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房地产企业破产程序中购房债权性质的认定

作者: 时间:2018-09-07 阅读次数:187 次 来自:江苏法制报

    某房地产开发公司被当地法院裁定受理破产,管理人接管企业之后,发现已有部分购房户向法院提起诉讼,要求房地产开发有限公司履行产权变更登记手续。在案情讨论过程中,形成了以下几种不同意见:

    1.认为购房户的诉讼请求成立,购房户已支付了全部价款或支付了大部分价款,所购房屋不属于破产财产,应当为其办理产权证。

    2.认为购房户的诉讼请求不成立,因房屋产权尚未变更登记,仍属于破产企业财产,购房户应当申报债权,但是购房户享有物权的期待权,该债权属于购房优先债权。

    3.认为购房户的诉讼请求不成立,因房屋产权尚未变更登记,仍属于破产企业财产,购房户应当申报债权,购房户是否享有物权的期待权,应当区分是消费者还是投资者。

    笔者同意第三种意见,房屋属于破产企业财产,购房户应当向管理人申报债权,购房户是否享有物权的期待权,应当区别对待,理由如下:

    根据物权法第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据此规定,商品房的权属变更应当以登记生效为准,尚未转移登记的,商品房仍属于破产企业财产。破产法第十六条规定,法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。购房户在法院受理破产之后,向法院起诉要求转移变更登记,显然属于清偿行为且属个别清偿行为,违反了破产法的强制性规定,法院不应直接判决管理人为购房户办理产权变更登记,只能确认相应的债权。

    关于购房债权是否具有物权的期待权,应当分情况区别对待。所谓物权的期待权,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。从司法解释的规定上看,物权的期待权仍属于债权,但该债权不同于一般的债权,债权人已经履行了合同所约定的全部义务,在符合法律的特殊的规定的一定条件之下,优先于一般债权的特殊权利。

    《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,消费者交付商品房的全部或大部分款项之后,优先于建设工程价款优先受偿权。从该批复规定看,其主体明确的仅定位于消费者,其保护的是消费者的生存权益。

    为此笔者认为,购房户的债权是具有物权的期待权,应当符合以下条件:合同规定的付款义务应当已经全部履行或者已经大部分已经履行;所购房屋已经交付,具有一定的权利外观;购房的房屋应当为住房,购房的目的是为居住或改善性居住。

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