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【裁判】破产债务人房屋租赁合同解除纠纷的若干裁判规则(二)

作者: 时间:2018-09-15 阅读次数:49 次 来自:破产重组法务公众号

裁判规则之二

管理人怠于通知,是否必然导致租赁合同解除


【裁判要旨】

  2.1  管理人未在裁定受理日起二个月内通知承租人继续履行的,租赁合同自裁定受理日后二个月期满之日起依法解除。债务人及管理人有权催告腾退房屋,但应给予合理的腾退期间。承租人无正当理由继续占用的,应承担相应的占有使用费。

 

  2.2  管理人在债务人进入破产程序后,未向承租人发出解除或继续履行租赁合同的通知,反而继续收取承租人的租金,视为以实际行为持续履行租赁合同;其后管理人再向承租人单方通知解除的,该解除通知无效。


【案情概要】

  案例2.1  2013年11月14日,中铁公司与第三人同茂公司签订商铺租赁合同,约定了由第三人承租部分商铺进行商业经营,租赁面积暂定4000平方米,自双方正式签署商铺交付确认书之日起,双方约定租赁期自商铺交付之日起算至满第十二个自然年止。中铁公司自认于2014年10月正式交房。2016年3月21日,第三人同茂公司与芙蓉商行经营者戴文洲签订明桂苑商铺租赁合同一份,约定了第三人将坐落于杭州市明桂苑4幢5-2号商铺出租,建筑面积约为50平方米,租赁期限自2015年5月12日起至2018年6月26日止,自装修免租期满的次日开始计收租金。合同签订后,同茂公司收取芙蓉商行2016年6月27日之前的租金,并另行收取了自2016年6月27日起的租金20000元,剩余租金未支付。

  2016年5月19日,杭州市上城区人民法院作出(2016)浙0102民破1号民事裁定书,裁定受理对中铁公司的破产申请。2016年9月22日,中铁公司管理人分别向同茂公司和芙蓉商行发出解除通知书,但芙蓉商行拒绝腾退。中铁公司于2017年2月17日向法院提起诉讼,诉请芙蓉商行立即停止侵害,腾退并返还明桂苑小区4幢5-2号商铺;并要求芙蓉商行按其与同茂公司约定的租赁价格支付自2016年7月20日至腾退且返还商铺之日止期间的占用费。

 

  案例2.2  1998年11月11日,电视机厂与冀发商贸签订《租赁办公楼协议》,协议约定:电视机厂将办公楼等租赁给冀发商贸做办公楼使用,租期为15年,自1999年1月至2013年12月31日止,月租金为6.8万元。2000年8月30日,电视机厂同意冀发商贸对租赁房屋享有转租权。协议签订后,双方均按协议履行了约定的义务。

  2005年12月电视机厂申请破产后,一直由电视机厂收取租赁费用,后变更为管理人收取,直至2009年7月。2009年7月31日,管理人向冀发商贸发出《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》。2009年8月17日,冀发商贸向法院提起诉讼,请求确认电视机厂管理人向冀发商贸发出的解除通知书无效。


【法院观点】

  案例2.1  中铁公司破产管理人在2016年5月19日一审法院受理中铁公司破产申请后,未在二个月内通知同茂公司继续履行商铺租赁合同,根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定,中铁公司和同茂公司之间的商铺租赁合同、补充协议于2016年7月19日依法解除,中铁公司有权收回商铺。芙蓉商行系案涉商铺的转租人,在中铁公司和同茂公司的商铺租赁合同依法解除并经中铁公司书面通知后,无权继续占用该房屋,中铁公司有权要求其腾退。中铁公司要求芙蓉商行支付案涉商铺的占有使用费,于法有据,但考虑到芙蓉商行又向第三人缴纳了自2016年6月27日起的20000元的租金(经核算为89天的租金),故酌定芙蓉商行应向中铁公司支付自2016年9月24日起至实际腾退之日止的占有使用费。以中铁公司的损失为衡平标准,兼顾诚实信用及公平原则,酌定参照中铁公司与第三人之间的商铺租赁合同中约定的租金计算标准计算案涉房屋的占用使用费为宜。

 

