陈晟：城镇化背景下的企业转型
作者： 时间：2013-09-25 阅读次数：2117 次 来自：人民网-广西频道
在中国-东盟博览会上，大家提得最多的是“钻石时代”。以前，我们常提到房地产已从黄金十年转入白银十年，刚才我仔细研究了李克强总理在中国-东盟博览会开幕式上的讲话，他更多讲的是“东盟的钻石十年”，没有把我们整体的经济定义为钻石十年。但我为什么赞同中国房地产发展到了“钻石十年”呢？因为我们最初提出过“白银十年”的说法是因为不仅仅是指利润率的下降。我们更多指的是，我们黄金十年更多是炫耀，而白银是可以作为使用价值的。但现在我们又提到钻石十年，反而我的个人感觉是不是可以这样理解呢——我们的钻石是做什么的？它是划玻璃，是强化的，是品质的，所以我们开发商要转型就要克服更大的苦难。我认为我们开发商的战略如果不做一定的调整，不具备金钢钻的本事，就会错失城镇化的机会。因此我的主题是围绕企业的转型来讲。
因为我们是做数据研究的，因此我今天讲的全部是该怎么做。因为最近我给万科做城镇化研究，最近也为金地一线做城镇化研究。所以有一些城镇化的东西跟大家分享。
未来房地产转型如何做？转型不仅仅是大企业的事情，小企业依然有机会。如果我们抓住城镇化的机会，说不定我们又有异军突起的机会。我们分析一下。首先我们为什么要转型，是因为我们不得不转型。因为我们可以看我们的利润率已经在下降，我们房地产的暴利时代已经过去。我们房地产要赚钱不外乎三件事：资本溢价、土地溢价、产品溢价。要么产品很好赚钱，要么土地便宜土地赚钱，要么资本，即上市赚钱。
我们开发商的资金在发生变化，融资的难度在大企业还是可以的，但小企业的融资是越来越难。我们的融资成本越来越高。
再看一下我们的负债率，是越来越高了。我们很多公司的负债率超过70%。一旦有资金波动，我们资金链的风险还是存在的。特别是中小企业面临这样的困难。大家做房地产的都非常地清楚，有的时候为什么高利贷都要贷。银行是低利贷，信托是中利贷，民间资本是高利贷，有的时候不得不做，因为我们的流动资金跑断了。
大企业融资成本低，相对风险低，因为他的资本大到政府都不敢让他破产，他可能会有机会。但对我们的中小企业来说这样的融资成本，压力还是非常大。融资结构和融资的难度决定我们房企必须要做转型。这是我们目前的大环境，未来或许依然还是这样的状况。
我们再看未来转型的模式。我们开发商可分为几类企业，一类是全国的国企和民企，保地、中海、万科、恒大，还有地方性的民企，河南建业等。目前很多的国企压力很大的，要不就是拳头公司，要么是区域住宅开发的公司，现在都压力很大。
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