010-84256997       地址:北京东城区史家胡同21号      E_mail:admin@yunqingsuan.com