聚焦破产房企：四大问题易导致经营风险

    新浪房产讯 2014年3月份以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被媒体曝光陷入倒闭、濒临破产和老板跑路事件。在当前的市场环境下，什么样的房企可能面临经营风险？通过梳理，我们发现，出事房企有四大特征：

    1、产品问题多，导致严重滞销

    1)管理混乱致使质量频出问题、交货延迟

    质量问题在国内重点房企中很普遍，只不过中小房企更明显。同样是质量问题，重点房企一般是小问题，比如屋顶雨水渗漏、墙壁脱落、装修材料差等。中小房企小问题不断，大问题也时会发生。对质量的担忧，使人们在购买中小房企的楼盘时变得谨慎。正因此，中小房企因产品质量问题而破产的风险明显高于大型房企。

    管理混乱导致交货推迟也是引发小房企破产的推手。小房企由于管理混乱，导致工程进度一拖再拖，楼盘不能及时预售实现资金滚动周转，引发资金链断裂。

    2)定位较偏，缺乏市场支撑、严重滞销

    所谓“定位较偏”，主要指定位过于“高、精、尖”(高收入、精英、顶尖人士)。这部分人毕竟是小众群体，房企如果将宝全部押在其上，难免会有倾覆之危。今年破产的兴润置业、君利豪、光耀地产都有类似问题。

    以光耀地产为例，其资金链断裂跟高端旅游项目扩张太快有莫大关系。近几年，光耀投入巨资在全国乃至国外开发的全球候鸟度假地旅游项目。2012年6月，光耀还宣布拟投30亿在韩国开发旅游项目，将旅游地产开发拓展至海外。由于定位过于“高、精、尖”，缺乏当地市场需求，其它地方的全球候鸟度假地项目市场反应平淡。高强度的资金投入，低效的资金回收，使得光耀资金周转日益困难，直至断裂濒临破产。

    2、布局集中在风险城市，降价难去化

    城市布局单一且集中布局在风险城市是房企破产的一个重要原因。所谓“风险城市”，是指供求比、存销比、土地消化周期超过警戒线的城市。由于押重仓在风险城市，一旦行情变冷，房企库存立即大量积压，由于市场供远大于求，产品即使降价也很难去化，进而导致资金链断裂。可看到，兴润置业、立德房产、君利豪、光耀集团等问题房企所在的奉化、海宁、青岛、惠州等城市都面临一定的供大于求的风险。

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