  案例2.2  电视机厂与冀发商贸之间的《租赁办公楼协议》属于破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。无论是《企业破产法》第十八条还是最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条,都是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务,如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利,即丧失了要求对方继续履行的权利,而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。2005年12月电视机厂进人破产程序后,租金先由监管组收取后改为管理人收取。但无论是由监管组收取租金还是管理人收取租金,其都是在代表电视机厂收取,所获利益归为电视机厂财产。电视机厂在破产申请受理后继续收取冀发商贸租金的行为表明,电视机厂和冀发商贸一直在以实际行为继续履行双方于1999年签订的《租赁办公楼协议》。因此,在该合同的持续履行期间,电视机厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据,故该解除通知应为无效。


【案例索引】

  案例2.1  浙江省杭州市中级人民法院:杭州市江干区芜蓉通讯器材商行与浙江中铁房地产集团有限公司返还原物纠纷二审民事判决,案号(2017)浙01民终7943号。

 

  案例2.2  最高人民法院:石家庄宝石集团电视机厂与石家庄市冀发商贸有限公司租赁合同纠纷再审案民事裁定,案号(2012)民提字第73号。


【实务指引】

  1.管理人怠于通知租赁合同解除或继续履行的,并不必然导致合同解除。通过上述两个判例比较可以发现,对于破产前已成立且正在履行的租赁合同,也将因管理人怠于行权的表现形式不同,而将导致不同的法律后果。

 

  其一,尽管管理人在破产受理日起二个月内未发出解除通知书,但在期满后及时书面通知确认解除并要求承租人及时腾退的,可以达到法定解除的效果。在案例2.1芜蓉商行与中铁公司返还原物纠纷中,法院根据《企业破产法》第18条关于“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”之规定,认定双方之间的租赁协议自破产申请受理之日起二个月期满时依法解除,在管理人催告解除及腾退的情况下,承租人无权继续占用房屋。

 

  其二,如果管理人未在破产受理日起二个月内发出解除或继续履行的通知书,而是继续向承租人收取租金,视为管理人确认继续履行合同;其后再向承租人发出解除通知的,该解除通知无效。在案例2.2电视机厂与冀发商贸租赁纠纷案中,最高法院对此规则予以确认。

 

  2.管理人在被法院指定后,应及时对待履行合同进行梳理,对于需要继续履行的合同及时发出继续履行通知书。实务中,管理人被指定后工作内容繁多,需要逐步开展企业接管、刻制印章、开立账户、债权人通知等一系列工作,往往对待履行合同疏于管理,从而错过发出继续履行通知的法定期间,进而导致本不应被解除的合同被解除。

 

  在一些破产案件中,法院在裁定受理破产申请时并没有及时指定管理人,甚至还要通过摇号、竞争等程序进行选任。在管理人被正式指定时,离二个月的待履行合同行权期间届满已经不远。再加上管理人进场后事务繁杂,要在二个月内对待履行合同作出合理判断并依法行权,确有些强人所难。故有必要在破产法修订时对二个月的期间作适当延长。

 

  3.承租人为维护自身权益,保持承租权的稳定预期,可及时与管理人或债务人协商,争取继续履行合同。在破产立法赋予管理人单方解除权的背景下,承租人的法律地位相对弱势。因此承租人有必要在债务人进入破产程序后,及时向管理人发出催告函,并通过阐明继续履行有利于增加破产财产价值的方式,与管理人协商确定继续履行租赁合同。如果管理人明确表示不能继续履行,则可以争取预留合理的腾退时间。

 

  4.司法审判应从利益平衡原则出发,侧重保护承租人的合法权益。其实,通过上述两个判例比较不难发现,针对破产程序中待履行租赁合同的解除,在立法上还存在诸多漏洞,需要通过司法审判进行补充。“在实践中,如果不考虑合同的特殊性而赋予管理人不加限制的选择履行权,特别是对合同的解除权,不仅可能会不公平地损害合同相对人的利益,而且由于违背合同法的合理规则,也不利于维护市场交易的安全与稳定。”从这个角度出发,案例2.2在规则模糊的情况下,通过最高法院的再审裁定,作出了有利于承租人的认定,在实践中更具有指导和示范意义。

 

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